主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
家园 【讨论】切中关键，非常不错的分析 谢谢分享
家园 大城市的房价其实是老百姓自己定的 紫水晶唱空，她自己淘的房并没有降价卖，经济形势不好也不降。没卖以前，说房价涨势不错，需求多么强，地段多么过硬，是个标准的多头。卖了大挣一笔以后，有钱买大房改善了，立刻多翻空，一堆房价会跌的理由出来了。
如果二手房主肯降价卖，政府能高价卖出地去？二手房主不降价，就可以逼得新加入的人慢慢把钱掏出来。老百姓，就是一伙中邪的人。
有房的老百姓中邪，牛得不行，虽然不太说，但对于房价上涨心头暗喜。买了房以后，立刻空翻多，盼涨怕跌。主动参与炒房，把刚需往死里逼。只要有几个人来询价，就疯狂跳价返价。有房了还不够，要买大房，住80平的想120，住120平的想200。有一个房不够，还想买多个房。
没房的老百姓也中邪。低房租不满意，死活要买，说是刚需。女的没房不肯嫁，男的没钱就啃老，啃两家。小房不满意，要大房，说有几口人，或者以后会有更多人。要面子，讲地段，住小城的大房不要，到大城市抢小房。紫水晶在南京买房，江北只要3000多就够可以买超大房，说有垃圾发电厂，交通不便，不想要。
这样一伙老百姓，结果就是高房价！
家园 所以房地产商不但可以绑架政府，还可以绑架百姓 预期这是其经营战略的一大重点，效果比绑架政府更好，因为它可以形成一个“忠实房奴”阶层。
然而，只看到刚需，没有看到刚财是有问题的 -- 刚性需求是不能改变的，但老百姓兜里的钱也是不能改变的。除却煤老板之类到北京买房，最终还是要靠大多数人的采购，才能满足房地产开发的需要 -- 提刚性需求，什么是刚性需求？煤老板不是，老百姓才是。
不能一说有没有钱，就想到煤老板，一说到老百姓，就刚性需求。这是房地产商忽悠客户的手段。煤老板没有刚性需求，老百姓没有钱，这是房地产商的软肋，他们通常是不提的。
可是房价已经涨到普通人三四个月工资才能买一平米了，也就是说三四年只能买十平米，人总是要吃饭的，工薪族能拿出一半的钱买房，生活就已经要捉襟见肘了。所以，要六七年才能买十平米房吧。以我国的平方米计算方法，七十平米大约也就是一个人家刚刚够住，一个人一生的工作都不够他买房的，这就代表着，即便百姓有刚性需求，也没有刚性财产能够买得起房。
老百姓能有多少钱买房，是所谓刚财。刚需再大，也不可能超过刚财的限制，这一点很少有人提起，却是简单而致命的事实。
现在房地产商寄希望的潜在房奴阶级，无非是三个阶层 -- 第一，煤老板阶层，他们可以买了房子囤积，第二，由于独生子女政策可以提前预支父母遗产的“啃老”阶层，第三，砸锅卖铁借债也要买房，因为不买不能结婚，或相信买房能够增值者。
Cool，这三个阶层的确还有潜力可挖。
一旦完成对他们的推销，那么房地产商的日子就好过了 -- 房子不涨，煤老板要跳，房子不涨，等于独生子女们的遗产由于折旧而缩水，房子不涨，等于砸锅卖铁借债买房的要跳楼。
好了，这已经是一个社会问题，政府必须解决这个问题，否则要面对社会各阶层的反对。
其实，每一个人似乎都在装不明白 -- 中国的房地产，只有七十年产权，过期不侯，因此，正常情况下它的跌幅远比发达国家的房地产大。房地产商要让这样的房子维持价格上涨，如同给一个瘸子打了兴奋剂去赛跑。
瘸子总有跑不动的一天。
那个时候，恐怕房地产的盘子已经太大，两个政府也托不起来了！
那才是中国真正的危机。
也不是没解，其实我明白政府那时候还是有解的，依然可以平稳地解决危机。中国还真是一把好牌，没办法。
可是，正常情况下，谁也不会想把自己逼到这个份儿上，别管是政府还是百姓。
政府，百姓，方地产商，博弈中，百姓是最弱的一方，而且正在被房地产商瓦解。结果，最有道理的，反而被迫去走发疯的路。
分析出来了，怎么办？
我们只有分析能力，没有决定怎么办的能力，这就是现实。
家园 这么大个国家靠炒房来发展经济是十分危险的 饮鸩止渴。尽管可能不合时宜，但经济的道德性和民生性从长远来看才是根本。离开了道德性，花儿街就是榜样，区别是没有整个世界为我们买单。如老萨所言，我们应该对草根百姓有信仰，相信他们/我们不是经济学游戏下丧失头脑的棋子或是待剪的羊（就像所谓的精英们希望的），而是会有自己不断成熟的判断力和越来越不容忽视的要求和力量的人群。
家园 知易行难，就是这样 家园 其实决定权始终在老百姓手里 做为消费者，始终只有两句恒久不变的话：满足衣食住行，买你买的起的。
在当前这种近似混乱的房地产市场，畸形需求畸形价格，基本上房子就是政府劫富的工具，等到劫无可劫，在持有环节动脑筋，房价迟早要回归市场均衡供需关系。现在价格高，说明油水还没有挤完，老百姓砸锅卖铁跟着凑热闹，那也是没办法的，选择权，买还是不买，决定权还是在老百姓手里。关键看你选择相信哪个？
现在流行两种说法：
一是总有人强调大城市土地多么紧缺。在先富的人均5套10套的条件下，土地能不紧张么？如果说北京二环土地金贵也就罢了，连通州昌平都上万一平米，周边什么配套都没有，还是小产权，这样的房子值一万一平么？北京人口再多，出了4环，还能看到多少人烟？我一直很奇怪，广大严谨精确的经济学家，怎么在房地产上统一失去了严谨的态度，不去寻找有说服力的数据支持了？
二是总有人强调一旦房价跌银行会出问题。我想如果房价真的大量成本都是高额土地出让金的话，一边是放贷的国有银行，一边是收钱的地方政府，银行的所谓坏帐大概就是开发商卷走的利润吧，不过我想这些利润也完全可以控制在首付成本中，如此何来银行坏帐？
买与不买，决定权始终在老百姓手里，谈不上绑架。
家园 政府到时候也许可以把70年改成140年。 家园 除非把地的产权给你，不然多少年都是虚的 现在的房子质量，能用到30年就不错了，70年还想指望吗。
给你多少年都是空口支票，当然，对于开发商可能很有用处，能70年转100年的政策出来，开发商又有可以操作的了，到时候一帮学者专家会纷纷跳出来，大谈涨价有理。
家园 其实这个也是现在一个很大的误区 我以前也是，特别看重这个70年，可是想想，70年又怎么样，世界变化太快了，谁能保证70年之后世界是什么样子，给你保证700年和70年有很大的区别吗。70年之后大多数现在买房的人都有了更好的去出了。
还有一个最重要的是，人一身最重要的是什么，不是钱，也不是70年房子，而是你拥有的生命，你拥有的25岁，你拥有的30岁，你拥有的35岁...因为这些拥有是上天（你父母）给你最好的礼物，也是你拥有的最大的财富，我们为什么不能更好的珍惜这些财富，让我们的25岁，30岁，35岁过的更加精彩和舒服。我们为什么要将自己的25，30，35在等待房子降价的过程中无可奈何的度过？
不要因为房子只有30年的寿命而不去理它，你可以找质量好些，称心点的房子，在自己有能力的时候，让自己和家人住的好一些有什么不好？！与其等待房屋降价，不如努力提高自己，炒股、理财、工作升迁，努力赚更多的钱不是更好？！
家园 没错，你再交一笔钱就可以。。。
