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主题:个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 -- autoeagle

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  • 家园 个人对于房价泡沫的一点幼稚看法

    首先讨论一道应用题,10年内,GDP每年增加8%,对应房价每年增加8%,租金每年上涨8%,年贷款利率是4%。根据8%计算,边界条件是房价初始值是100万,10年后房价是216万,净房租初始值为3万/年,末值为6.48万元。请问在不进行风险分析,不考虑通胀和折旧等因素,纯理性情况下,十年内各年房价应该是多少?欢迎讨论

    • 家园 哪里是幼稚哟,很有意思的文章。
    • 家园 此帖最有趣的就是对未来通胀的预期

      你是认为未来通胀不可能以两位数的速率向上攀升。

      而那些买房人却是做了此预期。

      谁知道呢?

    • 家园 按照租售比或房价收入比算,现在100万的住房太贵了!

      基于泡沫的估值是没有什么意义的!

      关键词(Tags): #租售比#房价收入比#泡沫#估值
    • 家园 后记

      买房将对工薪阶层20年的资金状态产生巨大影响,最好慎重对待,半年疯涨带来的恐慌,可能造成10年都难以回复的伤害。

    • 家园 综上,北京已经存在30%以上泡沫

      如果经济刺激继续持续1-2年,将出现40%-50%以上泡沫,然后就是长期低迷或者瞬间崩盘,均会产生恶劣影响。

      个人估计下半年就要出政策打击楼市了。

    • 家园 7、10年后65平小两居房租能到达6400一个月么

      目前北京3环内65平小两居是租房市场供给量最大的户型,租金根据地段和装修环境,租金在1800-3000元不等。对应租户年收入在4万-10万的中等收入工薪阶层,6400的小两居,对应租户扣除保险税收后的年净收入应为20万-30万。目前发达国家户大城市工薪阶层净收入3-5万美元,与此相当。

      所以问题就归结于,你是否相信中国大城市10年内能否达到或超过发达国家收入水平。

      • 家园 平均收入达到发达国家水平是根本不可能的,永远不可能

        现在国内顶级城市官方公布的平均职工收入大概

        在3万rmb左右,约折合成4500美元.

        一般省会级中心城市大概收入不到2万rmb,折合约3000美元上下。

        这个指标跟10年前比大概增加了1到1.5倍。

        这还是中国有史以来发展最快的10年。

      • 家园 用发达国家人均用电来测算

        比如美国人均生活用电4000度/年,欧洲可能低些。中国目前东部发达地区人均生活用电700度/年,意味着每年用电增长20%方能在10年后达到当前欧美的水平。

        所以问题就归结于,你是否相信中国大城市10年内能否达到或超过发达国家收入水平。

        中国个人收入难以20%的速度增长吧?

    • 家园 6、如果10年后房子还是100万

      利率以4%计算。如果10年后房价是100万,房子的净现值是105万。房价150万,房子的净现值是138万。可见10年后房价对房子的净现值影响极大。

      利率以6%计算。房价150万,房子的净现值是117万。

      如果10年后北京房价增长预期结束,租售比回归240:1,则6400元的月租金对应房价为150万。

    • 家园 加油加油,这个讨论很有趣。
    • 家园 5、10年后房价会涨到218万么

      目前北京的典型房价情况,北二环附近老房子均价超过1.6万,典型例子是地理条件和装修环境均佳的65平小两居,单价往往超过1.8W,总价120W左右,加上税费成本,接近130万。这种房子,租金达到3000的也很少见。我最近看到一个市价200万的房子,挂4200一个月都没租出去。考虑到物业供暖等费用,月租3000的年租金收入不过3万,而市价100万的房子,年租金收入2万-2万5左右。

      落实到具体问题,就是现在市价100万或者130万的房子,10年后会涨到218万么?

      这个很难比较,因为中国普通住宅的质量,配套等和发达国家有较大区别,可比性差(目前香港平均租金是13.2港币/平方尺,55平米房子(使用面积)大约5800元,北京对应房子应该就是2500左右)。涉外公寓豪宅可能是一个更具有可比性的指标。

      第三位:伦敦(每平方英尺1928美元)

        第四位:香港(每平方英尺1373美元)

        第五位:东京(每平方英尺1103美元)

        第六位:纽约(每平方英尺1384.1美元)

        第七位:法国巴黎(每平方英尺1,126.20美元)

        第八位:新加坡(每平方英尺901.20美元)

        第九位:意大利罗马(每平方英尺851.50美元)

        第十位:印度孟买(每平方英尺851美元)

      香港涉外公寓折算价为84000人民币/平米。北京对应房价3-7万元/平米。如果10年后赶超香港纽约,房价翻一番还是有可能的。

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