主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

03-04年混凝土涨,06-07年钢材涨,人工一直在涨.

但总体幅度不到50%.比如砖瓦石块什么的涨幅不大.

有人问拆迁项目中，新项目要盖到多高开发商才能不赔本。正好碰见一个报告，尽数贴上来。地址俺就给抹了啊。内容么，开发上肯定要哭穷的，但是也肯定不会背离事实很多的。

背景资料：华北某城市，原地块内基本为4-6层楼房，容积率1左右。当地房价约5000-6000，按此标准进行补偿。

正文：

**路项目调规建议书

一、土地整理成本分析

（一）拆迁补偿费

费用合计 28545 万元，除占地面积53360平米，拆迁单价为 5349 元/平米。

（二）前期费用 150万元

（三）大市政工程及道路建设费

本项目随道路建设的雨、污水、燃气、 给水、电等市政管线一并实施，暂估费用为 2500 万元。

（四）不可预见费 1605万元

（五）土地一级开发管理费（上述一～四项合计的2% ）

土地一级开发管理费＝ 656 万元

（六）财务费用

（上述一～五项费用之和的70%为基数，周期按1年计，年利率为8.5%）

财务费用＝ 1991 万元

（七）土地一级开发利润（上述一～六项之和的10%）

土地一级开发利润为 = 3545 万元

（八）土地整理总成本（上述一～七项之和）

土地整理总成本为 38992 万元，土地整理成本为 7307.34 元/平方米。

二、周边市场状况分析

为了客观的论证调整规划的必要性，我司对**路及周边区域的住宅市场进行了市场调研，市场平均销售价格约为6000元/平方米。

周边区域物业调研表

项目 建筑形式 容积率 在售规模(㎡) 均价(元/㎡)

**1 塔楼 3.5 60000 6400

**2 塔楼 4.92 52000 6200

按照当前的规划意见，本项目用地面积为53360平方米，含代征道路及配套面积约为用地面积的20%，即最终建设用地面积约为42688平方米按照4的容积率来计算：

楼面地价 =38992万元/（42688*4）= 2283.54 元/平方米

通过对本项目周边在售楼盘进行调研，可以非常明显的看到——当前的市场价格根本无法消化如此之高的楼面地价。因此需要对当前规划进行适当的调整，以使楼面地价能够适应市场竞争得需要，同时能够保证开发单位可以获得相对合理的利润。

4.0容积率情况下的整体成本:

1、土地成本：2283.54元/平方米 2、建筑安装成本（商业及商住）：3300元/平方米

3、资金成本：（前期投5亿，第三年开始现金流入，利率按8.5年利率计算）8500万元

4、公司管理成本：60万/月*24个月1440万元 5、营业税5.5 %，项目为商业及商住混合体，销售平均价格按8500元的平均价格计算，可销售面积按17万平米计算，预估计算795万元

6、土地增值税：按北京标准，销售价格30%的10%提前计提4335万元

本计算结果均为预估结果，不考虑规划设计等多项细节工作的费用支出，同时不考虑地下面积建安成本对地上可销售面积的成本均摊前提。

预计结论为每平方米的完整成本为：6470.01元

如按规划要求每100平方米配机动车为0.5个，每100平方米提供3个自行车停车位的要求，预计地下建筑面积约为3.5万平方米，需计入地上可销售面积成本，地下建筑成本约为2500元/平方米，总计约为8750万元需均摊。

三、规划调整建议

根据对本项目周边可比土地的开发楼面地价及新开发住宅楼市场售价所能消化的楼面地价分析得知，在当前的市场条件下，本项目根本无法消化万元左右的楼面地价，本项目能接受的楼面地价应该在 1500 元/平方米左右。因此，本项目只有适当调高建设用地容积率或降低征地拆迁成本才有可能实施。

因此建议调整现有的规划方案，以使土地开发单位能够获得合理的利润回报：

——适当提高容积率

在此，可以根据符合市场竞争需要的楼面地价来确定增加的建设用地，其中：

楼面地价按 1100 元/平方米来计算：

⑴容积率为6.0时

本项目所需建设用地面积为（用地面积/楼面地价）/容积率≈6.0

⑵容积率为7.0时

本项目楼面地价约为924元/平方米

综上所述，现用地条件下，项目开发利润远远低于市场平均水平。我公司要求项目结合市场实际情况，把规划条件调整为不低于6.0的容积率，建筑性质为商业、办公、酒店、住宅。只有在基于上述条件的前提下，项目才能进入良性循环开发。

很好的公交系统支持这个项目定位了。

这个时候还能拿到8。5%的贷款，牛。

这个项目由于是位于城里的，有很高的拆迁，整地等费用。在将生地作成熟地之后，土地成本约七千多/平米。再除去道路，公共绿地等代征面积，建设用地内的土地成本将近9000了。也就是说，政府拍卖土地时的起拍价就至少是9000（不含代征用地的情况下）。

容积率要补交地价款么？

但是这块地上的每一平方米建筑面积都要根据其用地性质缴纳土地使用金及配套建设费。

看到新兵营里有人对我的贴子提出质疑，简单答复一下。同时也转贴到这里。

估计您说的看的帖子可能是我的.简单解释一下.不过估计你是在广州，而我是拿北京说事，有些可能没法统一的。

先说技术问题。谁让我是这方面专业的。

首先,北京的楼间距不是靠建设部防非典的标准.那个东西纯粹算自然灾害，没法应用到日常中来。通常采用的都是日照标准。北京塔楼的南北向日照间距是1.0-1.2，也就是说您这个地至少南北长度要加大50米左右。按照1.1计算，地段面积得变成138*183=25254，容积率要这么算，差不多4.28了。

其次，如果做90米高的楼，成本都要相应增加，这种一平米增加30%都不算什么大钱，主要造成的问题是建筑设计中会有很多困难，电梯的数量要加，单元开门处要注意前室，不能有纯朝北向户型。所以一般如果真的要做这么高，通常单元是做不了这么大的，但是从另一方面讲，这种高度的户型一般还都不小。因为反正公摊都增大了么，增加套内面积反而可以提高得房率。因此，一般这么高的住宅楼进深控制最多在18-22米左右。这么一算，容积率又要扣掉1/3。

但是北京那么多高容积率是怎么做的？这个要返到第一条--住宅间距上。虽然南北向的住宅间距要一百米，但是东西向只要13米满足防火；如果开卧室窗，则要达到18米视觉卫生间距。北京还有个不成文的30度角的规定，就不说了。这样开发商排列塔楼的形式就不是下面这种

0 0 0 0

0 0 0 0

而是

0 0 0 0

0 0 0

0 0 0 0

这样，容积率提高了（虽然整体东西向距离会拉大），但是楼主所希望的大片绿地却没有了。

万变不离其宗。北京是这样，广州日照间距会小一些，但是对通风要求高。估计30*30的大粗筒应该很少见，至少得多做点凹凹凸凸的东西，一样会影响容积率的。

再说楼面地价。广州的楼面地价的确不正常。我上网搜了一下。

http://home.xhby.net/system/2007/09/24/010127193.shtml

去年（2006）下半年，北京土地出让的平均楼面地价是每平方米8800元—8900元。今年（2007）上半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元，上海市为5300元。

http://www.stnn.cc:82/real_estate/200706/t20070627_564866.html

广州珠江新城楼面地价一年翻倍达9567元

如果广州地产的楼面地价在4000-5000左右的话，平均房价应该在7000-10000之内浮动。广州的地产突然性的上涨，肯定是有资金炒作的结果。但是是谁炒的呢？很多开发商靠资金流挣钱，一定范围的涨幅对他们来讲意义不大。我还是认为如果有暴利，最大受益者应该是各种热钱，对于开发商，只能说有部分人啃到了快车上甩下的肉骨头。

另外，记住，一旦房价上涨，地价肯定上涨。因为地价与土地成本之间的差价，大头是政府拿去的。在政绩等各种因素的驱使下，谁也不会舍弃这块肥肉的。

ps，在广州，也有很多精工细作的楼盘。我曾经见过一个楼盘的照片，我估计他们的土建/运营成本肯定要在类似规模项目的两倍以上。我希望有些人在研究房价的同时能够把这些也考虑进去。

在上例中,前期费用+市政+不可预见+财务管理+利润=(150+2500+1605)*1.085*1.1=5078万

除去代征,每平米1190元.

即,不包括拆迁或耕地补偿费用,政府每亩地的成本是80万.

如果属于耕地,以上海为例,补偿费用最高每亩地3万

http://www.tudifa.com/zl3/ShowArticle.asp?ArticleID=674

换句话说,如果地块原来是耕地,政府每亩地的成本不超过83万.

拆迁费用较为复杂.懒得算了.