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商务部确认外资房地产将实行省级备案 政策依然趋紧

http://www.jrj.com　 2008-6-19 1:40:00　 21世纪经济报道

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　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　近日，一则消息在国际投行和财务公司之间流传：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。

　　6月18日，记者致电商务部外资司，该司负责此项工作的人士确认了该消息。“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”上述商务部外资司有关人士如是说。

　　“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成向记者表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。

　　备案权下放

　　备案权下放的消息还是出人意料。

　　“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢？”河北省商务厅外资处有关负责人表示，河北商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。

　　德国百达律师事务所纪海龙律师在GRI组织的“2008全球不动产投资年会”上与记者交流时表示，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。

　　2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。

　　当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。

　　此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，纪海龙表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。

　　叶建成指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。

　　盖世理中国区董事杨永华在上述GRI全球不动产投资年会上告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。

　　备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”叶建成说，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。

　　今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。

　　“这也反映出了政策的导向性。”纪海龙说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。

　　对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自主权。

据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。

　　有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。

　　政策依然趋紧

　　商务部外资司有关人士表示，此次外商投资房地产项目备案权下放只是形式的改变，“只是将备案换了个地方”。外商投资房地产项目仍需要向省级商务部门进行备案。至于外商投资房地产的限制，仍会执行原有的政策文件，控制外商投资房地产的政策风向不会变。

　　其实对于外商投资房地产风向进一步趋紧在业内早有传闻。

　　今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。

　　叶建成表示，从目前政策来看，国家最有希望延迟结汇时间，调节外资离场时间，加大外资投资中国房地产的不确定性因素，以此防范外资投资房地产的热潮。

　　长江实业（行情,资讯,评论）董事郭子威在该公司“誉天下”项目体验会上告诉记者，从其与香港资金和房地产公司的接触来看，目前外资对国内房地产市场还是一致看好，没有获得商务部备案的外资基金，也会采取很多其他渠道进来。

　　郭子威认为，有关监管部门在使用外资投资房地产上，还是采取安全第一的态度。对于进入的外资，区分地区和类别，加以政策引导，尽量避免热钱进入和外资群进群出，这样会给经济安全带来很大影响。

　　据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资拥入规模仍然很大。

　　北京经济信息中心6月12日发布的《北京市房地产资金来源分析》报告中也指出，今年一季度，外资投资北京房地产项目出现了一个高潮，在4月份又逐渐回落。该报告认为，外资加大进入房地产市场与国内金融调控有关系，国内日益趋紧的货币政策使很多房地产企业难以获得开发贷款，必须加大项目开发的自有资金投入比例。而很多房地产公司在香港或国外上市，就可以获得外资入股的直接注资。

　　分析今年上半年外资投资北京房地产市场的特点，北京经济信息中心提供的报告中指出，由于利率等资金成本提高，外资投资集中向高档住房，而目前北京市住房市场呈现两极特点：高档住房和保障性住房投资很大，普通商品住房投资比例很小。

　　上述北京经济信息中心报告提示应关注外资投资房地产对房地产市场结构的影响，避免出现房地产供应结构失衡。

　　而目前外资投资房地产呈现“接力赛”的特点。例如黑石基金从摩根手中花11亿元接手上海一处物业。

　　叶建成表示，外资直接进入比较难的情况下，就采取海外交易的方法。已经从中国房地产投资中获得收益的外资基金转手将物业卖给准备进入中国的外资基金，前者可以套现，后者可以不用审批、备案就进入中国。但这种交易方式很有限，大量的外资基金仍在国门外觊觎中国房地产市场，时不时采取绕道策略进入。

　　一位专给外资基金做律师顾问的人士在GRI全球不动产投资年会上表示，目前的限制政策下，很多外资采取曲线进入中国的形式投资房地产。例如，采取注册其他类别的公司进来。甚至有外资进入中国后，开始联合建筑商做战略投资者一起开发项目。

　　外商投资房地产的政策堵截，外资进入势头依然不减，有关部门急需寻求一种新的调控办法，而下放备案权或许正是新政策出台的“预热”。

谁买？便宜批地？优惠贷款？

怎么也要先把房价打下来吧？也许快了，现在企业和个人的资金突然迅速趋紧，感觉上就是北京上海的房价也撑不了多久了。

想起2003年8月，嘉宝出台了18号文件，其实当时就是个非典嘛，搞到现在不少地方房价翻了3-5倍.短视啊，当时远没有紧迫到用这招。

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国务院房地产“18号文件”引发地产商集体兴奋

　　 http://news.xinhuanet.com/fortune/2003-09/12/content_1078977.htm

　　 新华网 （2003-09-12 17:08:45） 来源：财经时报

　　　　任志强还是那个任志强，但是原来的质疑者已变成现在的赞美者。对于８月３１日出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（“１８号文件”），这位现任全国工商联住宅产业商会轮值主席、北京华远集团董事长毫不吝惜他的赞美之辞：“１８号文件的重大意义和对未来的发展的指导性作用也许今天尚无法评价，但１８号文件出台的本身，就是一件足以证明中国政府成熟了的大事”，“可见国务院的水平大大高于央行一头”。

　　 而在６月１３日央行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“１２１号文件”）之后相当长的时间里，任志强一直在以质疑者的面目示人，对于央行的这个旨在规范房地产市场的发展、防止形成新的金融风险的文件，他多次发表署名文章表示质疑，并认为这是“歧视高收入者”，是“仇富现象”。

　　 任前后的态度之所以出现如此大的差别。是因为在他看来，“１８号文件”与“１２１号文件”存在着巨大差别：

　　 其一是对全国房地产市场的认识差别，“１８号文件”所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而“１２１号文件”则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。

　　 其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。

　　 其三是“１８号文件”的出台，广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而“１２１号文件”则更多的是一种闭门造车。

　　 其四是“１８号文件”更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的而非一刀切的灵活做法。而“１２１号文件”恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式，而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。

　　 其实任的感受并非个别，有此同感的还有众多房地产商。９月４日，中国房地产业协会召集相关人士就“１８号文件”的出台进行了座谈，与会的多数代表用“亲切”、“鼓舞”、“兴奋”等词语表达了他们看到“１８号文件”后的感受。房地产开发企业认为，“１８号文件”是房地产行业持续、健康发展的纲领性的、里程碑式的文件，国务院做出的我国房地产市场总体发展是健康的定论，澄清了长期以来对房地产业的各种争议，为房地产行业正了名。

　　 房地产商们这种集体的“兴奋”当然有情可原。业内人士认为，国务院此次发文，一是针对开发商们的一系列过于悲观的论调，国务院发文明确国家的指导思路，仍然是鼓励地产市场大力发展；二是央行的“１２１号文件”给一部分开发商带来资金供应上的压力，国务院发文将是一个利好信号，会给地产市场的健康发展带来好的影响。

　　 但中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，“１８号文件”与“１２１号文件”以及此前关于经济适用房管理等精神一脉相承，政府干预市场，但不是取缔市场，都是为了房地产业的健康发展。

　　 而建设部房地产司有关负责人也明确表示，为创立良好的市场竞争环境和住房消费环境，促进房地产业健康发展，房地产市场的专项整治工作要继续进行。

轮回啊

作者：ticktime　回复日期：2008-3-20　16:44:15　

　　房价5年彪5倍多就是本届政府最大的功劳。

作者：merryoneboy　回复日期：2008-5-27　23:49:37　

　　实践证明房价暴涨使老百姓不堪重负是本届政府的重大失误！

作者：有房就是强　回复日期：2008-5-28　0:17:13　

　　作者：merryoneboy　回复日期：2008-5-27　23:49:37　

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　　LS的。。现在的房价没有暴涨啊 是平稳

金大中政府于2001年4月又重新实施了这一规定，再加上韩国政府超出 IMF的要求取消了对外资股权的全部上限规定，至此，韩国企业也向外资敞开了大门。外国投资者在韩国大企业的持股比例从危机前的13%上升到了42%。三星电子、KT&G和浦项钢铁的外资持股比例更分别达54%、63%和68%。

　　　　　　“与他人分享股权恐怕是韩国大财阀头目们最不愿意做的事情了，财阀的持股减少，意味着自己随时都可能面临被对手——尤其是对他们进行了大量投资的外国跨国公司接管的风险。”杨秀吉指出，大财阀就此和韩国“公平交易委员会”曾经进行过严峻的政治对决，并呼吁韩国政府采取一些预防被外国产业对手接管的保护措施，但政府没有同意。

　　　　　　杨秀吉认为，外资的进入能够促进财阀集团优化资产机构和进行更加透明的公司治理。但对于银行业对外资的全面开放，他在接受《商务周刊》采访时谨慎地表示了担忧: “有可能，外国经理以及外国投资人对短期利益的增加更有兴趣，关注的重点不在企业的长期增长。因此，他们可能会通过卖掉企业将短期利益兑现。”

　　　　　　实际上，这种担心已经在2004年成为事实。在这一年4月，凯雷基金将KorAm银行出售，获利6.75亿美元；次年2月，新桥资本将韩国第一银行出售，获利16亿美元，三倍于它四年前的投资。虽然新桥资本一再声称这是对高风险的回报，但韩国人普遍认为，是韩国政府签订了有利于外国投资者的条款，其中外国投资者不接手不良贷款，为消除不良贷款，政府只能不断注资，私有化的风险完全由政府和纳税人背负，而不是投资基金。

　　　　　　另一个例子，韩国外汇银行的出售，则引起了韩国国内学者以及公众更多的质疑，由于韩国政府以很低的折扣价出售了外汇银行股权，国家蒙受的损失高达几十亿美元。

　　　　韩国最大的商业银行，韩国国民银行的外资持股比例高达85.7%。

稍微疑问一把：

1.房地产不紧缩的话，继续间接鼓励炒作房产，银行风险会越来越大,弄到最后谁都下不来台.现在国内核心城市/绝大多数省会城市/经济发达地区的地级城市已经价位很高了，应该要调整一下了.

2.美国的问题太大了，靠中国输血拯救恐怕是不太现实的。美国的问题全世界所有国家可能都没有能力帮上太多的忙，它的复苏只能靠自己的改革。

窃以为打赢这场抗战还是要放手发动群众。

2)还可以理解,美国经济复苏,中国出口肯定是利好, 热钱也有可能加速撤离.

但是对于1).没有任何的利好可能啊,难道还来一次去年的翻倍行情?这不是自己给自己压石头么.