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主题:【讨论】房地产感想:市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

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家园 首先是对房地产业的总体设定,后面才是改革路径和方法

首先,我想做一个总体的设定,即房地产业在经济中的地位、比重和发展方向,然后才是改革路径问题。

但是,无论如何,房地产业应该有其合适的地位和比例,否则整体的社会和经济发展就会受到妨碍。第一,当房地产价格大涨到人们的收入追不上时,在无法负担庞大的房价压力下,许多人选择搬离城市,造成人口外移的现象。于是城中的劳动工资会上升,对城市竞争力产生不利的影响。第二,同样的,在房价大涨的情况下,对于国内外企业在城市内投资的意愿会有负面的影响。尤其是大型城市,外资进入投资时,一定会考虑这些城市的物价水准,其中房价、办公室地点、工资等都是重要的考虑因素。所以,高房价对于吸引投资是一个很不利的因素。第三,房地产泡沫破灭的话,经济可能会陷入长期低迷的窘境。

如台湾,在1980年代末期出现房地产价格与股价大涨的泡沫现象,但其后房地产价格就出现大跌的现象。到2004年底为止,台湾有很多地方的房价只剩下1990年的一半不到。换言之,15年以后又回到1980年末期房价开始起涨时的水准。但是若以2004年的购买力来看,现在台湾大部分地区的实质房价可能比1980年代末期还低。台湾地区所经历的这种房地产市场泡沫破裂以后长期低迷的现象,与日本在1990年代所经历的房地产市场泡沫非常类似。 此种泡沫破裂的现象对台湾总体经济产生不利的负面影响,台湾经济成长率自1990年以来就出现逐渐下滑的现象,多多少少也与台湾地区房价及股价长期下跌有密切关系。

如台北, 由于1980年代末期台北市房价大涨,1981年,台北市人口为227.1万人,到1990年,台北市人口增长到272.0万人的最高峰,其后台北市人口则因房价大涨而出现逐渐下降的外移现象,后来则维持在262万人左右的稳定水准。

如香港,贸易、金融、服务业及房地产,一直是HK的四大经济支柱,高峰期的房地产业曾占到香港GDP的12.3%,在97至98财政年度,房地产相关收入占HK政府总收入的25.7%左右。结果就是香港企业的各项成本高企,工业和高新企业无处存身,即使中央还给香港一个金融桥头堡的定位,但是已经没有多少增长的潜力了。

因此说,房地产的利益格局必须调整。由于时间不足,如放开创业板,打开资金炒作的另一条通路等,具体的调整方法要另开一篇来写了。

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