主题：个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 -- autoeagle

如果利率不是4%，房子的净现值又会如何变化呢？

如果利率变为2%，或者利率变为6%，情况会如何呢？

用前面的算法，利率2%，10年租金的折算价值是50.75万，10年复利率是22%，所以房子的净现值将增长至202万。

利率6%，10年租金的折算价值是60万，10年复利率是79%，所以房子的净现值将减少至137万，这就是复利的威力。

可见利率影响对房子净现值影响极大，如果10年平均利率超过6%，房价将显著回归。

看您的算法，是不是按照一次性付清房款来计算的？

假设房租不涨，会有什么影响呢？

1、10年总收益变为216+30=246万元

2、净现值折算为166万。

影响不大，呵呵

以4%的年利计算，10年的复利折算是1.04^10=1.48

10年后的271万，相当于现在的多少钱？271/1.48=183万。

也就是说，从投资的角度看，第二年如果能在183万以下抢到房子，就是有利可图。

但万事没有这么理想，下面对各个假设条件进行敏感性分析。

将每年的租金存入银行，再加上10年后房屋的价值，可以得到考虑资金时间价值后的收益总值。

各年租金是：

3

3.24

3.4992

3.779136

4.08146688

4.40798423

4.760622969

5.141472806

5.552790631

5.997013881

6.476774992

进行时间价值折算后，为

4.611530272

4.788896821

4.97308516

5.164357667

5.362986808

5.569255531

5.783457667

6.005898346

6.236894437

6.476774992

总计54.9731377万元。再加上房屋的价值216万元，10年持有的总收益，折算至10年后的资金价值，共计271万元。

下面是用你的条件算出来的结果，你想用这些数字来说明什么？

房价:第1年108 租金:第1年3.24

房价:第2年116.64 租金:第2年3.4992

房价:第3年125.9712 租金:第3年3.779136

房价:第4年136.048896 租金:第4年4.08146688

房价:第5年146.93280768 租金:第5年4.4079842304

房价:第6年158.6874322944 租金:第6年4.760622968832

房价:第7年171.382426877952 租金:第7年5.14147280633856

房价:第8年185.093021028188 租金:第8年5.55279063084564

房价:第9年199.900462710443 租金:第9年5.9970138813133

房价:第10年215.892499727279 租金:第10年6.47677499181836