主题：个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 -- autoeagle
家园 个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 首先讨论一道应用题，10年内，GDP每年增加8%，对应房价每年增加8%，租金每年上涨8%，年贷款利率是4%。根据8%计算，边界条件是房价初始值是100万，10年后房价是216万，净房租初始值为3万/年，末值为6.48万元。请问在不进行风险分析，不考虑通胀和折旧等因素，纯理性情况下，十年内各年房价应该是多少？欢迎讨论
家园 哪里是幼稚哟，很有意思的文章。 家园 此帖最有趣的就是对未来通胀的预期 你是认为未来通胀不可能以两位数的速率向上攀升。
而那些买房人却是做了此预期。
谁知道呢？
家园 政府是不会允许大的通货膨胀 特别是日常生活用品。
因为关系到政权的稳固。
家园 按照租售比或房价收入比算，现在100万的住房太贵了！ 基于泡沫的估值是没有什么意义的！
家园 后记 买房将对工薪阶层20年的资金状态产生巨大影响，最好慎重对待，半年疯涨带来的恐慌，可能造成10年都难以回复的伤害。
家园 综上，北京已经存在30%以上泡沫 如果经济刺激继续持续1-2年，将出现40%-50%以上泡沫，然后就是长期低迷或者瞬间崩盘，均会产生恶劣影响。
个人估计下半年就要出政策打击楼市了。
家园 花自动鹰老弟的推算 买房将对工薪阶层20年的资金状态产生巨大影响---------
说的太对了
家园 7、10年后65平小两居房租能到达6400一个月么 目前北京3环内65平小两居是租房市场供给量最大的户型，租金根据地段和装修环境，租金在1800-3000元不等。对应租户年收入在4万-10万的中等收入工薪阶层，6400的小两居，对应租户扣除保险税收后的年净收入应为20万-30万。目前发达国家户大城市工薪阶层净收入3-5万美元，与此相当。
所以问题就归结于，你是否相信中国大城市10年内能否达到或超过发达国家收入水平。
家园 6、如果10年后房子还是100万 利率以4%计算。如果10年后房价是100万，房子的净现值是105万。房价150万，房子的净现值是138万。可见10年后房价对房子的净现值影响极大。
利率以6%计算。房价150万，房子的净现值是117万。
如果10年后北京房价增长预期结束，租售比回归240：1，则6400元的月租金对应房价为150万。
家园 写的不错啊
家园 加油加油，这个讨论很有趣。 家园 5、10年后房价会涨到218万么 目前北京的典型房价情况，北二环附近老房子均价超过1.6万，典型例子是地理条件和装修环境均佳的65平小两居，单价往往超过1.8W，总价120W左右，加上税费成本，接近130万。这种房子，租金达到3000的也很少见。我最近看到一个市价200万的房子，挂4200一个月都没租出去。考虑到物业供暖等费用，月租3000的年租金收入不过3万，而市价100万的房子，年租金收入2万-2万5左右。
落实到具体问题，就是现在市价100万或者130万的房子，10年后会涨到218万么？
这个很难比较，因为中国普通住宅的质量，配套等和发达国家有较大区别，可比性差（目前香港平均租金是13.2港币/平方尺，55平米房子（使用面积）大约5800元，北京对应房子应该就是2500左右）。涉外公寓豪宅可能是一个更具有可比性的指标。
第三位：伦敦(每平方英尺1928美元)
第四位：香港(每平方英尺1373美元)
第五位：东京(每平方英尺1103美元)
第六位：纽约(每平方英尺1384.1美元)
第七位：法国巴黎(每平方英尺1,126.20美元)
第八位：新加坡(每平方英尺901.20美元)
第九位：意大利罗马(每平方英尺851.50美元)
第十位：印度孟买(每平方英尺851美元)
香港涉外公寓折算价为84000人民币/平米。北京对应房价3-7万元/平米。如果10年后赶超香港纽约，房价翻一番还是有可能的。