主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明

此前我一直误解为保障房总规划是3600万平方，现在一看全国有5000万套，可以说吓了一跳，觉得这个计划，过于庞大仓促了。

以上海这样的地区而言，土著居民的经济基础已经比较强了，房子是想，面子也要。廉租房只租不售，丈母娘不接受，亲戚们也不会理解，所以廉租这一类型，主要适合到上海的外来务工者，包括解决他们子弟的基础教育等后顾之忧。但只解决这一块，没有解决上海的生活指数过高，本地青年市民无力购买婚房的问题，那只能算头痛医头。上海整体的活力和竞争力仍然会逐步被削弱。

“中国式组屋”，就是把商品房打折卖给市民（自家人），同时有附加条件。

2010年，上海的总户数是825万户；2011年，上海保障房用地成交面积560万平米，金额198亿，也就是地价为3500元/平方。但保障房进入摇号的申请人，是有严格条件的，绝不允许伪造贫困，恶意潜入。

我们这个组屋计划，就是上海市府每年拿出150亿人民币左右，约等于无差别地给每户分摊2000元。这2000元对于一户上海居民，可能不算大数目，但如果以80户为一组，每组等于一个标会（共10万组），每年造10万套组屋，抽签抽出一户，把全部80户的2000元，共计16万，全部给他用。一套商品房，地价和建造成本以外，还有营销费用和利润。如果是组屋项目，那么地价，营销成本，利润三大环节都可以削减到最低程度，加上上述的16万，这套组屋的价格，可以比同地段的商品房低25万以上。就是说在上海闵行某楼盘的商品房，要比隔壁的组屋贵至少25万元，管理费也更高，而房子品质地段是一样的。这个差价，是不是可以令市民动心呢？

市民等待组屋的附加条件是这样的：

1） 地段你没得选了，由市府统一规划。

2） 这一签中得到中不到，不由你。但同一组内，如果中签者不想要，这个指标可以先在组内招标，价高者得，出的价就是“转让费”，付给原中签者。原中签者则排到最末位。

3） 运气最坏，又每次都不去组内竞价的一户，就是最后一户，在第80年必然轮到。

4） 必须加入“养老基金”，缴满下限18万（如果一次缴满，组屋也必须在8年后才能上市买卖），才能自由买卖此组屋。

5） 每组里先排序，户内有待婚青年的，第一优先抽签。户主年龄在30--50岁之间且已婚的，第二优先抽签，因为要鼓励这批人生育，有把婚房换大房的需求。所谓优先，就是此户在抽签前可以加权，第一优先，每个号等于是1.5个号；第二优先，每个号等于是1.25个号，那么被抽到的概率也大一些。

6） 中签者自愿加价，组屋可以升级（面积，地段都可选）。

7） 每组的名单基本固定，新加入的“新上海人”（就是凭购买商品房而得到上海户口的）先在所属街道申请候补，如果该组有人销户（比如出国），空出名额，才能补入。因为这个组屋项目是补偿老上海居民为主的，新入籍的对上海贡献年数少，当然不应该一刀切。同样，南京的组屋计划，也优先照顾南京的老居民。

8） 上海居民中低收入家庭，同时符合组屋摇号资格和保障房摇号资格，每年的中号机会就加倍。如果同时摇中，必须二中选一，放弃另一个。

组屋的摇号，是摇出第一组，交定金开工；随后马上摇出第二组，等待明年通知你交定金。这样，市里总是有20万户欢天喜地的居民，剩下的800万户无不翘首以待，那么第一，社会会不会动乱呢？第二，商品房还那么吸引人吗？商品房的房价会不会跌呢？我儿子刚读研究生，女朋友还没有，不急么，多摇几年多几次机会嘛。