主题：【原创】逆向思维在实战中的应用 -- 七天
19年底动议在X市买房，10月开始找经纪看房，11月就挨了当头一棒，以前说过：
幸运的是病毒爆发之前，找到了新房客。然后病毒来了，我所在的行业受到了巨大的冲击。我倒不怕失业，怕的是在失业的同时所有的房客都交不上房租。房子的持有费用很高，如果发展到靠积蓄补贴房客就麻烦了。后来虽然所有的房客都没掉链子，买新房的心思就淡了，那段时间一直考虑的是如果调整资产配置。
夏天开始，房价火了。这个我提过：
大城市周边2、3个小时车程的小城镇上的独栋，原来的价格只有市区的几分之一。由于可以居家办公，住在离公司2、3个小时的地方，既可以享受独栋的方便，又可以在需要的时候偶尔去去公司，因而成了抢手货。
而市中心公寓受到伤害的原因有二：一是人口密度大、利于病毒传播、不利于防疫；二是因为远程办公，公寓楼不同单元的wifi之间互相影响非常厉害，尤其是对网络安全要求高的行业（比如银行），逼着有些人往独栋里搬。
在我纠结的时候，X市的房价一日千里，在我看来已经没有投资价值了。
去年年底，我又发现Y市的房子有投资价值，跟太太商量去看看，然而当时病毒正在肆虐，太太坚决不出门。我只好在圣诞期间委托一个兼职做经纪的工程师朋友研究一下。
2月初，春节前，朋友突然给我打电话，非常不好意思地说：Y市房价突然暴涨，他太太已经自作主张在Y市抢了一套房，让我赶紧去。太太一听来了劲，于是乎，大年初二，我们顶风冒雪去Y市。一路开车一路说：“1月份天气那么好不出来看房，到2月天气恶化了看房，纯属有病”。
到了Y市发现，市场已经太火了，我个人已经觉得不能入市了。回到家太太还很兴奋，谈论她看上的几个房，准备出什么价，周日睡醒了就清醒了。我们一致决定，Y市的浑水我们是不趟了。
至此，由疫情引起的大城市周边小城镇房市的火热，已经没啥死角了。我在一个炒股为生的铁杆兄弟的指导下，开始研究股票。
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等等，真的没有死角了吗？好像有个地方还没动啊。
前面说过：
中小城镇房市好的原因是很多人逃离市中心，所以这波行情还是留下了一个死角。
老广曾经说过：政治就像钟摆，其实经济也是一样。现在房价出现了倒挂，会不会再摆回来？
于是我和太太商量，咱和别人反着干，去市中心看看能否捡到便宜。
方向定了，开始研究市场。于是我发现房价降得并不多，但是房租已经彻底崩了。房客找房东谈判，要求降房租2、30%基本没有问题，其他空置时间长了顶不住在kjijiji上发广告的价格更是跌到了地下室。这个时候买肯定是赔钱的。但是，正是因为赔钱，才有机会。不赔钱谁把房子拿出来卖？不赔钱，谁不知道往里冲？[/b]
于是我和太太准备试一下。下决心之前，达成两点共识：1、要有猜错的准备。市中心是稀缺资源，就算猜错，也不至于血本无归；2、老大再有两年多就上大学了。最坏的情况，是暂时把房子做两年度假屋，然后给孩子们上大学用（鬼子到乡下买度假屋，我们反其道而行之，到市中心买）。
商定以后，联系经纪开始行动。然后发现，晚了两周，市场已经开始动了。经纪说，两周前还可以砍价，现在位置好、房型好、要价公道的，已经开始竞价了。
----原来是想趁空捡便宜，晚了两周改成抢房。在房租完全崩盘的情况下，动、还是不动？
市场动了，说明我猜得对。刚开始动，说明还有机会。于是决定按照计划行动。
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周三晚上，发现了一个各方面都满意、要价也很公道（以20年为基准）的房A，让经纪约周四看房。周四下午两点，接到经纪发来的微信：已经10个offer了。回到家边吃饭边跟经纪联络，经济说已经15个offer了。
我太太一向比较冲动，说：”不看了，直接给一个xx的offer（要价的115.6%）“。我马上反对：”刚开始试水，看都不看就直接加这么多。你疯了“。太太自有她的道理：已经有15个人帮你看过了，说明房子没有问题。
事后证明我太太的直觉很准，这个房子最后以要价的113%成交。太太的出价刚好可以把这个房子拿下来，而且比后来那些房子的成交价低不少。
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事实再一次证明我的判断正确，于是决定继续。周末集中看了一批房。最喜欢的房B指明周一晚上统一收offer。以20年的成交价为基准，B的要价没有A那么公道，我们拿不准出什么价合适，于是决定等到最后，看看他收到多少个offer再决定出价。最后报价的总共有9个，我们根据情况加了11%，最后成交价是要价的112%。
后头再看，当初如果不分青红皂白直接把A抢下来，就赚大了。
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周二白天市场上又出了个和A一模一样的房C。要价是A成交价的108%（是A当初要价的122%），还没等我们要求看，当天就卖掉了。成交价是要价的98%。
周二晚上接着研究，又发现了D。这次不敢等了，直接做好offer，准备第二天边看房边下offer。结果周三上午得知：房子已于上市当天卖掉了。
几次下来，我发现了一个问题：但凡没毛病、要价又公道的房子，都会有一堆人盯着。我们上班族白天既不能去看房、又不能跟经纪讨论，失了先机。而且由于需要竞价，成交价往往偏离要价比较多，因此所谓”要价公道“没有什么意义。
还不如把那些没毛病、要价又公道的房子全部滤掉，着重关注那些要价偏高的房子。这些房子关注的人少，在没人竞价的情况下还可以砍价，最终成交价未必比那些”要价公道“的房子高。
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在这个问题上达成共识后，周三晚上，我们把那些各方面条件都不错，价格也让人舒服的房子全部滤掉，集中研究其他房子。这时发现，上周末看过的另外几套房子其实相当不错，只不过当时觉得要价太高（跟那些”要价公道“的房子比），没有关注罢了。
在这几套房子中，我选中了E。之所以选中E，是因为它上市时间比较长（快两个月了），而且一直没有降价。房子在市场不好的时候上市，挂了这么长时间，卖家可能已经疲了、还没意识到市场已经变化，可以唬一下试试；一直不降价，说明卖家对自己的房子比较有信心，间接说明房子质量没有问题。基于这两点，我准备试试。
太太准备出价98%，我则认为应该凑个整，虽然不差多少钱，但是让卖家心里比较舒服（打个比方，99.9万和100万只差1千块，但是给人的感觉差别比较大）。同时，我把过户日期向后多推了一个半月，相当于对方多承担一个半月的持有费用。
一切商量妥当后，当晚就把offer做好，签了第二天的日期。然后我的经纪开始装模做样地接触对方经纪。
巧了，对方经纪是业余的。有本职工作，业余考了个本，给自家亲戚卖房，根本不知道市场的变化。
基于这个情况，我让经纪不要急着给offer，先跟对方经纪纠缠一些细枝末节，等我下班以后再给offer。
等我们的offer递上去，对方首先对我们的过户日期表示异议，然后又表示他们新买的家具也准备留给卖家，因此一直不愿降价。但是说一千道一万，我们给的价格比较有诚意（按照3周以前的市场）；他的房子卖了2个月没卖出去，过户日期再推1个半月也不是什么大问题；再加上我们对他们那边的一些错误也比较大度（Condo Fee是错的），俩小时不到，成交。
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这次，似乎又让我看准了。
好奇，疫情期间因为WFH而卖了市区房买进小镇房的人，回头等疫情过去公司要求都回办公室咋，卖了小镇房再买回市区房？
才会有机会，也伴随着风险。等形式明朗了，机会也错过了。
我看得很准，但是晚了2个星期。
出租房子太耗费精力，如果房客不交房租还要打官司。现在股市那么好，随便买个什么股都可以。实在不想费心的话就买SPY，几年不用管每年也可以至少百分之十吧？
干不了这活。
房子最大的好处，是可以加杠杆。
我是在网上看到的，作者本人既出租房子又开饭店还炒股，几年下来他做了对比似乎新冠肺炎前中餐馆最赚钱，这一年以来炒股最赚，房子似乎最稳妥。
有时一个点的利润都很难实现，资金平均一年转6圈，总共不到10%的毛利润，赶不上政府发钞的速度。他家现在最大的经济增长点是早年买下的房产增值。
股市去年比较特别，我一直不敢炒股，只敢买道指，房子去年也踩空了。
过去4年，我猜对了4次，下手2次。这次到底有没有猜对，还需要时间验证。
我身边很多朋友都买了几套房子，而我始终下不了决心或者没有投资头脑。人各有命，我已经认命不指望发财了，就图个温饱满足了。
在我纠结的时候，X市的房价一日千里，在我看来已经没有投资价值了。
只是补充解释我的标题，不是要楼主解释。
2、市场是由不理智的人决定的。
不玩，就要眼睁睁看着自己的辛苦钱慢慢被通胀吃掉；只有玩，才能保护自己的财产。所以我跟朋友开玩笑，说这是抢救自己的财产。