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主题:分析:国务院四部委研究开征物业税 -- 陈经

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家园 分析:国务院四部委研究开征物业税

5月25日中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,提出研究制订并择机出台资源税改革方案;加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。

我在《把老百姓弄得没钱》文中有分析,这一步是必然的。居民手里这么多值上百万的好房子,低成本得到,炒得风生水起,政府却弄不到啥钱,这是政府所不能容忍的。研究完了,后面就是开征,这也是必然的。从研究到实施,说不清会多长时间。但从地方政府的财政困难看,这事随时就开始试点也不奇怪。我这里分析一下物业税可能的形式,以及它的影响。

物业税的经济意义是,房地产不仅购买需要很高成本,持有也需要可观的成本。这样,持有房产也需要现金流来支持了。美国有1美元就卖的房子,就是因为付不起物业税与贷款了。

物业税,显然会与房子的市场价值挂勾,这是各国通行的作法。有些意见认为,一套房免征,二套房或者n套房才开始征。这个办法不好,因为很难定义什幺叫二套房,一家人几个身份证,谁知道共有几处房子?简单易行的办法,是给房产估一个市场价值,这个其实已经在做了,银行放贷都需要这个基准的。然后,规定免税额多少,比如北京的房免征80万的物业税,值100万的就交20万的税,象个人所得税一样。上海免100万,武汉免40万,各地自行规定。这样,穷人住小房差房,就不用交物业税,不会闹得沸反盈天。富人管它持有几个房用几个名字,反正都得交。

这对穷人的影响是,有些穷人每月收入不行,却因为历史的原因住着市中心好地段的好房,这些人会受重大影响。比如抄底买了个120平米的自住房,值200万,免税100万,还有100万的价值要交物业税。按国际惯例3%,这就是一年3万元,并不是很容易承受的,现金流不行,就抗不住。这种穷人的理性选择就是把房子降价卖给承受得起的高收入人士。时间一长,穷人就被清除出“高收入人士”居住区了。

征了物业税以后,二手房主能不能涨租金转嫁成本,这也需要探讨一下。一般价值的房产,物业税本就没有或者不多,租金不会涨。价值较高的房产物业税成本高,会有加租要求,比如4000租金想加到5000。但能出这么多租金的人,买房能力也强,二手房主降价卖房,正好转去买房。所以,高价房产,有一个积极换手的过程。持有一大堆高价房产收租将不太流行,物业税成本太高,租不出去就亏大了,挣钱不易,房价上涨也不一定高兴。而买许多低价位房子收租是不错的生意,普通民众收入上涨,租金也能跟着涨。本来外国富人就不太流行当地主,自己住一个很好的房子也就罢了,买一堆高价房子放着太亏。

有了物业税,炒房会变得很复杂。象中国这样高达10倍的房价收入比肯定会成为历史。现在人愿意花10年以上的收入去买一个房,是因为没有持有成本,买了以后就成了房子涨价的支持者。市场稍热,二手房东就能挂出难以置信的高价,因为卖不出也不怕,索性胡挂一个。物业税一出,那房子涨价,市场估值上涨,要交的税多,也不一定能卖出去,房主不一定乐意。以后还会有炒房,但就不能倒来倒去“干炒”了,必须有现金流支持,与收入挂勾,上涨幅度会慢得多。

地方政府与中央政府会分成物业税,估计各能增收5000亿左右,也不是一个小数。而且住房越建越多,房价慢慢涨,这个数会上升。有了这笔钱,就不用费劲地抬高地价了。合理的办法,是迅速低价推出地块,把地块建成好地段,建成一块就能多收一块的钱。让更多的人买房,建得越好,买的人越多,收的物业税越多。

(完)

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