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主题:个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 -- autoeagle

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    • 家园 4、利率影响

      如果利率不是4%,房子的净现值又会如何变化呢?

      如果利率变为2%,或者利率变为6%,情况会如何呢?

      用前面的算法,利率2%,10年租金的折算价值是50.75万,10年复利率是22%,所以房子的净现值将增长至202万。

      利率6%,10年租金的折算价值是60万,10年复利率是79%,所以房子的净现值将减少至137万,这就是复利的威力。

      可见利率影响对房子净现值影响极大,如果10年平均利率超过6%,房价将显著回归。

    • 家园 请问鹰大

      看您的算法,是不是按照一次性付清房款来计算的?

      • 家园 是没有区分存款和贷款利率,均按4%计算

        慢慢细化。

    • 家园 3、房租影响

      假设房租不涨,会有什么影响呢?

      1、10年总收益变为216+30=246万元

      2、净现值折算为166万。

      影响不大,呵呵

    • 家园 2、10年后的271万,相当于现在的多少钱

      以4%的年利计算,10年的复利折算是1.04^10=1.48

      10年后的271万,相当于现在的多少钱?271/1.48=183万。

      也就是说,从投资的角度看,第二年如果能在183万以下抢到房子,就是有利可图。

      但万事没有这么理想,下面对各个假设条件进行敏感性分析。

    • 家园 1、10年的持有,房子总收益是多少?

      将每年的租金存入银行,再加上10年后房屋的价值,可以得到考虑资金时间价值后的收益总值。

      各年租金是:

      3

      3.24

      3.4992

      3.779136

      4.08146688

      4.40798423

      4.760622969

      5.141472806

      5.552790631

      5.997013881

      6.476774992

      进行时间价值折算后,为

      4.611530272

      4.788896821

      4.97308516

      5.164357667

      5.362986808

      5.569255531

      5.783457667

      6.005898346

      6.236894437

      6.476774992

      总计54.9731377万元。再加上房屋的价值216万元,10年持有的总收益,折算至10年后的资金价值,共计271万元。

    • 家园 算了一下

      下面是用你的条件算出来的结果,你想用这些数字来说明什么?

      房价:第1年108 租金:第1年3.24

      房价:第2年116.64 租金:第2年3.4992

      房价:第3年125.9712 租金:第3年3.779136

      房价:第4年136.048896 租金:第4年4.08146688

      房价:第5年146.93280768 租金:第5年4.4079842304

      房价:第6年158.6874322944 租金:第6年4.760622968832

      房价:第7年171.382426877952 租金:第7年5.14147280633856

      房价:第8年185.093021028188 租金:第8年5.55279063084564

      房价:第9年199.900462710443 租金:第9年5.9970138813133

      房价:第10年215.892499727279 租金:第10年6.47677499181836

      • 家园 取消第一个限制条件,每年增长8%

        保持10年后216万不变,租金8%增长率不变,已银行贷款4%利率作为资金成本,再算算房价变化,看看第二年房价会涨到多少。

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