主题：【原创】中国经济闲聊之外的思考(1) -- MRandson

根据个人收入和财富情况调节土地使用价格，解放城市居民购买力

中央正在下大力气解决社保、教育、养老和医疗问题。房价居高不下仍然是中国经济中一个巨大隐患。可以讲，东部发达地区工薪阶层的购买力被住房压住了。土地是财富之母，不改变现有住房开发模式，必将加速贫富的两极分化，威胁金融安全。改变现有住房模式，东部发达地区可以迅速释放大量购买力，扩大内需的困难将迎刃而解。

住房货币化改革以来，房价直线上升。城市居民收入虽然有大幅度增长，但是始终追不上房价。究其原因，一方面是现行房地产开发政策不合理，另一方面是投资渠道狭窄，使住房成为高收入阶层的投资方式。

现行土地开发模式中，只有实力雄厚的房地产开发商才有资格拿到土地。达到这种资格的开发商在土地上建筑之后，再把房屋连同土地转让给消费者。消费者承担房屋的造价、土地的使用费和开发商的利润。由于土地大面积转让，所以有资格获得土地的开发商是有很有限的一小群人。这样必然形成垄断，不能充分竞争。政府把土地批发给开发商，开发商零售给住户，在这个转手过程中，开发商获得暴利。

如果我们把土地出让金看作一种税收的话，中国现有的土地转让方式类似元朝的“包税制”。亚当斯密在国富论中，严厉批判过税收征管方式：承包国家任何大项税收，必须有大资本或大信用。单为了这条件，这种事业的竞争，便会局限于少数人之间。况且，持有相当资本或信用的少数人中，具有必要知识或经验的，更为少数。于是这另一条件，就把那竞争局限于更少数人之间。此有资格竞争的最少数人知道，他们彼此团结起来，于自己更有利益，于是大家不为竞争者，而为合作者，在包税投标的时候，他们所出的标额，就会远在真实价值以下。在公家收入采用包收制的国家，包收者大概都是极富裕的人。

在现在中国国情下，政府必须在住房制度中发挥积极作用。对比世界其他国家，美国、日本由于土地私有，竞争充分，政府的介入很有限。相反，新加坡与香港，由于人口密度大，土地公有，政府在住房制度上积极发挥作用。香港与新加坡都有与家庭收入相关的廉租房或经济适用房制度。

建设部硬性规定开发住房中70%户型不能超过90平米，这种方式并不合理。随着我国经济发展，人民生活水平提高，住房面积必然不断改善。90平米的住宅，在今天算不上宽敞，在10年以后，将更显得局促。届时无论拆还是不拆，都必然造成巨大的浪费。

由地方政府出资建造廉租房也是一种临时性的解决方式。由于地方政府财力有限，少量的廉租房，与大量的需要改善居住条件的居民相比杯水车薪。如何决绝资金来源，如何分配，都将是很困难的事情。

短期内，地方政府应积极支持本地居民合作建房。合作建房的方式跳过土地批发到零售的环节，剔除了开发商的暴利，同时不影响地方政府土地出让金的收入。规范和发展合作建房，将有效的压制居高不下的房价。

长远的解决方式，可以考虑在家庭收入和财富的基础上，根据年龄、收入、婚姻、财产状况，摸索出一套合理的公式，对不同人群征收不同的土地出让金。建筑成本与出让金分离。购房者在购买住房的同时缴纳土地出让金。同一套住房，由不同人群购买，可能价格悬殊。这样做既体现社会公平，也有利于财富调节。长远解决方式的基础则是前文提到的个人财富信用体系。

如果能解决住房、养老、教育和医疗问题，将有大量的购买力被解放出来。中国去年钢产量4亿吨，显得很多。但是如果每个家庭都拥有一部汽车，如果每个城市家庭都拥有一套体面的住房，那么4亿吨钢是远远不够的，何况其他呢？届时中国将面临的问题，很可能将不是过剩，而是紧缺。