淘客熙熙

主题:【讨论话题】09-06-02 高层住宅 -- 老马丁

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家园 先答题,后看大家咋说

(a)分出租:图1

(b)分出售:图2,3,4

(c)既分出租也分出售的混合型:图5

(建议追加前提条件:均为房地产开发商市场行为,不考虑政府廉租房或公屋出售形式。)

个人解释

a情况:

出租的长期回报率应该是高于出售。(地主老财喜欢雇长工种地而不卖地,不知是不是一个道理?)

房子造价高(商业地段、外部配套设施、装修档次),则以出租为宜(可以高租金)。

图1房子也就11层阳台,都卖光了也未必能收回多少钱;做高档公寓出租的可能性比较大。

b情况:

图2,3,4的房子有一些共性:容积率比较大、环境一般、装修普通。

开发商盖这样的房子最可能的目的是:变现!而且是以最小的投入。

所以出售的可能性大。

c情况:

图5的房子介于a、b两种情况之间。

从容积率角度看,全部出售可以回笼大笔资金。

从外观看,装修尚可,但房型单一(更像是酒店,不像住宅),用作可出租的酒店式公寓也未尝不可。

所以答案选既出租也出售的混合型,即出租租金收益高的楼层,出售其他楼层。

同一块地皮,在不同限制条件下,房地产商采取的租售策略会不同。

这种租售策略的差别会直接决定未来建筑物的诸多特性,包括外观。

常规情况下,没有谁会在要出售的高层住宅外立面、外装修上多投入的。

(俺咋就成了只重衣衫不重人的势利眼?)

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