主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

1997年11月的一个上午10点，深圳市委办公厅会议室。

　　6家企业的老总（赛格集团王殿甫、万科企业王石、深科技王志荣、天建马恭元、金地地产等）接到通知：下午3点钟，麒麟山庄，朱容基听取企业汇报。

　　召集人解释：“朱总理这次不是专门来深圳，而是为京九通车剪彩，顺便来深圳进行企

业调研。亚洲金融危机还没过去，中国承诺汇率不贬值，这对1998年中国经济的出口有多大影响、该如何拉动内需？这些是国务院关心的问题。市委安排了3家出口型企业，3家房地产企业。”

　　限定每位代表发言10分钟，万科发言次序在赛格之后，题目：一、万科的科学管理；二、万科的品牌建设。

　　万科已是家房地产特征很明显的公司，为什么不让谈房地产呢？

　　3个月前，李子彬市长带着政府各局委办和四大国营集团的头头到万科总部调研。我汇报了万科的业务增长数字和管理特征：规范、专业、透明。汇报的内容通过计算机在大屏幕显示，并给每位代表一份打印好的纸面材料。汇报结束，李市长扬着手中的材料：“你们看看，什么是透明度？财务的工资表格上，从董事长到普通员工的收入、奖金一目了然。你们集团管理哪个能做到这样公开？”

　　我猜想是李市长点的万科。市长感兴趣的问题不一定总理也感兴趣，难得的汇报机会，应该选择朱总理感兴趣的话题。

　　返回水贝公司总部，已是上午11点半。我立即召集郁亮等人确定汇报提纲。

　　“万科是深圳的一家中型企业，‘品牌建设、科学管理’的话题引不起总理的兴趣。有一个话题会引起朱总理的兴趣：分税制，这是朱容基副总理自1993年起力推的一项改革。对！就谈分税制。”我找到了感觉。

　　“财政包干”制度是中国20世纪80年代末到90年代初的主要财政模式。但随着市场在资源配置中的作用不断扩大，其弊端日益明显，主要表现在：税收调节功能弱化，影响统一市场的形成和产业结构优化；国家财力偏于分散，制约财政收入合理增长，特别是中央财政收入比重不断下降，弱化了中央政府的宏观调控能力。此背景下，在朱容基总理力推下，分税制改革出台。

　　分税制改革的内容是：按照中央与地方政府的事权划分，合理确定各级财政的支出范围；根据事权与财政相结合原则，将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税，并建立中央税收和地方税收体系，分设中央与地方两套税务机构分别征管，实行规范的中央财政对地方的税收返还和转移支付制。

　　“万科不是税务局的，谈分税制合适吗？”郁亮委婉表示担心。

　　“就定了，谈分税制。当然，不是谈对分税制的理论认识，而是通过分税制前后企业交税的变化来谈对企业的影响。1993年宏观调控，朱容基总理针对的就是股市和房地产的泡沫，对房地产公司没有好印象，如何让朱总理10分钟内对一家房地产企业产生好感？第一、他感兴趣的话题；第二、谈企业分税制前交了多少税，之后又交了多少税，嘿，不会错。以前没有从交税的角度谈万科，财务赶快准备个资料：1992~1997年万科经营规模、利润、交税的变化，绘制图形曲线表，一目了然。快准备吧。”

　　下午2：30，电脑绘制的图像表还没最后完成。而水贝距麒麟山庄的车程40分钟，即使马上出发也得迟到10分钟。我不禁急得团团转。

　　“老板你先赶去，随后图表打印出来就派车送过去。”电脑室主任吴洋安慰。

　　“一级保卫，公安、武警三道岗，你们进不去。必须拿到图表。”耳闻朱容基向来数字说话，没有凭据的大概推导，一句话就给人顶回去。

　　打印机慢条斯理吐出纸，第一张是经营规模图表；第二张是利润图表；第三张是交税情况图表。端详第三张图表的曲线变化，乐了，一拍脑门：“嘿，今天汇报要出彩！”

　　还有第四张图表，我连忙取下，一阵风冲出电脑室。

3：15分赶到麒麟山庄的时候，座谈会已经开始。

　　我推门进去。

　　会场30多人的目光聚了过来。刚好3天前剃了光头，在西装和白领衬衫衬托下，显得格外扎眼。

　　“哦，这是万科企业的董事长王石，坐吧，已经开始了。”主持会议的厉有为示意我坐下。汇报席一侧挤坐进去，左侧王殿甫、右侧马恭元。对面是朱容基、省委书记谢飞、省长卢瑞华、市委书记厉有为、工作人员。

　　王殿甫在侃侃而谈：“赛格电子集团成立的时候国家投资3 000元，经过10年的经营形成了3个亿的净资产，增值了10倍；控股投资的规模却达到103亿……”

　　“你再说一遍，我没听懂。”朱容基副总理插话。

　　我瞥了王殿甫一眼，心想：坏了，殿甫被总理抓住了破绽。

　　赛格的董事长没有觉察到：“我们只有3亿的净资产却控制着103亿的资产规模。”

　　“那你的负债率多高？为什么出现亚洲金融危机？企业负债过高是一个原因，南韩的大业就是高负债经营，市场发生变化，紧绷的资金链条就断了。”总理口气缓和了一些，“中央很担心国营大企业的高负债问题，考虑负债过高的国企是否债转股。”

　　总理说：“这样不行啊，资金链条一旦紧张起来，整个企业就完了。”

　　殿甫卡壳了。

　　轮到我了。我清清嗓子，还没掏出图表，主持会议的深圳市委书记却说：“王志荣，你汇报深科技的出口吧。”

　　哎呀，惩罚迟到，没有发言机会了。错过了表现机会，只好乖乖当听众。

　　王志荣预期1998年电脑磁头出口增长：“朱总理，1998年，深科技产品出口计划增长一倍。”

　　坐对面的朱总理眼睛一亮：“说说，用什么方法能出口增长一倍。”

　　王志荣的声调和缓，不卑不亢：“主要通过降低成本，提高管理效率。”

　　总理单刀直入：“降低多少成本呢？”

　　沉吟，“降低20%~30%吧。”

　　“那不行啊，就算你降低成本30%还不行啊，泰国、马来西亚货币贬值了40~50%，原来出口一块钱的东西只卖0.5~0.6元，中国坚持货币不贬值，你降低成本30%，价格只能降到0.7元，怎么可以出口增长一倍呢？”

　　不容辩驳的反问。会议气氛略显紧张。总理只是三言两语就“PK”了两家深圳有影响力的企业。

　　厉有为冲我的位置示意了一下：“小王，你说说吧。”

　　我已经觉得没有发言机会，嗨，这一下，精神劲来了！

　　先介绍万科是做什么的，发言还没一分钟，总理显得有些不耐烦：“就说你盖了多少房子，卖了多少房子吧。”

　　“我的汇报，既不讲盖房子，也不谈卖房子。”

　　“那你谈什么呢？”

　　“谈谈分税制前后对企业的影响。”

　　说到分税制，总理的眼睛又一亮。

　　掏出第一张图表：“这张表反映万科1992~1997年的经营规模变化。1993年6月开始宏观调控，万科的经营规模从1995年开始收缩，增长线下降，到了1996年、1997年又呈上升趋势。”

　　总理没有言语。

　　展示第二张图表：“这是1992~1997年的利润图表，增长曲线在1995年的位置上下滑，到1996年、1997年恢复上升趋势，同营业规模变化是同步的。”

　　总理仍没有吭气。

　　举起第三张图表：“这是1992~1997年的交税图形变化。一条直直的斜线，也就是说，在1995年经营规模、利润下降的这一年，交税没有随着下降而是持续上升。”

　　“为什么呢？”总理好奇。

　　“分税制。”

　　“哈哈哈，”朱总理爽朗地笑了，“分税制还制止了企业的偷税漏税。”

　　“万科是上市公司，合法经营，不允许偷税漏税；再说，也没有必要偷税漏税。”

　　“那为什么会多交税呢？”

　　“很简单，分税制之前，中央政府和地方政府的税务是承包制。地方政府同企业也是承包关系。比如，万科到上海投资，同税务局签订承包合同，这是一个基数，每年一个增长比率，万科上海签订的合同是按每年20%递增，同实际每年盈亏没有关系。启动分税制，同政府的承包合同作废，虽然1995年规模缩小、利润下降，税收的基数大了，所以交税的总额依旧增长。”

　　朱总理舒心地笑了。

　　“虽然企业交税增加了，我举双手赞成分税制。我们大一统的国家，习惯一大二公、一平二调，向来不承认地方利益。通过税制改革，第一次从税法上明确了中央和地方是不同的利益主体。换句话说，中央和地方的关系都不明确，哪来的企业和政府的明确关系呢？可以说，分税制不仅仅是税收制度的改革，也是政治体制的改革。”

我的一席话让朱总理陷入了思考，但这还不是我要表达的全部。

没待总理开口，掏出第四张图表解释：“这是一张1992~1997年的税后利润同历年交税的比较图表，你们看，1992年的时候，交税才16%，因为在特区享受各种税收优惠待遇，随着跨出特区投资，税收比例逐渐增加，1997年的比例增加到56%。”这张图表的描述方法有点取巧，一般利润只同所得税比较，我是把营业税、增值税全叠加上去，比例明显加大，会给听讲人深刻印象。

　　“小王啊，”省委书记发话了，潮州普通话，“企业的税负怎么这么高呀。”

　　刚准备开口解释，朱总理接上话茬：“小王是把营业税、所得税全加上去了。”

　　我不免心里有些得意，总理一眼看出图表的名堂。能被自己欣赏的人理解是很愉快的事情。

　　会场的气氛轻松了起来。

　　10分钟早过去了。我望望厉书记，没有叫停的示意。

　　索性放胆谈起来：“我谈谈对房地产行业前景的几点不同看法。如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了‘把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展’。

　　我认为，2~3年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四：第一、房地产市场的发展还不完善，住宅中商品房的比重仅占30%多，60%以上还是各级政府的福利房；第二、住宅产业是个资金密集的行业，而目前中国的房地产投资算做固定资产投资，受到严格的限制，融资困难；第三、支柱产业应该有领头企业，而内地房地产行业中还没有规模企业；第四、根据外国的经验，住宅属于高档商品，信贷按揭起关键作用，但我们的额度管理仍然限制得很死。”

　　朱总理沉吟。

　　我继续发挥：“万科就是奉公守法的发展商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25%的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。1993~1997年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”

　　朱总理：“绝无仅有！”

　　这句话使我荡气回肠。

　　“不知道朱总理怎么看住宅市场？”

　　片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”

　　“不能。”

　　“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”

　　“不能。”

　　“消费信贷放开，还不行？”

　　感觉到总理如此认真，字斟句酌：“两年内不行。”

　　“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”总理斩钉截铁。

　　“既然总理说行，就一定能行。”

　　全场笑声。

　　“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”

　　我当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”

　　一旁的王殿甫冲着我使眼神，递悄悄话：“要进中南海了。”

　　“我们就是要高价收买有建设性的不同意见。你们还有谁汇报？……”

　　接下来的汇报会轻松多了。

　　聘请顾问的事，我以为只是说说，尽管美滋滋了一个星期。

　　过了两个月，建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院有关部门来人，约我去北京参加有关内部小范围研讨会。

　　活跃了两个月，感觉到北京是个政治中心，利益团体的平衡中心。我对住宅行业的看法并不特别新鲜，只是一些专家没有机会或勇气在朱基总理面前陈述，而我尽管讲了些不同意见，但一旦陷进旋涡，说不定得罪了谁还浑然不知。

　　想到这，还是老老实实做自己的企业家吧。

　　1998年4月，人行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》（银发【1998】169号文），标志着“适度从紧的货币政策”终于向住宅产业网开一面。

　　1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，是我国房改最具突破性意义的一步。

　　随着一系列政策的实施，房地产行业逐步从1993年的低谷走向了新的发展时期。