主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

一、目标和手段互相矛盾的房改制度

住房制度改革开始于1998年的国发23号文件，其要点是：

1、取消福利分房制度；（这是因为当时财政已经难以为继）

2、按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴方式和政府保障的方式解决住房问题，用廉租房等方式解决低收入家庭住房。

这也就是说把老百姓分成四等：一等先富起来的，去买商品房；二等是公务员等，由政府补贴或配给解决；三等是一般平民，政府建立微利房（经济适用住房）解决；四等是低收入家庭租用廉租房。

其政策目标很简单：其一是减轻政府财政包袱；其二是刺激消费，拉动整个经济增长（这点可参看王石回忆录中关于向前总经理建言献策部分）

上述目标基本是纯粹行政目标，并非市场目标，强调政府责任和公平性。

手段却正好是完全市场手段：唯利是图和效率唯一，蔑视公平性。

首先是政策中没有任何手段来监督，保证地方政府坚决执行解决三等人和四等人住房问题。（直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，但已错过了最合理配套建立的时机。而且文件并无可操作性，因为未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。）

其次是不适当的宣传误导，把居者有其屋住，误导成居者有其屋产。把政府解决居住权目标误导成所有权目标。（这迎合了中国文化传统的心理：安居才能乐业；有恒产才能有恒心）

其三是把房地产投资当成经济发展的最重要的三驾马车之一（其他两架马车是是血汗工厂出口，政府消费的铁公基投资），结果搞得房地产业力不从心，不得不打鸡血，绑架银行。

其四是把房地产当成收割民众财富的主要手段，导致卖地收入节节攀升，房奴数量逐年上升，民穷财尽，成为三座大山中最大的一座，影响其他消费增长。

二、南橘北枳的典型案例

1、土地招拍挂出让方式是引进香港的，但是却变种了

香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。

但是我们由于社会主义制度，土地全部属于国家，是由地方政府垄断经营的。政府为了利用土地借贷和弥补财政亏空，必然既是裁判也是运动员，利用地方融资平台参与土地经营：低价收购土地，高价出让土地就成为必然结果。这与什么招拍挂制度无关。

这种垄断经营土地方式，也导致了大量的违法和违规的行为。

这样价格就极易出现垄断价格，供给也严格受限，再加上勾结操作，出现地王就很正常。

土地供给不足，房屋供应就短缺；土地价格奇高，房屋价格必然奇高。所以结果就是今天现实。

2、预售制度是香港引进的，但是我们却当成开发商集资工具

香港没有预售证管理制度，但政府部门会根据市场的供求情况调整竣工日期：如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。

这样就控制了开发商捂盘，囤积房源，哄抬房价。

同时香港的银行参与到对开发商监督中。例如银行的按揭贷款必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。

三、政府推卸责任

目前房改制度执行的结果是不分收入层次（除享受廉租房的低收入家庭外）的所有居民都列入了通过市场解决住房问题的行列，政府不对中低收入层次的居民给以任何补贴和帮助，实质是推卸了国家应承担的责任。

但是政府有保障公民居住权利的责任，全世界如此，不能以任何接口逃脱。更不能推给市场，让普通老百姓到市场自生自灭。

基于目前现实，任何想制度要可行，首先都得有可操作的方法和流程（例如建立鉴别保障对象的标准和流程）；其次是在制度上固化预算来源和监督方法。（例如以立法的方式强制各级政府必须将卖地收益按刚性比例用于保障性住房的建设，这些建设预算纳入各级人大监督范围。）不然任何政策都是过场而已。

四、房价再坐过山车并非耸人听闻

我预测目前房地产新政策在当全国平均房价下跌超过银行信贷资产安全线（例如30%--40%）时就会掉头。

因为目前政策只是想遏制部分过快上涨城市的房价，而不是遏制全国的房价上涨。政策目标是使部分市场的房价下跌。

而一刀切的政策可能会导致房价下降失控，引起恐慌抛盘，这时决策层一定会改变现行的政策（因为房地产的对其他上下游行业的拉动作用，一但崩溃会导致整个经济被动。所以决策层的想法是房价上涨只要不是过快、过高就可以接受。）。

而政策转变必然导致市场反弹，房价仍然会上涨。这时过山车就来了。

五、结论

1、彻底检讨和纠正把房地产业当成Gdp增长的主要发动机的政策

2、改变居者有其屋产的宣传误导

3、切实承担起政府应该的责任，为普通百姓提供住房保障服务

4、让房地产市场成为先富起来的人的消费、投资和交易市场

5、房地产不能搞死，只有房地产继续增长，才能消化现有的制造业过剩产能

不然中国经济就是过山车经济。

由于写房地产帖子对我来说纯粹属于不务正业，可能胡说八道居多，供大家批评。

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