主题：个人对于房价泡沫的一点幼稚看法 -- autoeagle
首先讨论一道应用题，10年内，GDP每年增加8%，对应房价每年增加8%，租金每年上涨8%，年贷款利率是4%。根据8%计算，边界条件是房价初始值是100万，10年后房价是216万，净房租初始值为3万/年，末值为6.48万元。请问在不进行风险分析，不考虑通胀和折旧等因素，纯理性情况下，十年内各年房价应该是多少？欢迎讨论
下面是用你的条件算出来的结果，你想用这些数字来说明什么？
房价:第1年108 租金:第1年3.24
房价:第2年116.64 租金:第2年3.4992
房价:第3年125.9712 租金:第3年3.779136
房价:第4年136.048896 租金:第4年4.08146688
房价:第5年146.93280768 租金:第5年4.4079842304
房价:第6年158.6874322944 租金:第6年4.760622968832
房价:第7年171.382426877952 租金:第7年5.14147280633856
房价:第8年185.093021028188 租金:第8年5.55279063084564
房价:第9年199.900462710443 租金:第9年5.9970138813133
房价:第10年215.892499727279 租金:第10年6.47677499181836
保持10年后216万不变，租金8%增长率不变，已银行贷款4%利率作为资金成本，再算算房价变化，看看第二年房价会涨到多少。
将每年的租金存入银行，再加上10年后房屋的价值，可以得到考虑资金时间价值后的收益总值。
各年租金是：
3
3.24
3.4992
3.779136
4.08146688
4.40798423
4.760622969
5.141472806
5.552790631
5.997013881
6.476774992
进行时间价值折算后，为
4.611530272
4.788896821
4.97308516
5.164357667
5.362986808
5.569255531
5.783457667
6.005898346
6.236894437
6.476774992
总计54.9731377万元。再加上房屋的价值216万元，10年持有的总收益，折算至10年后的资金价值，共计271万元。
以4%的年利计算，10年的复利折算是1.04^10=1.48
10年后的271万，相当于现在的多少钱？271/1.48=183万。
也就是说，从投资的角度看，第二年如果能在183万以下抢到房子，就是有利可图。
但万事没有这么理想，下面对各个假设条件进行敏感性分析。
假设房租不涨，会有什么影响呢？
1、10年总收益变为216+30=246万元
2、净现值折算为166万。
影响不大，呵呵
看您的算法，是不是按照一次性付清房款来计算的？
慢慢细化。
如果利率不是4%，房子的净现值又会如何变化呢？
如果利率变为2%，或者利率变为6%，情况会如何呢？
用前面的算法，利率2%，10年租金的折算价值是50.75万，10年复利率是22%，所以房子的净现值将增长至202万。
利率6%，10年租金的折算价值是60万，10年复利率是79%，所以房子的净现值将减少至137万，这就是复利的威力。
可见利率影响对房子净现值影响极大，如果10年平均利率超过6%，房价将显著回归。
目前北京的典型房价情况，北二环附近老房子均价超过1.6万，典型例子是地理条件和装修环境均佳的65平小两居，单价往往超过1.8W，总价120W左右，加上税费成本，接近130万。这种房子，租金达到3000的也很少见。我最近看到一个市价200万的房子，挂4200一个月都没租出去。考虑到物业供暖等费用，月租3000的年租金收入不过3万，而市价100万的房子，年租金收入2万-2万5左右。
落实到具体问题，就是现在市价100万或者130万的房子，10年后会涨到218万么？
这个很难比较，因为中国普通住宅的质量，配套等和发达国家有较大区别，可比性差（目前香港平均租金是13.2港币/平方尺，55平米房子（使用面积）大约5800元，北京对应房子应该就是2500左右）。涉外公寓豪宅可能是一个更具有可比性的指标。
第三位：伦敦(每平方英尺1928美元)
第四位：香港(每平方英尺1373美元)
第五位：东京(每平方英尺1103美元)
第六位：纽约(每平方英尺1384.1美元)
第七位：法国巴黎(每平方英尺1,126.20美元)
第八位：新加坡(每平方英尺901.20美元)
第九位：意大利罗马(每平方英尺851.50美元)
第十位：印度孟买(每平方英尺851美元)
香港涉外公寓折算价为84000人民币/平米。北京对应房价3-7万元/平米。如果10年后赶超香港纽约，房价翻一番还是有可能的。
利率以4%计算。如果10年后房价是100万，房子的净现值是105万。房价150万，房子的净现值是138万。可见10年后房价对房子的净现值影响极大。
利率以6%计算。房价150万，房子的净现值是117万。
如果10年后北京房价增长预期结束，租售比回归240：1，则6400元的月租金对应房价为150万。
目前北京3环内65平小两居是租房市场供给量最大的户型，租金根据地段和装修环境，租金在1800-3000元不等。对应租户年收入在4万-10万的中等收入工薪阶层，6400的小两居，对应租户扣除保险税收后的年净收入应为20万-30万。目前发达国家户大城市工薪阶层净收入3-5万美元，与此相当。
所以问题就归结于，你是否相信中国大城市10年内能否达到或超过发达国家收入水平。