主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

讨论二次房改前，我们可以先了解下文件出台的背景。

太长不看版:

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2023年8月24日，JP Morgan发了一篇 《了解中国房地产市场之下行走势及影响》

了解中国房地产市场之下行走势及影响

数据显示，进入夏季后，住房销售量大幅下滑，显示出购房者明显信心不足。恒大、碧桂园债务危机爆发。

【个人注：需要注意一点，不同的媒体、机构、个人，预测的房地产核心需求数据偏差很大。譬如贝壳研究院工具其模型测算认为，未来五年中国房地产核心需求约每年14-15亿平。类似中指房地产数据认为是12亿平左右。】

【个人注：本人曾自己整理过某珠三角城市近三年的新房网签数据。数据显示今年下半年后，新房网签基本进入冰点，比起18、19年的高峰是直接膝盖斩，隐隐有崩的风险。个人曾将这种基于公开数据的分析发布在当地地方论坛上，当天及第二天创下了阅读数记录，然后第三天就被删帖，本人账号被限制了，发任何文字都被单独区别对待，简直哭笑不得】

根据本人实际观测的珠三角楼市现状，基本可以认为：投资性需求大范围退潮了。这引发了一系列很有意思的状况。具体下个帖子描述，本帖先只介绍政策背景。

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根据深圳市、区住建局公告统计，截至10月18日，深圳市共推出17个可售型人才房项目，共计11633套，已实现88%以上的去化率。

截至10月18日，深圳市新房网签总量为34163套，其中住宅为24918套，人才房销量已达普通商品房的44%，达所有新房网签的约30%。

而预计2024年，人才房（以后会被调整为保障房）还将大量上市：目前深圳一共有30多个人才房项目。

按深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的规划，人才住房仅占住房供应总量的20%左右。除了人才房，还有安居型商品房和公共租赁住房。

[URL=

http://zjj.sz.gov.cn/csml/bgs/xxgk/tzgg_1/bgszfbz/content/post_6623083.html]关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见[/URL]

深圳的住房自有率是23%，有77%的人租房住，而北京上海大概是在65%左右。当年选择在深圳试点，有一个原因就是深圳的住房问题最为突出。原则上，在深圳试点，由于深圳潜在的庞大住房需求，对于商品房的影响应该是最小的。

但现在，深圳楼市已隐隐有崩的风险了。

【探究】深圳楼市低迷核心因素：已完成“二次房改”！ | 老张宏论

要知道，为了尽量减少改制过程中对商品房的打击，深圳之前的注册，对于人才房只是有10年的锁定期。10年后，人才房即可上市流通。

而现在新政后，将不存在这种可能性。新政对于人才房的销售是否有影响。未来两月即可看到。

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根据国家统计局2023年1—9月份全国房地产市场基本情况，

2023年1—9月份全国房地产市场基本情况

今年1-9月房地产新开工面积仅为4.87亿平。预计全年不足6.4亿平，几乎仅为2022年的一半。而上面我们给个几个关于全国每年房地产核心需求的数据。

房地产怎么样先不管，但建筑市场已经要崩了。

除了建筑市场，房地产的上游和下游产业（如白色家电、家具和建材等），也已经处于崩溃边缘。

• 继续说下新政策的前后一些关键事项