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主题:【零散原创】美国点滴 -- 自以为是

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家园 【零散原创】美国点滴--4.住房

美国的私人住房大致可以分成三类House, condo(Condominium分契式公寓), coop(共有公寓?)。House的所有者拥有房屋和土地的全部产权(是否拥有地下矿藏产权不清楚),自己管理,自己负责,可以自行出售或出租,但如果有比较大的工程,如房屋结构改变,或砍伐大树,需要当地政府批准。condo一般是楼房。condo的所有者拥有房屋的所有权,一般可以自行出售或出租,但楼房的日常管理由住户委员会委托给专门的管理公司负责。gated community(封闭式小区)与condo类似。coop的所有者实际上并不拥有自己的住房,而是拥有以整个楼房为资产的公司的一定股份而已。当然,作为股东,可以长期租住与这些股份相应的单元,并支付租金。在出售单元时,购买者要经过住房公司董事会的批准。如果允许出租的话,租客也要经过董事会批准。

自有住房的维持费用主要包括房地产税、房屋保险、水电气、取暖、日常维护维修。房地产税是根据房屋的估值,而不是购买价格,确定的,每年调整一次,一般规定了每年调整幅度的上限,但房屋经过较大的改建则不受这个上限的限制,所以经常有人在把原来的房屋推倒重建时,留下一面墙,这样就可以定义为维修,而不是重建。如果屋主对政府的估价不满,可以要求调整。还有不少人专做帮屋主调整估价的业务,不成功不收费,成功则收取一年减少的税收的1/3~1/2。

房屋保险不是强制的,但如果有按揭贷款,则必须购买。费率各地不同,一般不包括洪水险,于是今年夏天,先是密西西比河流域,后是东海岸Irene 飓风经过地区的不少房主,欲哭无泪。


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