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主题:【原创多图】房市一角 -- 美国加州旧金山湾区(东湾) -- jack

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  • 家园 【原创多图】房市一角 -- 美国加州旧金山湾区(东湾)

    更新形式为不断修改主贴。行文掺了不少英语,有些术语不好翻译,见谅。

    本篇以旧金山湾区(东湾)为例,谈谈自己的对房市的体会。

    以旧金山湾区(东湾)为例,zillow.com上面房产10年走势,98-99年以前,虽有小涨,价格还未离谱。2室2卫,1,110 sq ft(100平米左右)的condo(一层)或者townhouse(2层),在东湾一般的好区(不是mission San Jose), 售价20万上下.2001年,售价30万上下.2001年至2003年,经济衰退,房价持平.2005年,售价40万上下.2006年,达到顶点,售价50万上下,不少投机者被套其中.2007,2008,跌到40万上下,但空房多买者少. 房产热的时候,买房像打仗一样,买主竞价,40-50万的房子,多过标价5-6万。

    现在的湾区市场,foreclosure(付不出贷款债主收房)开始,大量的次贷买房者即将付不出贷款(go fault),或者要foreclosure,或者要short sale。我说债主而不是银行, 是因为有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,也有wells fargo, Wamu, 德意志,印度,日本,中行,等等。foreclosure- 付不出贷款债主收房- 没深莫好讲得, 有老老实实交房的, 有肆意破坏的, 有暂时租出去而不通知租户的,也有打开大门,自己走人,房子成为流浪者/毒贩子/动物聚居地的. Short sale, 是指次贷买房者在付不出贷款前或者之后, 不愿foreclosure毁坏自己的信用记录, 也不想赔给债主房子的差价 (当年贷了50万的房子, 现在只值30几万), 主动和债主配合, 降价售房. 债主来说,可能会有3个回复。或者同意,派来估价人估价,然后以低于市场价出售,或者不置可否,让次贷买房者自己折腾,拿到买主报价再考虑,或者不同意,直接收房。收房是要花钱的, 又有房子被破坏的危险, 收来以后,每月维护也要花钱, 对于债主来说, short sale也是一个折衷的选择.

    short sale,听起来不错,对债主也好,英雄断臂,对次贷买房者也不错,白住几年自己不损失信用,对捡便宜买房者更好,便宜办大事,真的操作起来,情况各异。前面说到,有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,,也有wells fargo, Wamu, 德意志,印度,日本,中行,等等。次贷买房者往往是0首付,2个贷款,一小一大,这两个贷款,往往不在一个债主手里。short sale的收益,先归还哪部分贷款,也是有规可循。这里就有一个卖得低了,那位债主损失多的问题。对于捡便宜买房者还有一个很大的麻烦,次贷的债主往往手里有成百上千个房产,具体就是,债主管理次贷的部门每个职员手里都有成百个房产,这些职员没有决定权,决定权往往在管理次贷的部门主管手里。这些职员,工作积极性不高,当然工资也不高,而且也不想担风险。这往往导致捡便宜买房者的报价递上去,债主2,3个月还没有回复,而且谁也联系不上,当然也有例外!次贷买房者short sale,把自己的房子售价标得很低,邻居30万我20万,邻居40万我30万(当然,邻居很生气,后果不严重),招来捡便宜买房者无数。这个价格大多是2001到2003年的水平。捡便宜买房者里头就有至少两种,自己买了住的和在上一个泡泡里赚到的投机者。这两种人出价不同,自己买了住的,比较接近标价,投机者自然不会老实,low ball,价格更低。那末债主会接受哪个,逻辑上考虑,哪个价格高接受哪个,其实不尽然,可能会有暗箱操作,银行可能会优先考虑从自己这贷款的,等等。债主接受报价后,往往会要求买主尽快交割,而且,房子是sold as is,不管修理,当然发现问题,有可能可以还价。极端情况,次贷买房者从付不出贷款开始short sale,到最后走人可以拖一年。也有,债主突然决定,不再允许次贷买房者short sale,直接收房轰人。short sale虽然有种种麻烦,但是价钱合理,还是有吸引力的。

    邻居卖30万我卖20万,邻居40万我30万,这样的房子我看过一些,有情况差的,地毯很脏,一地破烂,自己搞得没有完工的劣质装修,有房子还行的,有房况不错的。我遇到的次贷买房者,大多是西班牙裔,也有巴基斯坦的,这里没有种族歧视的意思,只是说这些人的还贷能力不高,可能就是用0首付,前几年只付利 息,后面让你割肉的贷款陷阱,predator loan。一个房产经济告诉我,他的一个short sale客户,不太懂英语,前两年买房时,经人介绍,拿了个predator loan,介绍人进帐上万,而贷款者,在享受了1-2年低月供的好处后,今年月供涨了2-3倍,4500一个月,付不出贷款,房价倒是没跌太多(15%- 20%),可是卖房的人多,买得少,卖不掉,不想foreclosure, 只好short sale。看short sale的房子,有点麻烦,因为卖主往往还住在房内,所以看房时,往往会遇到卖主一家人。

    给个例子,外链出处

    2层,888sqft, 2室1.5卫,历史售价如下。

    10/12/2005: $361,000

    11/24/1999: $153,000

    02/10/1993: $134,000

    02/2008报价如下:

    $239,999

    2005年的价格, 361,000,可以在美国其它地方买5室或者6室的新房,贵得太离谱了。这个小房子周围满是豪宅,要价接近100万美元的比比皆是。近处有一全新小区,铁路桥紧邻其侧,售价从90万美元起。

    下面谈谈贵点的房子。下面贵点的房子和上面的房子,在一个城市里,不在一个区。

    先贴一些自己拍的山顶豪宅图片。如果照片里有河中兄弟的家宅,请通知,一定摘除.

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    这些山顶豪宅,价格不菲,多在百万以上。这和前面的$239,999小房子,不是一个级别。个人以为,从风景的角度上说,有山有水为佳。从学区上说,小学初中高中,没有最好,只有更好。从人文的角度上说,种族多样性和统一性(中国人多>40%)这个区占全了. 当然,价格上也是一流,房产均价119万多。

    给个例子,[URL=]http://www.zillow.com/HomeDetails.htm?zprop=25021699 [/URL]

    5室3卫, 2,674 sq ft,历史售价如下

    03/31/1999: $553,000

    02/2008报价如下:

    $1,280,000

    关键词(Tags): #房市#次贷#湾区元宝推荐:老马丁,

    本帖一共被 4 帖 引用 (帖内工具实现)
    • 家园 这888平方尺是使用面积还是建筑面积?
    • 家园 南加的总体房价虽然没有湾区那么恐怖,但是这些年也是涨得不成样子了
    • 家园 老兄对东湾房市怎么看?

      照片上是Mission Peak下的豪宅吧,确实是很贵的地方。

      最近一年家里人口暴增,常住人口Double,算上流动人口就Triplele。所以也开始考虑搬大点的房子。周末去看了三个房子,其中有一个就是如楼主所说的银行收回的房子。地毯肮脏不堪,厨房用具一层油,院子里杂草一人高,最惊人的是主卧室墙上一个大洞,显然是受到口径不菲的重锤猛击所致。

    • 家园

      “有肆意破坏的, 有暂时租出去而不通知租户的,也有打开大门,自己走人,房子成为流浪者/毒贩子/动物聚居地的.”--这样做就不怕惹麻烦,吃官司?

    • 家园 巧了!

      这后头几张图咋看着忒眼熟捏?是在MISSION SAN JOSE吧? 说确切一点,第一二张图可能是在HUNTER接到MISSION BLVD那一段。如果是的话,房价是在二百万左右,不止一百万的。

      short sale虽然有种种麻烦,但是价钱合理,还是有吸引力的。

      本人倒是不建议买SHORT SALE的房子。原因正在于种种麻烦。一言以蔽之,SHORT SALE的房子过户前,主动权完全在LENDER手里,买主的权益很没有保障。买主在下OFFER时,不单要交纳定金,自己要出钱做各样检查,最麻烦的是,银行之间的扯皮,TITLE上其他的LIEN等猫腻令得交易迟迟没有定论,买主还被锁住不得动弹。等到三两个月之后,若是银行决定不卖,一脸一头的灰都要买主自己承担。

      更何况现在很多FORECLOSURE在买主下OFFER前就言明在先,"They are not interested in looking at Low-Ball offers or buyers attempting unlawful or "shaddy" deals." 就如楼主所说,即使第一贷款银行肯卖,第二贷款也不愿意“所有的问题都自己扛”。因此,想要占LOW-BALL便宜并不是那么容易的。

      SHORT SALE不要碰,那碰什么呢?可以买已经是BANK-OWNED-PROPERTY。在我这段时间的经验中,凡是你认为SUPER DEAL的,大家也都看得明白。MULTIPLE OFFERS是司空见惯的。要胜出,靠10~20%头款外加一纸银行的PRE-APPROVAL的旧思路是不够的。因为以往做一个贷款,要在二三十天内做下来,绝对没问题。现在却很可能需要两个月之久。债主没那个耐性等。谁有大量的现金(包括股票等)以及已经办妥的用现有房产抵押的EQUITY LINE的,谁就会被卖方优先考虑。

      • 家园 San Diego拍卖的房子比温哥华便宜多了

        看看foreclosure.com,SD和佛罗里达的房子真是越来越便宜,呵呵,等到了底,买个房子玩玩也不错,气候比温哥华好啊。

        现在信贷紧缩,房价低好多人也没法买,条件不够了,美国人毕竟储蓄少,刚毕业的学生大都一屁股债,国外能到美国买房的毕竟少。和当年次贷正好相反,联储局再减息也没有用,不是放松货币供应能解决的问题,银行吃了大亏,有钱也不敢随便放贷了。

        • 家园 飞人兄好久不见了。

          看到你的视频啦。。。原来飞人是个帅哥呢。呵呵。恭喜飞人兄事业越来越顺遂!

          佛罗里达和拉斯维加斯等都是此波跌价最凶的城市。你说得没错,若是再便宜些,弄个VACATION HOME也不错。不过,地段好的,估计也跌不到哪里去。

          • 家园 怕就怕市政破产

            多谢容易妹妹抬举,呵呵。

            在美国买房子,恐怕还要注意当地市政是否有破产的问题。加州的Vallejo连警察、救火员的工资都发不出来了,阿拉巴马州的一个地方,连下水道系统都无法维持了,都要破产。这个问题可能越来越严重,都是muni bonds闹得。加州听起来这么富,也闹财政危机,监狱无法运作,干脆放了好几万犯人。

            他们破产不要紧,这要是连基本服务都维持不了,当地的房主可就头疼了。

            • 家园 放了好几万犯人。。。君子不立危墙之下啊。。。

              没想到有些地方情况这么严重。

      • 家园 做个贷款要两个月?如果这是普遍现象,那房地产肯定还会跌。
        • 家园 PURCHASE比REFI的作业时间短些

          贷款行业运作中,买屋贷款比重新贷款有优先处理权。要在30天内完成购屋贷款目前还是有一定程度保障。重新贷款从递交文件,到锁定利率,到ORDER DOC,直到CLOSING花上两个月并不夸张的。我自己目前在做REFI,仅仅ORDER DOC到贷款公司收到文件这个简单不过的程序就花了一个多星期。

            我想目前之所以贷款这么慢,是有四方面的原因。一,银根收紧,贷款公司对资料审查更加严格仔细; 二,虽然整个房市处在放缓及走下坡的形势,但“买方市场”在相当地区也造成一定吸引力,那些地区的交易还是相对活跃的;三,上阵利息下降,重新贷款的申请顿时大增;四,大量贷款公司倒闭或者裁员,人手不够自然拉长了处理时间。

      • 家园 short sale的麻烦。

        我也写了。

        买主在下OFFER时,不单要交纳定金,自己要出钱做各样检查,

        这个,是在债主接受你得offer之后。

        自己买房不会像投机者那样low ball的,投机者的low ball低的就像要抢房。

        SHORT SALE不要碰,那碰什么呢?可以买已经是BANK-OWNED-PROPERTY。在我这段时间的经验中,凡是你认为SUPER DEAL 的,大家也都看得明白。MULTIPLE OFFERS是司空见惯的。要胜出,靠10~20%头款外加一纸银行的PRE-APPROVAL的旧思路是不够的。因为以往做一个贷款,要在二三十天内做下来,绝对没问题。现在却很可能需要两个月之久。债主没那个耐性等。谁有大量的现金(包括股票等)以及已经办妥的用现有房产抵押的EQUITY LINE的,谁就会被卖方优先考虑。

        这个写的不错。short sale也不是碰不得,如果你不急着买,有心情等待,也不失为一个出路。

        图确为mission san jose,hehe.

      • 家园 你对湾区市场怎莫看?

        还会跌?

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