主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
- 复 说点不同意见
家园 你所说的情况家庭金融风险非常之高 首先我们要明确认识到我们面临什么样的风险
1. 失业问题。失业风险威胁最大的是45岁左右的工薪阶层。这个年龄一旦失业很难再找回相同的工作。上海曾经的40，50下岗阶层的生存状况充分的说明了这一点。而40多岁正是家庭负担最重的时候，子女尚在求学阶段，父母处于人生的最后阶段，从30多岁开始的20年房贷才还了一半。失业并不是一个离我们很远的童话，每次经济转型，都会有一大批工薪阶层被甩出正常的工作生活轨道。
2. 疾病以及意外，不光是自身，还有父母，子女的医疗开支，以及因此带来的职业发展上的障碍都是家庭需要考虑的风险。
3. 按揭利率风险，现在的利率低不代表利率会一直低下去。如果通货膨胀持续加剧，利率上升是不可避免的事情。7%,10%甚至更高的贷款利率都有出现的可能性。回想一下上个世纪80年代的保值储蓄的利率是多少，你就知道这个神奇的国度，什么事情都可能发生。届时，你要么忍受高抬的物价，要么忍受飙升的按揭数字。最坏的情况是两者都出现。
4. 最后一个，也就是对家庭影响最小的一个就是市场风险。市场风险最大的问题就是一旦市场崩溃，房屋市值接近或低于抵押贷款数目的时候，银行会要求你降低贷款额度，补足差额，否则会提前结束合约。当然，目前法律不健全，加之国家尚无个人破产的规定，所以在国内无法实施。而且对炒家的影响比对自住的影响更大，所以它是重要的投资风险，但对自住人士来说可能没那么重要。
一个什么样的家庭财务状况是合理和安全的呢。我的看法是，
第一，必须有存款，存款加上可以随时兑付的金融证券的总金额必须能够维持全家一年到一年半的生活开销（包括按揭在内）。给你充分的时间应对所发生的风险。
第二，投资风险必须分散。投资分很多种，普通家庭的投资主要是不动产，债券，股票这三类。如果一个家庭超过70%的投资集中在某一类投资上，那就存在极大的赌博心态。也就是说，忽视了风险的存在。一个平衡的投资规划对于规避风险来说是十分重要的。
第三，要有一定的财务自由度，量力而出，而不是竭力而出。月收入两万的，去买200万的房产属于严重的透支行为。不要说什么按揭花出去的钱都是自己的，这是纯粹自欺欺人的话。自住的房屋是一种日常消费。你为它所支付的按揭，只有一部分是你自己的。举例来说，20年期150万的贷款，按现在的低利率计算，到期完成之后要偿付256万的还款。而70年的房产，属于有到期日的资产，折价的速度是递增的。相信做过权证的朋友都理解这个。20年后，总折价30%，之后每年折价的速度大于2%。也就是说，加上贷款利息和折价，当你还完20年的按揭之后，你一共为你的住房花费了156万一去不复返的资金，而之后每年还将支付将近4万元。一定要去买的话，只有一个稍微说的过去的理由，短期投资。而这种短期投资的前提是，房价在短期内还要涨，而且要大涨（按我之前的计算半年内上涨13%以上）这个前提不成立的话，没必要跟风去买昂贵的住房，因为那根本不是你能负担得起的长期负债。
家园 非常感谢您的回复 目前国内的情况是，在国企工作的人失业的风险还是蛮小的，但是在国企里，年薪20万以上收入群体的比例也蛮高了。如果预期未来是通货膨胀，那么在利率飙升的同时，我想房价也不会下降，同时，个人收入也会随通货膨胀上升的。上世纪90年代初的那次通货膨胀我还记忆犹新，当时我父母的工资才3位数，通货膨胀以后里马变4位数了。
的确，月收入2万去买200万的房子压力非常大，但是买100多万的房子还是可以承受的，现在在上海单价15000/平方米以下，总价在150以下的房子选择余地还是蛮大的，在婚后，夫妻双方还可以共同还贷。
4月份以来，在上海，每平方米单价上涨超过1000元的楼盘已经很多了，把超过70%的“鸡蛋”都放在房产这个“篮子”里，并不是大家所乐意的，某种意义上说，这也是普通百姓的悲哀，但是。。。。这就是现实生活
家园 写了好多，很幸苦啊 同意你对家庭理财分散风险的看法，但也有一点点不同意见，仅供参考：
1：失业问题，如果你到40岁了，连基本的房子都没有，失业是不是更惨？换个角度，40岁了还没有自己的住房，是不是对自己和家人很不负责任？失业的风险不因为你有房还是无房就多点或少点。一失业无房人更加凄凉，有房子退一万步你还能卖了或如何。
2：利率的问题前面帖子说过了，不多说了，希望我说清楚了。
3：我的观点还是买房子要以发展的眼光看问题，不要很多都固定在现在的现状，自我烦恼。（你今天的工资和5年前一样吗？）
因为通胀对于稳定的社会是不变的预期，只是多和少的问题，也就是如果中国是稳定的，钱永远是越来越多，对应的标的物（如房子）的价格（注意不是价值，是因为钱贬值了）总是越来越高的。所以你今天看到的200w的房子，10年，20年之后200w可能只是某些人一个月的工资。（比如10几年前我根本不能想象一个人工资能上万，可现在我老为上万的月个税而烦恼。（该死的外企就这样，什么都扣税，一点油水也没有，实际工资没多少），为什么不对自己的未来多一分信心呢。
家园 有点意思，貌似这个贴要变成批判贴的可能了 为了降低火药味，首先，我想还要提醒光美眉，或者是光兄一点，在论述过程中，是否把那个“你”字去掉，以使你的文章更加公正客观。否则有抹黑和谩骂的嫌疑。
如果你到40岁了，连基本的房子都没有，失业是不是更惨？换个角度，40岁了还没有自己的住房，是不是对自己和家人很不负责任？失业的风险不因为你有房还是无房就多点或少点。一失业无房人更加凄凉，有房子退一万步你还能卖了或如何。请注意，我反对的是购买超出自己承担能力的房屋。在这种情况下，微薄的储蓄，如何应付尚未完成的房贷和一家老小的生活？至于我本人，不劳光兄操心，我不觉得我又任何对不起我和家人的地方。我的理财思路到目前为止还是相当成功的。
我的观点还是买房子要以发展的眼光看问题，不要很多都固定在现在的现状，自我烦恼。（你今天的工资和5年前一样吗？）你的“发展的眼光”无非就是：房价还要涨，还要大涨。我在我的帖子里已经说了，如果有人秉持这种思想，可以考虑短期投资房地产，当然风险也要自负。
所以你今天看到的200w的房子，10年，20年之后200w可能只是某些人一个月的工资。不用等10年，现在某些人一年就有上千万的收入。可问题是一般老百姓的收入有多少？我本人近期刚回到国内工作，每个月缴纳的个调税占我收入的20%左右，按照目前的发展形势，我可以很有把握的说，20年后我不可能拿到200万一个月，否则的话，中国一定已经崩溃了。
家园 首先抱歉，写的快了点，多用了一些第二人称 可能让你不舒服了，其实没有什么特别的意思，只是我写快了些，就想和你聊天一样的写出来了，没有多润色一下。我在这里多发帖也是能梳理一下自己的思路，还有就是多兼听兼听，大家进行思想的交流。如果要网上论战，为战而战，天涯什么的有很多地方。所以我也先降降火，少用第二人称。
我也反对购买超出自己承担能力的房屋。但我支持尽自己最大能力的来购房（在需要的前提下），理由说的太多了，见前面我的贴子。是的，我承认我认为在中国社会稳定，中国经济持续发展的大前提下，房价一定是越来越高的（注意是价格，没提价值）。理由还是：温和的通胀是对大家都好的结果。而房子就是你的储钱罐。
还有很多东西还是不要太武断的好，对自己有信心，现在交20%的税了，已经是很好的了，可能20年之后就不是领工资的人了，而是给人家发工资，一次出去200w也只是一个零头呢。
还有：制造业正在死亡，内需和进出口都在萎缩。这个好像武断了一点吧，要不和陈经、老虎他们聊聊？？
家园 尽最大能力正是我所反对的 这个“尽最大能力购房”严重透支了未来的财力。而引发这次所谓信贷危机的次贷问题（当然，次贷不是最根本的原因，深层次的原因依然是经济发展的不均衡）其根本就在于很多没能力买房的群体尽最大能力去购买房屋，或为居住，或为投资。金融界永远有办法创造出金融产品来吸引这些购房者，来使房子看起来没有那么贵。然而，长期拥有所带来的成本却是很难被忽视的。我们经历了一个长期的景气时期，使我们缺乏对经济危机的警惕性，以及对未来的过于乐观。以至于去年国内很多跨国公司裁员期间，很多人根本无法相信自己被裁的事实。很多公司被裁掉的职员，譬如著名的朗讯，到现在依然没有找到合适的职位。
美国经济虽然有触底的迹象，但是反弹依然无望。高达9%以上的失业率也是美国经济萎缩的象征。如果没有反弹的迹象，我们能肯定的是，一些在中国市场占有率不高的公司在未来会大幅裁撤国内的费用单位（譬如研发中心之类的）。09，10年是非常关键性的两年。
另外“制造业正在死亡，内需和进出口都在萎缩”，这个不是我的结论，这个是事实，是数据说明的事实。保守数据是今年上半年出口萎缩超过25%，而进口的减少更多。进出口的损失已经超过了中央财政的4万亿人民币救市钱。浙江广东福建的民营企业倒闭潮，房市古怪而又诡异的逆市而动。平心静气的看一下，就知道问题发生在哪里了。
家园 中国和美国还是有很大不同的 中国人的储蓄率有多高，美国呢，中国的信贷和美国的信贷一样吗，中国的城镇化程度和美国是一样吗？中国的人口和美国一样吗？中国现在整体的经济是上升还是下降，美国现在的经济是上升还是下降？美国的房地产涨了多少年，或者说中国现在的房地产进程相当于美国的那个年代？我们能不考虑任何因素就简单的对比？？
其实我们最大的区别是看问题是乐观还是悲观，你看到的是一些外企的裁员，（的确外企的待遇现在在中国是越来越弱的，做外企白领是最无奈的选择，这也是中美地位变化的缩影），但你有没有看到国内其它行业的发展，看到公务员、律师、医生、中大国企的二线以上经理、以及一些有门路的人财富是怎么积累的。
我非常认同任坚强的观点，商品房永远不是给所有普通大众的普及品，凭什么一个小白领就一定要能轻松买的起房才是合理的？（这是我N年前在咬牙买房的时候对自己说的）
家园 你还是没理解我在说什么 出口是中国经济的主力发动机之一。中国经济不是靠钢筋水泥撑起来的，出口萎缩1/4的情况下，中国正面临艰难的经济转型。而这种转型，到目前为止，是不成功的，很不成功。房地产的畸形繁荣正说明了这一点。目前我所能看到唯一的希望在于创业板的开设。这当中的因果关系，静下心来好好思考一下，不难理解。这个不是悲观，而是客观。
中国房地产的尴尬在于，既不能和发达资本主义国家比（你所说的美国的房地产），又不甘于不和他们比。你的文章中恰恰反应出这个观点。我同意中国的房地产无法和美国相比，中国现在的房地产市场是一个在不完善制度下彻底沦为投机场所的市场。相信若干年后你会理解我这句话的含义。
另一个关于储蓄率的Myth就是我们的储蓄率高，所以我们抗风险能力强。高的储蓄率不说明我们更能抵御风险，高的储蓄率恰恰说明国内三个无奈的现状
1. 财富分配不公平。在大部分工薪阶层勒紧裤腰带去购房的情况下，仍然有少部分人财富迅速增长。
2. 内需市场萎缩，中高品质的物质文化消费市场狭小。
3. 投资渠道少
所以经济越萎缩，储蓄率越高。很有理由相信2009年我们的储蓄率会再创新高，但这绝对不是什么好消息。
家园 我们不是为了争论而争论 出口是中国的发动机，的确由于外部环境（注意是外部，不是内部），今年要下降很多，可是放眼全球，有多少比中国竞争力强的出口国？如果外部环境改善了（现在也一直有这种改善的迹象），是对中国更有利还是对其它出口国？还有就是内需和投资等，象内需，其实中国每年增长都很厉害，为什么我们就看不到这些，投资就更不说了，上海就是一大工地。我看到每天的大堵车、每天早上地铁的人潮涌涌，这就是经济，这就是活力，为什么这些我们都看不到？
中国房地产的尴尬在于，既不能和发达资本主义国家比（你所说的美国的房地产），又不甘于不和他们比。你的文章中恰恰反应出这个观点。我同意中国的房地产无法和美国相比，中国现在的房地产市场是一个在不完善制度下彻底沦为投机场所的市场。相信若干年后你会理解我这句话的含义。我只有一个字“囧”，不能？什么意思，凭什么不能？它那不是房子？不甘，什么不甘？天哪，还彻底的投机场所的市场，你把广大买房自住的人丢哪里去了。你把真正投机的股票市场挤哪里去了。算了，还若干年呢，不说了，你爱买不买，关我什么事。
另外真的，２ｗ多一个月在上海算不了什么，有钱人是真太多了（个人感觉，爱听不听）。
家园 大清早的，发火伤身体 要用数据和逻辑说话，而不是情绪。
象内需，其实中国每年增长都很厉害请给出今年上半年的经济数据证明你的观点
每天的大堵车、每天早上地铁的人潮涌涌这个只能说明城市建设没有跟上，规划有问题
投资就更不说了，上海就是一大工地。投资不等于基建。小声的问一句，您以及您周围的“白领”们，谁是靠建筑行业吃饭的？虽然这个行业的大款和大鳄也是不计其数
另外真的，２ｗ多一个月在上海算不了什么，有钱人是真太多了对，所以我才说，这个收入水平的，目前状况下没有能力负担高昂的房贷。
不能？什么意思，凭什么不能？它那不是房子？您要比什么呢？比绝对价格？比人均居住面积？比房屋品质？比环境？还是比价格收入比例？或者您要和5，60年代的美国比？
不甘，什么不甘？我说不能比，您甘心嘛？
天哪，还彻底的投机场所的市场，你把广大买房自住的人丢哪里去了。你把真正投机的股票市场挤哪里去了。我没说中国的股市不是投机市场，可是股票投机不代表房地产就不投机。我们还有更投机的期货市场，是不是因此我们就要表扬我们的股市呢？目前的房地产市场交易，以深圳为例，5月份超过六成是所谓的“投资房”，6月份更是达到七成以上，这个还是保守估计。广大买房自住的人确实已经不见了。而不是我忽略了他们。这样的市场，您愿意叫“投资市场”，我也没意见。
家园 你愿发火伤身体请自便，不送 是你写的东西实在没有辩论的价值，浪费我的时间，提几个反问句也是想让你能思考思考。不思考，随便你。屁股决定脑袋，你天真的希望房价能快速下降，好让你能够轻松的买的房，请自便，也希望你的愿望能够在你N十年之后能够实现。我只是不希望你象N年前的我一样，自我觉得小白领了不起，赚的多，藐视一切，找一大堆理由天天诅咒房价下降，希望2，3年工资就能轻松买房，结果最后还是多付出了几十w的成本才买到几套称心的房子。在网上大家不是为了辩论而辩论，（你买房我有佣金吗？关我什么事？），希望多提供一点不同的观点和别人生活轨迹中看到的和体会到的事情，如果你不愿意兼听，而是为了辩论而辩论，随便你，不送。
家园 我可不是刚工作的小白领 我在上海工作的时候，徐汇区的房子才3000一平方。中山公园才4000，至于你错过的那个中远两湾城，说实话，那么高密度的住宅和那个澡盆一样的游泳池，如果真的现在价格炒上了天，还是离得远一点比较好。
如果你一直以为你在劝我买房，那我真的要多谢你了，房产我早就有了，只不过不在国内。我也在若干年前帮别人首付过上海的房子，去年也转手了，貌似还赚了不少。说实话，2，300万的房子，对我来说负担还真不算重，只不过没什么合适的。初回国内，一切都不熟悉。地段，环境，社区，工作忙都还顾不过来，估计今年年底开始看看房子吧。
家园 祝你能买到好房子 看来你和我最初看房的时间也差不多，2000年的时候由于退税政策不得不买房，可惜只买了一个三室的，要和父母一起住，后来结婚和老房子拆迁又陆续买了两套，也要为小孩准备一点嫁妆嘛，当然房价和现在比是天壤之别了。不过涨再高对我也无所谓，因为这些房子对我都是有使用价值的，再高我也不会卖，除非是要置换。
也祝你的徐汇区的房子才3000一平方。中山公园才4000早日实现，现在就好好打工，多赚点钱，想留在上海不是这么容易的事情。
另外虽然当时没有买到中远，但离的也不是太远（在长寿路上），哪里住了N多居民，包括我现在很多同事，由于常去梦清园，经常到哪里去，哪里房子看上去密度高了点（实际是楼层太高，密度还是不大的），不过现在小区非常成熟了，住的人很多，群租也少了，绿化和设施都非常好了，还有这么好的公园在边上，特别是小学、幼儿园什么的，教育资源还是不错的。你还是多研究研究，不要动不动就打击别的楼盘，再打击你还是买不起。说实话现在哪里好点的2w8起板，总价不低。你还是多看看外郊环的吧，那里便宜点。