主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

一、房地产业发展的原因

1、中国处于城市化的中期阶段，城市化可以大大提高居民的物质和精神的享受程度，也能从而大大推动经济的增长；例子就是山区或者县城的农民是享受不到精彩的精神生活的，而到了城市里头就可以了；

2、由于经济发展和要素聚集的需要，出现了北京、上海、广州、深圳这样的人口超千万的都市，而随着交通的改善和社会的进步，也出现了全国人民往都市跑，县城往省城跑，乡下往县城跑的情况；

因此，房地产业的发展和地价上涨，特别是都市的地价上涨，有其必然因素；

二、房地产业发展的消极作用

1、地租，是最原始的剥削方式，高地价的结果，是给当地各产业，特别是第二产业极大地增加了成本；

2、目前国内的房地产业，是一个极度暴利的行业，目前中国的十大富豪，有8个是以房地产业为主业的；

因此，可以说房地产业寄生在其他产业上，对中国的发展，起了相当反动的作用；（本处不展开）

三、解决思路

1、按收入和个人成长阶段来优化房屋配置，刚出社会的工人或者学生，给予较低和较廉价的配置；如刚毕业大学生，租住2－4人一套两房一厅；25－29岁大学生，租住一房一厅；30－34岁，租住两房一厅；35岁以上，鼓励买房；意思说，由于收入一般是随年龄和经验而增长的，对于买房这样的重大投资，没必要在太早阶段就开始，以早期的收入，很难承受房屋的投资；

2、居者不可能有其屋，对于部分低收入人群，的确难以购置房产，则以廉租方式解决；大致估计是廉租20%、普租20%、普通自有40%、高档住房20%；对于高档住房收特种消费税（本人从理论上定义，即对于占用超过人均土地资源线的，收调节税），以此补贴中低收入阶层的住房费用；

3、土地高效必须利用，中国最多时候将达到15亿人口，如果按深圳、东莞地区每平方公里承载10000人计算，则只需要15万平方公里就可以承载全国人口和大部分工业用地了，因此承载效率非常重要；

四、解决方法

1、按人口分布情况，政府建造大量中小型住宅，并鼓励其他社会力量参与，以租出的方式推向社会，在短时间内可以解决中低收入和毕业不久学生的“住”的核心问题，大大减少民众痛苦；如大学扩招以后，大量建造学生宿舍就是个例子；

2、大力宣传35岁再买房理论，降低社会对买房的心理需求和压力曲线；

3、良好的城市规划和交通；利用轨道交通，进行多中心式的布局，提高整个城市的人口承载能力；最反面的教训就是北京，我记得的数据是每天上班时候要把60%的居民往三环内运输，到下班时候再把居民从市中心运出来；还有就是CCTV，本来可以放在郊区，加上一大群附带的广告公司，是可以带动一片的发展，但是现在是带头往CBD一扎，把二三环搞的水泄不通；

如果城市分为若干个区，每个区有各自功能定义，有各自的商业、教育、文体活动中心，各区之间用高效的轨道交通相连接，则没有市中心的概念，整个城市就可以整体成长，地价也不会特别高；（如果规划好的话，轨道交通都不用挖地铁了，先用轻铁连上就可以，大大节约开支）

4、土地集约利用；将农民的耕作用地进行省内置换，农民的宅基地进行规模化重建，推动农民上楼工程，则可以节约出大量土地进行城市开发；

5、以上方法可以综合使用；如中低价住宅，放到离现有城市中心20－30KM的地带，如果用高速干道或者轨道交通与现有城市中心相连接的话，按市内通勤1小时的规律，是可以放的比较远的；当然，能在当地打造新的城市中心，那就是最好的事情了；