主题：【求助】要买房了，请教对北京房市熟悉的朋友 -- 微风轻行

整好兄弟在北京一直做房地产策划，就是给开发商出谋划策的那种，包括前期定位和后期营销。所以根据自己的这点微薄的知识，试着回答一下这位朋友的问题。

1、位置近是一宝，如果是单位团购的话以后可能还会有班车什么的。因为我不了解你的工作性质，如果比较稳定而且收入一段时期内不会有太大波动的话，目前的这个时机还不错的，不能说抄底，但是基本到底了。以我的估计春节前还会有少部分项目降价，毕竟到了年底需要回款，但是这种降价以目前的这个时间来看基本上也来不及了（从营销动作到市场反馈再到认购再到签约回款，至少半个月）。所以如果有购房需要，不要管那么多，就像股市一样，没有人能抄到底。

2、网上的报价不要信（包括新浪、焦点、搜房），我天天和他们打交道，那是一帮糊涂车子，价格基本上就没有标对过，而且很滞后。同时，他们是媒体是需要广告挣钱的。如果想看的话，唯一一个靠谱的是北京市房地产交易管理网，但是同样存在滞后的问题（比如半年前保利百合上ccav的事，那从我们专业的角度来看纯属ccav的记者吃饱了撑的，不懂内部的流程和网签过程，不懂装懂胡写的问题，后来我和保利百合的策划聊过天，那个ccav的小记者就是当天没有排队买到房子，倒打一耙，算了这个事情有时间再写吧）如果时间来得及的话可以每天在交易网上检测一下，看看他实际的成交套数和成交价格。如果嫌麻烦的话，告诉你一个简单一点的方法，给周边的二手房中介打电话，问问周边二手房的价格。基本可以对你的房子有一个预期，当然要选择有可比性的二手房，或者根据位置、户型、朝向、年限等等因素做个打分表。综合推导一下你要买的房子的价格。

3、106平米的二居室，是在70/90政策出台前后的比较流行的面积，一般17层薄板一梯两户的话，106这个面积数在北京来讲比较舒适，后边146的三居也不错，我指的是面积，基本属于中档面积，可能中间有一个面积断层，就是120平米的大两居和130平米的小三居户型，这个可能跟它的设计限制或者前期市场调研有关系，但是如果是我的话我会要求做出一部分这个面积区间的户型，毕竟还是属于适销型的户型。你要90多平米的三居其实不是太好设计，我目前手头上在售的一个项目是93-95的三居，进深只有11.9米，最高9层，大部分在6层左右。如果是17层这个进深是有问题的，但是如果进深再长一点，同时保持这个总面积不动的话，房子就成胡同了，基本上没法住。或者一梯两户改成一梯三户，中间一户不是南北通透的，那这样的话套密度指标不好实现，房子的品质也会大幅度下降。

4、还有，你说的老头老太太闹事的事，其实很简单。如果，你的开发商能在北京开发项目，说明他们的房子是规划部门批准过的，而规划部门批准盖房是有着十分严格的标准的，绝对不会造成你的房子挡着他们的阳光或者占用了他们原本规划中的绿地的，所以事情我虽然不了解，但是在我来看纯属无理取闹。但是你要注意的是：是不是你的开发商原来承诺过他们你的房子的用地要盖健身和绿地场所，如果承诺过，说明你的开发商不厚道，存在欺诈行为。因为，一个项目除非不同的土地证（指的是几宗地组成一个大项目），否则的话规划是早就定好的。

5、你看看你的房子目前是什么状态。大坑也分不同的坑，是刚拆迁的？是做底板的？还是底板做完了没出正负零的？反正这个冬天是不会出正负零的，怎么也得到明年2月下旬三月份开春出正负零。出了正负零之后，如果不出意外（一般17层板楼会是现浇剪力墙结构），快的话7天一层，一般的情况10天一层，慢的话15天一层。17层楼估计会在7个月左右的时间封顶（如果你贷款的话，封顶后才付给银行按揭款，这之前你只需要付给开发商首付款），也就是09年的10-11月左右封顶，然后再做内外装饰，园林道路，估计快的话10年5月能入住，慢的话10年10月也能住上了。