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主题:北京上海普通房子价格极限2-3万,上涨空间不大了 -- 陈经

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家园 北京上海普通房子价格极限2-3万,上涨空间不大了

稀缺的房子,那是富人玩的,多高也不奇怪。普通人不关心,关心也没有用,反正买不起,再跌也买不起。稀缺的房子再怎么涨,普通民众也没有啥愤怒情绪,主要是看热闹。香港一个房子一平米卖70万,人也就是惊叹两下。

还有一些破房,一般人兴趣也不大,主要是搏拆迁。改善性的不会考虑这些破房,价格再低也不会去住。主要是低端需求考虑破房,但因为没啥钱所以才叫低端,所以上涨想象力不足。深圳一些破房,90年代建的,2009年楼市大涨,大批房子比2007最高点还高了,破房却涨不上去。北京有些破房,是学区房,也猛涨。这等于卖政府许可证,不作分析。

破房的分析价值在于,年头一长,就会有大批普通房子变成破房。所以,选房最好不要选会变破房的,相对贬值的可能性高。破房价格由城市中低端人群的收入决定,炒家也不会有太多兴趣。至于什么是破房、好房,我就不知道了,没有看房经验。我把破房定义为城市中高端收入的人不想住里面的房子,住在里面就想改善到好房里去。炒破房,如果要有超额收益,需要拆迁、学区房等消息。

真正的主流房子,是普通的好房。不稀缺,几十万个是有的,但人住里面心情还是可以的,不会觉得迫切地想换。城市中高端收入人群,豪宅是不想了,就会研究这类房子。

这类房子,看现在家庭人口结构,三居是正常情况。小孩一间,大人一间,老人一间,一个客厅。四居就不如三居的需求硬,二居的想换成三居的。三居的面积应该是90-130平米之间,各个城市风格不同。北京流行大面积,三居得120平米左右。为方便起见,算100平。

假设炒房情绪最高的时候,人为房死,头脑冲动,房价不败神话流传,白领尽全力买。新白领首次买房,贷款按30年最高限额算,每月还款N元,30年能还N * 360元。每月还5000,能还给银行180万。银行扶持地产,只收走利息40万,还掉本金是140万。白领贷30年,说明首付能力不行,算首付50万。满打满算,总价200万可以封顶了。100平的,均价2万就非常吃力了,这是月供5000元的情况。

改善性白领换房,由于是小房换大房,现有房住着,不会狗急跳墙低首付贷30年死拼。比较正常的是愿意承受一个中等压力的还款额,为此愿意出高比例的首付。卖了房以后,首付能力比新白领多100万左右,可以付150万。20年还款,每月8000,还190万,银行利息收掉50万,房子总价290万。如果按120平算,24000一平。也就是说,改善性白领虽然购买力强大,但能够承受的均价,不会比新白领高太多,也就是20%左右。

各种白领收入不同,每月还5000的算低的,假设收入高些的能每月还款1万。新白领月还1万,按上述方式计划,可以承受3万均价。改善性白领可以承受3.6万。这都是极限了,再往上就是投机炒房了,或者富人“刚投”了。

这么粗粗的估一下,白领们能够承受的均价就是2万-3.6万之间。根据房子的档次各有不同,这是往高里估了。再要高,白领就买不起了,再痛苦也不会买了。所以,普通房子大约就是炒到2-3万就到顶了。

炒家也不是瞎来的,如果没有这些白领来接盘,也不会胡炒。不会因为有炒家,就越过这个界限。这和股市不一样,没有拉高出货的说法。炒房是拉高了,就没法出货了,一跌人就开始观望,得上涨中出货。所以,2-3万就是大成交区域。会有一些瞬间高点,成交少不算数。

中高端白领的收入,未来一段时间看来不会奇迹般增多。收入剧增,可能是变管理层了。而中高端白领人才,其实并不稀缺,有这种能力的大学生不在少数。公司没有必要给中高端白领普涨工资。所以,白领的月供能力估为5000-10000,应该是合理的,而且不会奇迹般增长。

综上所述,北京上海这种地方,普通房子价格极限为2-3万。档次高的3万,档次低的2万。目前应该已经差不多了,上涨空间不大。

下跌的可能性也基本没有,我5月估计过,绝不可能下跌。现在比那时大约涨了20%。白领购买能力还是可以的,跌个20%随时就会出手。所以房子价格大约进入稳定期了。大幅下跌不用怕,想大挣一笔也不容易。

现在的价格应该差不多就是市场均衡价格,所以成交比较火。不少炒家出货,觉得涨不太动了。但真实需求也多,趁利率优惠买,成交创历史新高。国家政策应该也就是这样了,往上再拉不可能了,也拉不动了。炒房的好时代结束了。但也不是就开跌,国家并没有这样的意图。维持在2-3万低一点的价格,地皮就可以卖得很火了。

葡萄说,每年涨30%。三年就翻倍了,2万的变4万,这是绝对不可能的。不是说人没那么疯,而是没有那么多钱。炒家其实比群众理性,越有钱的越理性。有些穷炒家不理性,却没有钱。炒豪宅的有自己一套销售理论,我不知道会多高,上海那个汤臣一品16万一平了。炒普通房子,就得看白领的购买力。

(完)

通宝推:投入,马甲,
家园 还是要看有没有山西内蒙东北土老板这样的

此类非理性超高端消费人群对北京来说,数量极其众多。他们大多数人可不是为了投机。

家园 沙发
家园 自住的话说的是没错

不过现在还有多少是自住的实在不好说啊,反正一家超过3套房的怎么也不好说是自住了吧,少的4、6套,多的十来套,这样的现在可不少。

家园 陈大,杭州二手房成交均价17000元

而新房,2万左右的基本出来就卖完,唉,奇怪了。

家园 涨是必然的,只是什么时候涨,涨多少而已。

大城市的房子有刚性的需求,如果廉租房(包括公租房,租赁房等等)不能惠及大众,至少那些刚刚步入城市定居的最终必然是要买房的,多少钱也得买,除非离开这个城市。

家园 涨是必然的,只是什么时候涨,涨多少而已。

人类的粮食是有刚性的,如果人类不能靠西北方活着, 粮食是一定要涨价的. 涨到300元一斤米也得买,要不然就得去死.

家园 同意!改善型的极限确实也差不多了!

说点我的感觉:

改善型确实资金实力好点,但是他们也有几个弱点。

1。他们受年龄限制,普遍贷不到30年,一般是20年。

2。他们有房子住,只是想改善,所以一般不会给自己太大的月供压力。他们上有老下有小,实际也不允许他们把自己的现金流绷得太紧。

3。在压力太大的情况,他们改善的动力会减弱的。

对我的一些想法,你应该是了解的,我目前还在找我理想的房子,但是如果真的发现资金压力太大的话,我是有可能转变的,买个符合我生活要求,但是不是那么新的或够档次的房子,比如95年之后的或稍微冷门区域点的。我肯定不会为了一套房子,把自己的生活质量搞成贫农状态。

我现在的想要的房龄新,景观花园,小区外部环境好等等,最后根据贷款压力情况都是可以调整的。

家园 杭州新房太少,有钱人太多

杭州主要是全浙江的购买力支持的。浙江小老板的数量,非常的多,购买力比北京上海的白领强。这些老板,只要有点投资需求,就可以把杭州的新房买光。

家园 所以杭州的租售比更离谱,

比北京上海还要夸张,前阵子那个海龟博士可能也很shock

家园 政委,是否可以分析一下京沪高铁对上海北京两个房价极高端点

的影响,我总觉得事有蹊跷,毕竟京沪高铁是个大事情,但是我见过有人发文分析高铁对于苏州、无锡以及廊坊这些城市房价的影响,当然是说,他们还有很大的上涨空间云云。但是从来没有人说这件事情对于京沪两个大头的影响,百度或者Google没有任何消息。

家园 我印象里記得井大,葡萄好像都說過這事

大概的意思是由高鐵編制的1小時路程圈 對大城市有分流居住人口作用,大城市房價自然漲不上去,至少不會像香港那么變態了

家园 坐高铁上下班不靠谱,但可以拉近城市差距

我不相信会有多少人居住在异地,用高铁通勤上下班。到了高铁车站,市内还得走,没完了。住在天津到北京上班的也没多少。所以,异地居住现象不会影响房价。

但是高铁成型了,对沿线各城市的发展影响很大。沿线各城市发展好了,机会多了,人就不会一想到发展,就到北京上海深圳等一线城市去。现在有些地方城市其实潜在发展机会比一线城市多,但人们不愿意这样想。有了高铁,人们可能会觉得,都是“高铁经济带”的,在中间哪个地方混,和在北京上海也差不太多。无非是几十分钟、个把小时的距离。

中间城市如果能发展起来,上海北京的压力就会减小很多。人不再猛进,竞争就不会这么惨了。

家园 谢政委以及后面回复的兄弟

一并花之。

家园 通胀预期的心理影响能怎么加进来么?

政委以前也说过,1994年以前人们的工资论千就是高工资了,

那次通胀之后,就要论万才能算高了

这次金融危机以来,媒体上说得最多的就是通胀要来了,

靠这个忽悠股民房奴

老美狂印钞票,我们也在印,

用动态的眼光来看,今天是200w的债务,200个月的工资,通胀一来,

会不会几年以后就变成20个月的工资?

政委既然认为这不可能短期内发生,那么原因是什么呢?

在通胀的预期下,存款会被收通胀税,炒股风险又大,一般人也都觉得就房子保值作用还好些。这部分人有一定经济基础,比改善型的经济状况还好一些,他们还是会倾向于买房,不是为了炒房,而是为了保值。

这部分人的数量,需求应该也不能无视,毕竟北京、上海是全国人的

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