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主题:北京上海普通房子价格极限2-3万,上涨空间不大了 -- 陈经

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家园 北京上海普通房子价格极限2-3万,上涨空间不大了

稀缺的房子,那是富人玩的,多高也不奇怪。普通人不关心,关心也没有用,反正买不起,再跌也买不起。稀缺的房子再怎么涨,普通民众也没有啥愤怒情绪,主要是看热闹。香港一个房子一平米卖70万,人也就是惊叹两下。

还有一些破房,一般人兴趣也不大,主要是搏拆迁。改善性的不会考虑这些破房,价格再低也不会去住。主要是低端需求考虑破房,但因为没啥钱所以才叫低端,所以上涨想象力不足。深圳一些破房,90年代建的,2009年楼市大涨,大批房子比2007最高点还高了,破房却涨不上去。北京有些破房,是学区房,也猛涨。这等于卖政府许可证,不作分析。

破房的分析价值在于,年头一长,就会有大批普通房子变成破房。所以,选房最好不要选会变破房的,相对贬值的可能性高。破房价格由城市中低端人群的收入决定,炒家也不会有太多兴趣。至于什么是破房、好房,我就不知道了,没有看房经验。我把破房定义为城市中高端收入的人不想住里面的房子,住在里面就想改善到好房里去。炒破房,如果要有超额收益,需要拆迁、学区房等消息。

真正的主流房子,是普通的好房。不稀缺,几十万个是有的,但人住里面心情还是可以的,不会觉得迫切地想换。城市中高端收入人群,豪宅是不想了,就会研究这类房子。

这类房子,看现在家庭人口结构,三居是正常情况。小孩一间,大人一间,老人一间,一个客厅。四居就不如三居的需求硬,二居的想换成三居的。三居的面积应该是90-130平米之间,各个城市风格不同。北京流行大面积,三居得120平米左右。为方便起见,算100平。

假设炒房情绪最高的时候,人为房死,头脑冲动,房价不败神话流传,白领尽全力买。新白领首次买房,贷款按30年最高限额算,每月还款N元,30年能还N * 360元。每月还5000,能还给银行180万。银行扶持地产,只收走利息40万,还掉本金是140万。白领贷30年,说明首付能力不行,算首付50万。满打满算,总价200万可以封顶了。100平的,均价2万就非常吃力了,这是月供5000元的情况。

改善性白领换房,由于是小房换大房,现有房住着,不会狗急跳墙低首付贷30年死拼。比较正常的是愿意承受一个中等压力的还款额,为此愿意出高比例的首付。卖了房以后,首付能力比新白领多100万左右,可以付150万。20年还款,每月8000,还190万,银行利息收掉50万,房子总价290万。如果按120平算,24000一平。也就是说,改善性白领虽然购买力强大,但能够承受的均价,不会比新白领高太多,也就是20%左右。

各种白领收入不同,每月还5000的算低的,假设收入高些的能每月还款1万。新白领月还1万,按上述方式计划,可以承受3万均价。改善性白领可以承受3.6万。这都是极限了,再往上就是投机炒房了,或者富人“刚投”了。

这么粗粗的估一下,白领们能够承受的均价就是2万-3.6万之间。根据房子的档次各有不同,这是往高里估了。再要高,白领就买不起了,再痛苦也不会买了。所以,普通房子大约就是炒到2-3万就到顶了。

炒家也不是瞎来的,如果没有这些白领来接盘,也不会胡炒。不会因为有炒家,就越过这个界限。这和股市不一样,没有拉高出货的说法。炒房是拉高了,就没法出货了,一跌人就开始观望,得上涨中出货。所以,2-3万就是大成交区域。会有一些瞬间高点,成交少不算数。

中高端白领的收入,未来一段时间看来不会奇迹般增多。收入剧增,可能是变管理层了。而中高端白领人才,其实并不稀缺,有这种能力的大学生不在少数。公司没有必要给中高端白领普涨工资。所以,白领的月供能力估为5000-10000,应该是合理的,而且不会奇迹般增长。

综上所述,北京上海这种地方,普通房子价格极限为2-3万。档次高的3万,档次低的2万。目前应该已经差不多了,上涨空间不大。

下跌的可能性也基本没有,我5月估计过,绝不可能下跌。现在比那时大约涨了20%。白领购买能力还是可以的,跌个20%随时就会出手。所以房子价格大约进入稳定期了。大幅下跌不用怕,想大挣一笔也不容易。

现在的价格应该差不多就是市场均衡价格,所以成交比较火。不少炒家出货,觉得涨不太动了。但真实需求也多,趁利率优惠买,成交创历史新高。国家政策应该也就是这样了,往上再拉不可能了,也拉不动了。炒房的好时代结束了。但也不是就开跌,国家并没有这样的意图。维持在2-3万低一点的价格,地皮就可以卖得很火了。

葡萄说,每年涨30%。三年就翻倍了,2万的变4万,这是绝对不可能的。不是说人没那么疯,而是没有那么多钱。炒家其实比群众理性,越有钱的越理性。有些穷炒家不理性,却没有钱。炒豪宅的有自己一套销售理论,我不知道会多高,上海那个汤臣一品16万一平了。炒普通房子,就得看白领的购买力。

(完)

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