主题：【整理】金秋盛会 -- 神仙驴
而房地产税却从未落地。
如今朝廷即将全面给房地产业松绑，能让房地产税一起落实吗？
这匿名的一定是台湾人，呵呵，前言不搭后语。
说的小强不是二共似的，二共一直就这德行，抢功诿过。
现在各种分析欢欣鼓舞，说这次扩内需点了三个产业“住房改善，新能源汽车和养老”，意味着房地产要再次起飞了。
这种说法，全然不顾房地产放在“防范化解重大经济金融风险”一段。花了很大篇幅，讲风险和房住不炒。
这跟前两年的房地产描述大不一样。毕竟之前各种金融口表态，说房地产金融风险已经可控云云。
其他还有好几个政策迹象，如这届20大后，财经1号社论做风险资产评估，全篇讲房产资产再估值。
深圳市今年以来，租房指导价，人才房价格，以及潜在的税制改革（瞄向房产税）等。
这些都指向，房地产可能出重磅政策。
因此个人猜测，所谓房地产重大经济金融风险，来源于可能的重大政策。这会使得房地产企业“重组并购”发生，而金融机构需要支持“优质头部房企”。
同时，支持“住房改善”，最大的支持力度应是来源于改善性住房的一定程度跌价。需要拉动的，并非房产本身，而是其带动的上下游消费产业。
不过吧，我咨询联储主席意见，他对这种说法应该是不赞同的。他认为风险最大来源于经济及收入本身。
拭目以待吧。
声明：我本人早就有房子了且短期没有改善性住房需求。房地产涨跌，对我本人来说几乎没有啥直接经济利益。所以我本人其实更期待跌价到一个比较正常的数值，比较，房地产确实是其他各类消费最大的压制来源。
我不擅长分析这个
我其实也不擅长这种，这不是我的专业啊。所以以下完全是个人观点，您姑且看之。如果有哪位大佬看到了能起到抛砖引玉作用就更好了。
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讨论前需要给些背景，可参见 @联储主席 的帖子
首先当前的金融地产已经不适合绑在一起看，因为经过持续了4-5年的去杠杆，金融体系各类机构对涉房资产的处置和压力准备已经很充分了，我自己毛估国内银行体系理论是足以承受房价整体下跌35-40%而不发生系统性风险。
所以地产泡沫反而是最不用担心的事，只要没其他领域的系统性风险冲击，成功软着陆是大概率。换言之即便最终我们日本化，也不会是因为对地产泡沫的处置不当。
通过前两年很多公开新闻（譬如什么银行房地产贷款压力测试之类的）的描述，个人肯定是赞同 联储主席 的说法的。
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然后，我们看下去年（2021）中央经济工作会议对房地产的描述。
三是结构政策要着力畅通国民经济循环。要深化供给侧结构性改革，重在畅通国内大循环，重在突破供给约束堵点，重在打通生产、分配、流通、消费各环节。要提升制造业核心竞争力，启动一批产业基础再造工程项目，激发涌现一大批“专精特新”企业。加快形成内外联通、安全高效的物流网络。加快数字化改造，促进传统产业升级。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
对比2022年对房地产的描述
一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。
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好了，问题就来了：
房地产放在“有效防范化解重大经济金融风险”上面。为什么？
即便今年下半年发生过类似一些房企烂尾危机，引发部分人断供，但是从房地产贷款总量来说，以及后面的“保交楼、保民生、保稳定”，都不至于因此引发系统性风险。
同时会议明确说了“推动行业重组并购”，那意味着有些房企（特别是小的、地方性的房企）是要被放弃的。
对于地方债“坚决遏制增量、化解存量”，基本上断了地方重启房地产投资拉动的基础，那些宣扬房地产春天回来了的说法，是站不住脚的。
但是在以上这种基础上，“住房改善”需求，是扩内需的重点方向之一。
后面待续……
比如前面提及比如保利这批央企中层资产，这一轮政策原则不动。这也可以作为今年博弈的参考。我理解为，对 对手基本盘的 分化。
比如去年深圳警方公开通报是有外企员工在深圳机场被现场抓住在外包装涂抹。内部通报这个企业是DHL。
就不要承担另外一个代价了。如果确实有把富家翁资产焖在锅里，那就要盖上盖子，不要让泥鳅们跳出来，不要为他们接盘，空仓三个月。如果之后央企拾掇起来很多散落在外的资产和利润，那就说明有人吐出来了，就一定程度上验证了我的哥德巴赫猜想，例如三产改制的相关信息。
我猜大佬应该玩的应该不是股票差价，而是董事长的人选推荐，当然了，都是个人的哥德巴赫猜想做不了数的。
一次是秋收起义失败后，他在敌人追击中设伏，那是他唯一一次亲自上战场，可见危机。
第二次是土城战役后，中央主力纵队误判主攻方向守军兵力和装备，导致在青杠坡战斗反复拉锯。主席在遵义会议复出后的第一战受挫，他敢于认错止损。这直接导致，苟家坝子会议，主席的判断参考青杠坡和土城战役的教训坚决反对对预设的黔军三个师打秋风（实际是中央军三个师）。这次会议主席对立面，几乎占尽了在场的日后元帅和大将。在此后第三次渡过赤水河过程中也有攻坚不利及时调整的事例。
在那之后，主席用兵入羚羊挂角无迹可寻。
就像有人指出邬惊雷在改口径一样。系统的改后面痕迹
这里还需要给一个，20大刚结束，上海第一财经的社论
标题是“风险资产”，内容全部是房地产。
这就有点意思了，这个就跟现在中央经济工作会议的“风险”全部对上了。当然，这些是个人臆测。请各位刚需务必不要以此作为买方依据，本人概不负责。
区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时，使人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值愈发基于房租（或虚拟房租）的贴现，而非基于房价上涨预期。
此外，目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。
二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。
这篇社论，被市场解读为下届总经理，对房地产的看法。
个人的观点如下：下届总经理上任后，必然是要“新官上任三把火”的。而20大刚结束，所发出的社论，有着很明确的指向。当然，也可能总经理的落脚点是最后一句，因为之前市场已经各种分析过，明年是要拼经济的，避免各种房地产放开“扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能”，是需要特别注意的。
那么再看20大后，财政部支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制
考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
该实施意见，普遍被解读为，中央支持深圳试点房产税。
今年10月，深圳上线了深圳房租指导价。
以上网址可以查深圳各主要小区的房租指导价格。根据我在深圳曾经租过的房子（给员工做宿舍）来看，该价格与市场价基本相符。
上个月，深圳首批配售“人才房”开始申请认购
11月9日，深圳首批面向全市人才配售住房启动配售。根据市住建局网站通告，此次配售共推出安居君兰湾府等6个项目，提供房源4422套，配售均价20520-44900元/平方米，网上申请认购时间为：11月10日9时至11月19日24时。
今年9月，深圳市住建局回应说
2022年深圳市发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，持续加大保障性住房建设筹集和供应分配力度，“十四五”期间计划建设筹集保障性住房54万套（间），其中公共租赁住房6万套（间），保障性租赁住房40万套（间），共有产权住房8万套；供应分配保障性住房34万套（间），其中公共租赁住房6万套（间），保障性租赁住房20万套（间），共有产权住房8万套。
而与此同时，深圳2021年共卖了93116套房，其中新房卖了52417套，二手房卖了40699套。
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以上信息，似乎都指向了一点：
深圳市的房产政策，必将有大的变动，会作为下届总经理的任务之一，启动试点。
至于是简单的房产税，还是说结合房产税的、新的齐套的住房政策，个人更倾向于后者。
对手（也包括队友）有一阵懵逼同时亮瞎钛合金双眼。大人虎变君子豹变小人革面，应变之道互相之间难以理解，嘲笑只会“结硬寨打呆仗”可以休矣，好权谋！
那么问题又来了。既然坚持“房住不炒”，但是同时又鼓励“住房改善”需求。这看起来矛盾啊。
其实不矛盾。个人见解，住房改善，分两类：购房改善需求，与租房改善需求。
从上图可以看出来，最近三年中，基于三房和四房的需求占到了住房成交的绝大多数。
这与我们认为的“刚需”需求似乎不太符合。更像是“购房改善”性需求。支持的数据还有：2015年，深圳、北京、上海，刚需（第一次买房）购房还有50%的比例，现在已经降至30%了。所以目前其实是有房阶层换房需求或投资需求在主导楼市。
但在连续5年多的换房需求后，高房价的现在，这类需求还能有多少呢？个人观点：换得起的，已经在这五年间被消耗殆尽了，这类需求实际还真不少，但是被高房价给挡在门外了。
而租房改善需求的门槛，其实并不高。
既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。
如果说廉租房、公租房修建，可能需要较长时间。这种改造，实际非常快。
在装修规划完备情况下，3-4个月就可以完工。
这就跟财政部支持深圳试点的政策对上了。
已到这样强大的毒株，无从谈起。
从生产力，生产关系入手就是，虽然话题又大又虚，但这是实情，中资也是资，细节就免了。先观察它们内部派别间的动作。