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主题:【讨论】房地产感想:市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

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家园 【原创】关于房地产的整体解决方案

一、房地产业发展的原因

1、中国处于城市化的中期阶段,城市化可以大大提高居民的物质和精神的享受程度,也能从而大大推动经济的增长;例子就是山区或者县城的农民是享受不到精彩的精神生活的,而到了城市里头就可以了;

2、由于经济发展和要素聚集的需要,出现了北京、上海、广州、深圳这样的人口超千万的都市,而随着交通的改善和社会的进步,也出现了全国人民往都市跑,县城往省城跑,乡下往县城跑的情况;

因此,房地产业的发展和地价上涨,特别是都市的地价上涨,有其必然因素;

二、房地产业发展的消极作用

1、地租,是最原始的剥削方式,高地价的结果,是给当地各产业,特别是第二产业极大地增加了成本;

2、目前国内的房地产业,是一个极度暴利的行业,目前中国的十大富豪,有8个是以房地产业为主业的;

因此,可以说房地产业寄生在其他产业上,对中国的发展,起了相当反动的作用;(本处不展开)

三、解决思路

1、按收入和个人成长阶段来优化房屋配置,刚出社会的工人或者学生,给予较低和较廉价的配置;如刚毕业大学生,租住2-4人一套两房一厅;25-29岁大学生,租住一房一厅;30-34岁,租住两房一厅;35岁以上,鼓励买房;意思说,由于收入一般是随年龄和经验而增长的,对于买房这样的重大投资,没必要在太早阶段就开始,以早期的收入,很难承受房屋的投资;

2、居者不可能有其屋,对于部分低收入人群,的确难以购置房产,则以廉租方式解决;大致估计是廉租20%、普租20%、普通自有40%、高档住房20%;对于高档住房收特种消费税(本人从理论上定义,即对于占用超过人均土地资源线的,收调节税),以此补贴中低收入阶层的住房费用;

3、土地高效必须利用,中国最多时候将达到15亿人口,如果按深圳、东莞地区每平方公里承载10000人计算,则只需要15万平方公里就可以承载全国人口和大部分工业用地了,因此承载效率非常重要;

四、解决方法

1、按人口分布情况,政府建造大量中小型住宅,并鼓励其他社会力量参与,以租出的方式推向社会,在短时间内可以解决中低收入和毕业不久学生的“住”的核心问题,大大减少民众痛苦;如大学扩招以后,大量建造学生宿舍就是个例子;

2、大力宣传35岁再买房理论,降低社会对买房的心理需求和压力曲线;

3、良好的城市规划和交通;利用轨道交通,进行多中心式的布局,提高整个城市的人口承载能力;最反面的教训就是北京,我记得的数据是每天上班时候要把60%的居民往三环内运输,到下班时候再把居民从市中心运出来;还有就是CCTV,本来可以放在郊区,加上一大群附带的广告公司,是可以带动一片的发展,但是现在是带头往CBD一扎,把二三环搞的水泄不通;

如果城市分为若干个区,每个区有各自功能定义,有各自的商业、教育、文体活动中心,各区之间用高效的轨道交通相连接,则没有市中心的概念,整个城市就可以整体成长,地价也不会特别高;(如果规划好的话,轨道交通都不用挖地铁了,先用轻铁连上就可以,大大节约开支)

4、土地集约利用;将农民的耕作用地进行省内置换,农民的宅基地进行规模化重建,推动农民上楼工程,则可以节约出大量土地进行城市开发;

5、以上方法可以综合使用;如中低价住宅,放到离现有城市中心20-30KM的地带,如果用高速干道或者轨道交通与现有城市中心相连接的话,按市内通勤1小时的规律,是可以放的比较远的;当然,能在当地打造新的城市中心,那就是最好的事情了;

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