主题：政府总是伙同资本家，把老百姓弄得没钱（八） -- 陈经

贷款买房，是卖方心态，盼着价格高。贷款后房子相当于自己的资产，所以都盼着房价涨。美国次贷出了危机，关键之一是房价涨不上去了。

存钱买房，是买方心态。面对要购买的，价值相对不变的东西，当然是价格越低越好。

发达国家的政府都是顺着富人，养着穷人，欺负中间阶层。这是必然的。因为富人有钱有能力能影响政局。穷人一无所有逼急了敢造反。只有中间阶层，既不富到足够控股一家报纸电视台影响政局，又不穷到敢抛下一切造反，牢骚多却胆子小，又有些油水，最适合被政府欺负。而且中间阶层又是社会生产的中坚，不把这些人弄得觉得自己没钱，背负上各种经济压力，谁来拼命干活？

中国渐渐发达起来了，一个中间阶层也渐渐成型，所以政府的行为模式也会向发达国家政府靠拢。

（十一）无路可逃

如第八节所述，由于前面十余年，中国正从社会主义向现代社会转型，政府与开发商对资本主义规律认识不清，大部分房低价盘给了老百姓。如今价格虽然涨上来了，但很多老百姓房贷都还光了，甚至不少平头老百姓手头都有几个房。中国这种局面，可能是世界上绝无仅有的。一方面从房价收入比来说，已经涨成了世界最高。老百姓买房，是一个比较痛苦的事，要凑钱，要贷款20、30年。但另一方面，全民居住条件较好，还贷压力不大。

美国是一种系统，算是世界上居住条件很好的，房子很宽敞，买房相对收入比较便宜。为什么美国的房价收入比不高？是因为美国人使劲消费，于是老百姓互相帮助收入高。但消费厉害开销也大，存款少，拿不出太多首付买房，每月能拿来付房贷的钱也少。所以，一个使劲消费的社会，房价收入比不会高。美国老百姓已经给消费主义弄得没钱了，就不需要再用房子来把他们的钱收回了。美国老百姓胆大吃天，没钱也敢买房，闹出事不是高房价害的。美国政府主要靠收税来把老百姓弄得没钱，税务负担相当大，物业税可能就占收入约十分之一，所得税也很高，中产阶级可能30-40%的收入给政府收去了。如果成了弱势群体就有很多税费减免，富豪有办法避税，政府主要对付中产阶级。

香港是另外一种系统，居住条件极差，房子极小。中产阶级买房比大陆现在要容易些，但那是因为买小房子。80平米就是豪宅了，内地如果买50平米的小房成家也不算困难。香港买房还是合算的事，因为租金变态地高。香港房价是深圳2、3倍，租金能是4-5倍，100平米的房租金1万2算便宜，10平米的如果交通方便可能租到3000。所以香港房价也不算特别贵，主要是租金太高。不少发达国家城市都是如此，房价相对收入还不算离谱，就是租金特别吓人。

美国和香港是两个例子，要么收入高买房容易，要么租金高，买房合算。而中国大陆就很离奇，收入不高，租金很低，可是房价却不算低。所以房价收入比、租售比是全世界最高的。现在的状况是，买房需要掏大钱，贷许多年，回报却不高。所以投资者观望也是有理的，买了只能靠卖给别人挣钱，挣租金不靠谱，卖给别人最终得自住者买得起。

为什么房子租金低？因为中国是低物价低收入体系，房子也并不短缺。多少年城建搞下来，居住条件过得去的房子并不少，也让投资买房，许多居民手头有多余的房子。在租房市场供求曲线一画，租金确实是涨不上去。如果房租能高上一倍，那房价还能涨不少。但团伙炒高房租不象包片区炒房，基本没有可行性。二手房主其实大部分都是老百姓，跟风炒房比谁都来劲，一有房价上涨风头，立刻贪婪地挂个高价卖，很不专业，挂高了卖不出去反正也没损失。租房就不一样了，提高房租失去租客损失是现成的，很麻烦。就算涨价成功也挣不了多少钱，不如涨房价挣得痛快。租客也有办法应对，实在要涨租金，换小点的房子或者合租多拉些人也行。炒房团伙放谣言说房价将大涨，还真可能成事，放谣言说租金将大涨，实在不好编。从投资价值来说，房价的基础是租金收入。如果租金收入太少，那就成了炒房群众运动，大涨后面会是大跌。中国的房价经过大涨以后，租售比过高，具备了大跌的动力。

但房子和股票有区别，人拥有房子的愿望明显高过股票，不能单纯用投资来分析。女人可以带着得意地说，我住在啥高档楼盘。男人只能自嘲地说，我是中石油的股东。某些房子，社区老旧房型差楼距小，面积不实用，看着档次低，买了也没面子，住着心理感觉不好。这类房子用租金或者学区房之类的投资价值来分析就行了，跌价是应该的。最多就是搏个拆迁，可能政府也不肯出居民要求的高额拆迁费，就死在那了。有些房子地段好，档次过得去，买了可以显摆，自己住着心理确实感觉不一样，那就有额外的价值，连租金都要高。从这个心理来分析房地产，那就是和买车差不多，卖的是档次，不是图它四个轮子能动起来。地段差的旧房子就是奇瑞QQ或者长安奔奔，真的是用来住人或者代步。地段好的高档房子就是奔驰宝马，再贵也有人买。很多女人对好房子的要求，其实潜意识里是对高档生活的追求，并不是有啥实际困难。所以，租售比不合算，还是愿意买下而不是租住，买下才有面子，做不到理性分析。中国的高房价，主要是这个心理在支撑。

股票市场，可以鼓吹“万点论”式的大忽悠，政府再配合放钱进来，涨多了忽悠就自我加强，钱多自然就会有牛市，运行基础是男人挣快钱的愚蠢。房地产市场，有时也有这样的现象，散布“不买房就再也买不起房”、“房价永远不会跌”这样的谣言，钱多了也会炒起来。但全社会炒房这种事其实并不常见，成事不易，远比股票牛市少得多，一年暴涨50%这样的事，几十年可能就一次。一涨大，群众想买也买不起了，又不能合伙买房，炒房运动自然中止。股票涨再高，群众买少点还是买得起的，相当于合伙凑钱买，上涨的幅度可以远大于房子。房价上涨，主要还是缓慢上涨的的形态居多，拋物线式加速上涨很少见，只要出现了后面肯定要大幅回调，其后多年再无牛市。

房价的缓慢上涨的动力，一个是租金提高，一个是女人对好地域地段高档房子的追求。当然也有不少女人炒股，不少男人喜欢好房子。我是指股市由男人心理主导，而房子由女人的心理主导。房子的租金，这是中国政府控制的。女人对高档房子的追求，大概是没法变了，应该当成一个逻辑根基。因此，我的一个逻辑基础是，好地域地段的有档次的房子，以能够激起女人非理性的购买心理为标志，这类房子由于其稀缺性，易涨难跌。只要长线持有，一定挣。当然，发生拋物线式大涨，也得扔出，后面会大跌。老百姓买不起房的痛苦，是由这类房子引发，在可预见的将来，得不到解决。

另一方面，不具有稀缺性的房子，政府有调控房价的能力。如城市郊区的小区，边上大把空地，随时可能建起一大片。再如某些三线小城的房产，农村别墅，开发商在偏远地段建起来的概念豪宅。这些房子，政府要建一大片只要批地就行了。

现在的问题是，政府与资本家卖房子没捞够便宜。好地多半批出去了，好房子也卖出去了。搞房改，好地段的房子送单位职工了。弄得地方政府欠大债，老百姓好地段的房子却浮盈巨大。应该让住好房子的老百姓个个欠它20年房贷，但这事没做好。按照群众心理，好地段的房子是会上涨，可这好处政府挣不着！收点房产交易税也有限。政府肯定得想办法应对这种局面。

一个法子，是学美国收高额物业税。房子，建立估价体系，不少城市已经有了。收税的估个价，一年让交个2%的税，100万的房子你交2万上来。这样，能够保证政府分享房价上涨的收益，纠正以前低价卖地的错误。如果真这么干，那么现在的高价好房将会有一个先大跌，然后缓慢上涨的过程。只要放风开收，就重新估值，肯定是大跌。跌完了，好房子还是心理上有优势，人交税也愿意住，又会缓慢上涨。这个操作肯定很复杂，也许是慢慢加，换些名目，一年年各项加上来。现在等于好房子让老百姓白住，这种状况政府肯定受不了。推而广之，就是中产阶级要交税，要交越来越多的税。政府没钱，老百姓存钱，那大收人头税是迟早的事。但这事即使要做，也得慢慢来，一年加点，不可能仓促推出。

另一个法子，是搞“花式城建”，弄出越来越多的好房子。老百姓一看，这新区的房子也不错，不用死拼在老区高价抢房。这样政府就能从二手房主那里抢到不少客源，能把便宜收上来的烂地变成好地卖高价。一线二线城市狂修地铁，纷纷推出各类宏大远景规划，就是这样一种趋势。这应该是一个更加现实可行的招数，名正言顺。这也包括拉近地区发展差距，不要人人都想在北京上海深圳杭州买房。所以，城市要扩大，资源分配要均匀。我认为中国各级政府会采取这个方式，各方面都说得过去。

如果是“花式城建”这个模式，就加大了挑选优质房产的难度。现在一些看上去不错的小区，可能政府与开发商捣腾出一个更光鲜更方便的片区，原来的房子显得老旧档次低，就卖不出大价钱了。政府甚至有可能故意把一些老优质片区的资源，分到想炒高地价的地段去。比如，政府来个大搬迁，搬到某条大江荒无人烟的对岸去。真正靠得住的优质片区，我觉得很难选，这方面容易犯错误。正确的方法是选有潜力的片区，价又低，以后升值空间还高。这也包括选有潜力的城市，中国这么大，不会只是几个一线城市，人的心理感觉以后会变。

香港的麻烦就在于地方小，好地就是港岛九龙那么一点。新界的新市镇，也不断有开发，但受限于山地地形成不了大片，与老区无法相比。它没法象内地城市那样大刀阔斧地凶猛开发。所以，就只好一年批点地，租金也炒高，搞成了高房价模式。中国各级政府手头资源多，往边上的农村扩展容易，协调发展交通建设是强项，估计还可以弄出不少好片区。

国际上超高房价的大城市，往往是整个国家就一个绝对经济中心，如韩国汉城、印度孟买。中国各地区竞争凶猛，哪个城市炒高房价，竞争力可能就受影响，这也是一种制约。上海深圳搞高房价，可能成都这样的地方就偷着乐，吸引人才容易了。前些年全国各城市政府有一个炒高房价的趋势，这是因为高价地卖出去了对政府有利。但如果地都卖不出去了，这条路子就走不下去了，可能就得另想它法。香港政府的地就不会卖不出去，没竞争容易炒高。中国内地开发商都奸似鬼，各地政府疯狂招商，包陪开发商损失的疯话都说出来了，开发商乐得压低地价。估计开发商哭穷也是假的，并没有那么惨，前些年着实捞了不少，但说惨点有好处。

中国这些年的城建发展，非常厉害，以前主要是靠卖地滚动开发进行的。现在高价卖地受阻，但架子已经铺开，“花式城建”这招肯定还要用。中央政府会给地方政府财政支持，发地方债券或者银行给贷款，继续滚动开发下去。如果钱不够，扩大发行国债在所必然。如果还不够，那么就通过央行印钞，总是能干下去的。不过这就是通胀的最后一招了，还不至于。

建出来的新房子，肯定还要大规模卖给老百姓回收货币。支持投资的多买房，也不会象某些穷人幻想的那样没人买房价大跌。由于这才是高房价的真正开始，通过房地产把老百姓弄得没钱，还得加紧干。老百姓的需求还在不停地增长，城里人要换大房，农村人要进城，需求还是很多。家庭小型化，对房子的要求越来越高，改善型需求煽动起来。

趁现在人多，刚需抢房够狠，要加紧卖房让投资者买。炮制一些通胀贬值房产保值的理论，老百姓总会上当，好房烂房都高价买进。再过些年头，大规模卖房子实在卖不动了，就开收物业税。再多年以后，人口下降，城市房子都绝对过剩了，老百姓可能就会发现，房子也不是什么财富。就象现在农村的大房子，根本不值钱。只有真正稀缺的好房子，才能经受长久的考验。

疼爱孩子的老百姓，就算早早给小孩买下房子，以后也未必是管用的财富。老百姓喜欢房子，政府和资本家就先高价卖房，卖不动了，就收物业税。存款自然更是没用的，一般老百姓也存不了多少钱。如果存钱多，就随便来点通胀，时间一长就吃掉了，年通胀率5%就够。股票还管点用，但操作不好也是上当，股票大头都到老百姓手里，就不会涨了。政府和资本家就会弄出经济危机，资本家不好好干，也不扩大生意了，老百姓没工作，吓得低价卖股逃命。或者上市公司要破产，政府国有化，伙同资本家集团注资救市，老百姓手头的股票被稀释化水。现在美国可能就在搞这一套。在这样的现代社会中，老百姓是无路可逃的。

混不成资本家，又混不进政府，大部分老百姓注定要在财富游戏中失败。无论是选择现金、房子、股票，都会被玩死。辛苦劳动换来的只是虚幻的财富泡沫，也无法传之子孙，终会消失，不得不继续当老百姓，供政府与资本家驱使。也许我的具体分析有可商榷之处，但众多事实与逻辑，足以说明这个原理。读者可以根据原理自行分析。

我的结论是，一个老百姓在这种社会里，如果想在财富游戏中不沦为牺牲品，就不要站在老百姓的立场上分析事情。以老百姓的名义，大声疾呼要求公平公理正义，道德上自洽，但没有用。看清楚政府与资本家的意图，避免和大多数老百姓同样行动，才是趋利避害的方法。这当然也就是不适合大多数老百姓的，只是利用老百姓的愚蠢，道德上是黑暗的。

（全文完）