主题：【讨论】目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 -- wqnsihs
家园 【讨论】目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 最近在学习有关领导讲话，突然有感而发，十分粗陋，请指教。
1、当家才知柴米贵
（1）、支出是刚性的
地方政府主要支出包括四大块，一是机关、事业单位人头费；二是教科文卫事业费；三是政绩工程或面子工程；四是已经开工的基础设施建设。
这四块那一块都节不了流。前几年经济虚火旺，各地都提高了财政消费水平，尤其是政绩或面子工程，以及大量用拼盘形式建设的基础设施（一般地方出30%，余下或者找国家开发银行贷款，或者中央补助），目前如果断粮，立即成为烂尾工程。损失更大。例如南方某一个省光是在地方铁路建设上就投入近百亿，要完成还需上百亿。
（2）、收入在大幅缩水
许多地方今年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的省达到50%。财政预算执行已经捉襟见肘。眼看日子就过不下去，而分灶吃饭的财税体制，进行转移支付也好，允许地方发行债券也好，都缓不济急。
（3）、只好打房地产的主意了
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
于是一个融资模式设计完成：地方政府用土地权益抵押换取银行贷款渡过难关。方式是首先找房地产商哄抬土地价格，然后提高房屋价格，然后找银行为房奴提供贷款，然后房奴用自己的余生为政府贷款买单，以换取住房使用权70年。
这就是70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市的天才设计。
2、培育房奴集团符合中央和地方利益
（1）、房奴集团可以减少通胀压力
显然即使是10%的首付，也基本把大多数人的资金回笼了。
（2）、房奴集团可以增加消费
建材、钢材、家电、家具、其他用品产业将因此而获得喘息机会。
（3）、房奴集团可以减少摩擦性失业，降低企业用工成本
有了房贷压力，相信绝大多数房奴不敢挑肥拣瘦，不然立即面临个人财务危机。
（4）、房奴集团可以保证社会稳定
俗语说有恒产然后有恒心，有房产就有顾虑。
3、地方财政寅吃卯粮符合惯例
（1）、不管美国还是中国，没有赤字的地方政府还不多
（2）、寅吃卯粮便于集中财力办大事
（3）、寅吃卯粮便于给下任留下烂摊子，显示自己政绩
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
4、经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃
（1）中国生产能力严重过剩
中国经济是投资作为主体，当松宽的货币政策不能再执行下去，因为信贷增加的虚假需求没有了，过渡投资问题马上暴露出来，过剩产能的问题也出来了，所以中国经济最大的风险是在过去几年间我们所积累下来的过剩产能将在今后很长的一段时间里压在中国经济上。例如因此目前钢铁行业是6亿吨的能力，4亿吨国内的消费，过剩产能达到20—30%；电解铝产能1800万吨，产量1500万吨，过剩300万吨。石油炼化起码20%以上的过剩产能。产能的过剩最清晰的反映就是生产资料价格下跌，一季度的生产价格指数是负5%左右，表明的供大于求。
（2）、中国经济结构存在着重大的问题
在供需失衡没有调整过来之前，任何复苏都是无法持续的。当然不排除在失衡调整过来之前，经济会有上上下下，但是进入到可持续的复苏通道，必须要把失衡改正过来，调整过来。
但是目前的宏观经济政策都是增加投资，而不是增加消费。使我们原有的经济结构扭曲，进一步恶化。
实际上中国需要进行的调整是减少投资，增加消费，降低储蓄，“去库存化”，既包括要削减企业的库存，要消化企业的库存，更重要的是要消除过剩产能。
但是投资周期和库存周期的波长不一样，幅度也不一样，当这两个周期对经济发生共同作用的时候，经济下调，然后开始上升，企稳，反弹，然后是更深的下跌。企稳是因为库存周期的调整已经到位了，发生再一次的下跌是投资周期向下的调整，它的幅度超过了库存周期的向上，就会看到再一次下跌。
今年一季度的数据，看起来企稳，实际要背后的原因是库存周期告一段落，同时银行贷款在今年一季度“发疯”了，去年全年新增贷款58000亿，今年一季度就发了46000亿，这是钱堆出来的“企稳”，这样的“企稳”是不可能持续的，因为如此疯狂的贷款发放不可能持续。如果二季度贷款不是这么发的，三季度、四季度不是这样发的，可以想象二季度、三季度、四季度的结果。
经济现象是复杂的，由多种因素在作用。我们不要把一个库存周期的调整到位就看成是经济反弹的信号，还有其他因素的作用。其中一个不可忽视的就是投资周期。中国在过去几年投资过度增长，留下了大量的过剩产能。这个调整现在还没有开始，所以中国经济的冬天还没有真正到来，需要破产一批企业，形成一批坏账才会了结。
目前的数据说明一季度的GDP增长主要是由政府投资拉动所造成的。政府拉动所造成的投资增长是20%多，如果是扣除物价因素的话，实际上是30%以上的增长，但是这么强劲的投资增长并没有拉动生产，工业增加值只有6.1%，电力消费是负增长。30%的投资增长估计都买了库存了，买了钢铁、买了水泥。
（3）、中国马上面临严峻的产能淘汰阶段
所以需求恢复还有待时日，所以首先是大量低附加值的加工产业将不可避免的进入自动淘汰阶段。由于他们在银行贷款不大，不会形成太大规模坏账，附加值不高，税收损失也不大，失业的农民工本来消费水平就低，基本是生存保障消费，所以对宏观经济影响很小，不会导致经济波动。
然后就是提供原材物料和能源的企业进行产能淘汰，这就会导致税收大幅减少，银行坏账增加，居民消费开始下降，引起通货紧缩，进入衰退。
同时，为制造业提供服务的服务业将开始进入产能淘汰阶段，例如物流、电子商务、中介服务等等。将导致经济全面萎缩。这就是冬天的全貌。
元宝推荐：老马丁, 通宝推：一介书生,青木堂主,联储主席,
本帖一共被 6 帖 引用 (帖内工具实现)家园 现在看忙总当时还是比较悲观的 低估了政府维持泡沫的能力。
家园 非理性上涨就要有非理性政策 要让总经理疯掉才行。厂子里出事，总经理从来都是要去一线的，难道要让董事长出来搞定，那他不如兼了算了。救灾的事就是董事长全盘指导，总经理亲上火线，所以虽是大灾，员工是高分通过。
总经理缺少虎胆，以后政府千万不能用这种文人了。害社会啊！
家园 年前问过很幼稚的问题 [QUOTE][/QUOTE]觉得今年很不正常 (阅:1322 ↑0 ↓0
山西煤炭整合，赶走了煤老板，山东等省也要跟进。可是国家却又说要对民营资本更开放。这个好像不怎么合拍。
刚说要鼓励农民自建房，马上又有说严禁小产权房。
今年才开始，怎么就闹哄哄？
忙总怎么看？
昨天看到了新闻，湖北要12万亿的投资，而且很直接的说是准备投资拉动经济。
乖乖，这个2会开好，先地王，后3倍于4万亿的投资，这个真的无语了。不服不行。
10年多事啊，才开始，静待后续。
家园 这些现象原因不一样，例如鼓励农民建房是哪些想扩大内需 的部门，例如央行，发改委，财政部等等的主意，限制小产权房是那些代表地产商利益的部门，例如国土资源部，建设住房部的主意，总经理没有能力把他们协调好，就只好让他们自己打架，结果不言而喻：浪费纳税人金钱而无所作为。
至于鼓励民营资本并非对所有民营资本，而是对特定的民营资本（有点绕口令），但这就是事实。更多情况你自己仔细看。
湖北不过是怕吃亏，抢地盘，造声势，实际连他们自己都知道是赔本赚吆喝。
家园 昨天上海的新闻 一手房难买，现在买房的都是外来人员。
一个女的坐在我很熟悉的销售大厅里，说市区房价太贵，只好买到郊区。可是郊区也是1w5啊，而且开盘即销售一空。
上海还是很有吸引力的。
我等原住民也只好看看了。
家园 3,4 两项可以压，看看90年代老朱怎么办的。老温没有决心，小李没办法，真是下了决心。李克强出任行长。挨个找各分行头谈话，不要乌纱帽的还是少
家园 后两项 可以压缩的。90年代老朱就干过，在于主政者的决心，毕竟各大银行是垂直管理的，行长们怕地方穿小鞋，更怕丢乌纱帽。如果真有决心，把周小川开路，由李克强兼任。
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
话说过了，最高端的海归们大不了弄张绿卡，到国外去，稍差点的可以到2 3级城市。北京的房价到5万，海归们能弄到绿卡的，把房子卖了，去米国，不是更好。
家园 【求助】有一种说法是高房价起了缓解消费爆发的作用 有一种说法是房价暂时不会落，09年居民储蓄总额远远超过了房产成交量，也就是说房地产市场的泡沫并没有那么大。老百姓的消费潜力是巨大的（从去年汽车销量跃居世界第一和今年一二月份的销售数据也可以看出这一点），居高不下的房价延缓了这种消费的爆发式增长，汽车由于是大件，所以消耗了大量资金，也起到了一个安全阀的作用。在夺回世界范围内大宗商品的定价权之前，放任消费的爆发必将使我国在国际贸易中处于极其不利的地位。同时，房价下跌而出现的过量资金进入市场也将使物价上涨的一个很恐怖的地步。
不知忙总对此怎么看？