主题：【旧文新贴】车轮上的房地产 -- 华恩

注:旧文骗花。此帖写于房地产最鼎盛的2003年，时隔6年，如今房地产黄叶一地，风光不再。回头看此文，好象黄梁一梦。

编者按

长沙郊区的地产项目一个接一个地崛起，且一个比一个火爆。以前不被地产商看好的郊区地段正在迅速变“热”！以至有媒体已经在惊叹长沙房地产正迎来“下乡时代”。

显然，近两年汽车消费在长沙的持续升温正不断地提醒房地产商们关注这一曾经冷僻孤寂的区域。而且事实表明，长沙的房地产商们也确实正在重新评估郊区地段的投资价值。汽车产业已初见曙光，而长沙因为“汽车时代”的到来而变得日新月异,大街小巷上日趋拥挤的车轮必然会加速驱动长沙房地产的急速扩张与延伸。

李嘉诚先生关于房地产的名言“地段、地段，还是地段”在“汽车时代”之后会被推翻吗？或者说是否需要予以重新解释？

“置业湖南”专刊将从本期开始，以即将来临的汽车时代为背景,全方位关注与“汽车时代”息息相关的长沙地产业, 从项目开发与推广、消费趋势、城市交通、金融服务、物业管理等角度密切关注日益欣欣向荣的郊区别墅、高档住宅和商业地产等……

被“持币待购”困扰多年后终于走出低谷的汽车业憋足了劲拉着中国经济一路狂奔。而统计数据表明，以汽车消费急剧膨胀为特征的新一轮经济增长正在淘汰人们“有吃有喝有穿有住”的传统消费观念，因为大众媒体、流行歌曲、时尚读物等通俗宣传介质被大众广为接受的“享受生活”的享乐主义全新生活观念已经获得了越来越强势的物质支持。

“汽车 + 房子”的现代生活新标准在21世纪初期的中国将如何实现？

这样的现代生活新标准对现代中国又会产生什么样的影响?

这两大支柱产业又将如何互相作用、携手前行？

[SIZE=3]宏观经济发力[/SIZE]

有经济学家曾预言：住房和汽车产业中任何一个的宏观经济环境好了，其发展必然会拉动另外一个产业的发展。

这个预言似乎正在变成现实。

今年1到2月份，全国居民消费价格总水平累计平均比去年同期上涨0.3%。这是物价指数连续20多个月以来止跌回升。这个涨幅不算大，但见微知著，起码表明国民经济正在摆脱“通货紧缩”的困扰。而以汽车、住房等为代表的消费热点持续升温，以致国务院发展研究中心产业经济研究部部长刘世锦认为中国经济的新一轮增长已经踏开大步，而新增长的发动机就是以汽车、房产为主的几大产业。

显然，房地产和汽车产业正被各界看好。

而与居民消费一同拉动国民经济前行的“三驾马车”之一------投资也持续走强。从去年11月份开始，华中电网多个城市缺电，而今年以来西北电网和南方各省区也开始拉闸限电；钢材价格继去年第四季度上涨后，今年第一季度钢材各类品种价格继续稳健上扬。有专家认为，钢材、电力这两大基础性产业的市场动向与固定资产投资关系至为亲密。而数据表明，今年第一季度固定资产投资比去年同期增长了30%，确实是大幅增长。有经济学家甚至算出电力需求的大幅度增加意味着占用电量70%以上的工业在高速增长。此外，今年1月到2月的全国工业生产涨幅达到了17.5%，明显快于去年同期。持续高涨的固定资产投资为以房产和汽车为代表的诸多产业的增长注入了活血。国家统计局的数据还告诉人们：宏观经济的强势劲头有坚实的微观基础。据国家统计局全国企业景气调查结果显示，今年一季度，全国企业景气指数为131.2，比上年同期提高11.6个点，创下近年新高。出口产品结构变化则从一个侧面佐证了产业结构优化和企业竞争力的提高。今年1到2月份机电产品出口达到271.4亿美元，比去年同期增长42.1%，占出口总额的50.1%，首次打下外贸出口总额的“半壁江山”。

经济学家还认为，加入世贸组织、北京成功申奥等因素还将极大地激活中国经济的活力。 ------显然，这一切宏观、微观经济的利好将至少为住房和汽车产业其中的一个创造有利于其发展的经济环境。

[SIZE=3]现代生活方式逐步形成[/SIZE]

持续走强的宏观经济态势使不少市民的腰包渐渐地鼓了起来。那么，市民们把钱花到哪里去了呢？

国家统计局官员认为，居民的消费方式已经经历了从传统的基本生活消费向电器普及阶段的过渡，正逐步走向“发展型和享受型”消费。在这一消费阶段，汽车和房产就将带动整个消费热潮。国家统计局贸经司的调查显示，至2002年末，城镇居民家庭百户拥有家用电脑20.63台，比去年同期增长1.55倍；空调51.1台，增长了1.43倍；移动电话62.89部，增长了1.85倍。据说我国家电产品的消费只用10年的时间就赶上了发达国家几十年走过的路。汽车和住房消费赶上发达国家的时间会不会更短？！很多人认为答案是肯定的，而原因就是人们的生活方式在急遽改变。

在某媒体上班的陈小姐今年23岁，她告诉记者，希望5年之后能够有钱买房子，之后就是买车。“礼拜六礼拜天，和先生孩子开车一起去郊游，兜风，购物，或者和朋友开车出去玩。”陈小姐憧憬着将来的生活美景。记者发现有陈小姐这样憧憬的人在70年代后的年轻一族中比比皆是。然而，这样的生活方式在10年之前大多数人连想都不敢想。

艺鼎装饰公司总经理王迪是长沙家装界的资深人士。94年从重庆大学建筑学院毕业2年后，他于1996年就组建了长沙佳华装饰公司，当时家装公司在长沙凤毛麟角。王迪说：“刚毕业那时侯想有一台摩托车就不错了！没敢想过能买车！”当然，王迪在骑摩托车两年后的1996年就买了辆富康车，不过他认为当时大多数人不敢奢望有车。因为没有车，当时人们的生活差不多就局限在“家庭---单位---家庭”的简单模式中。而有车后就不一样了。王迪介绍说，现在有些人会租两台车，一台用于公务，在市内跑，一台用于外出休闲郊游，越野。王迪认为郊外的安静、祥和对现代人吸引力很大。

与生活方式的改变几乎同步的就是人们消费观念的改变。

有一个故事讲到一个美国老太和一个中国老太，美国老太很早就有了房子，到她快离世时终于还清了贷款购房所借的债。而中国老太的生活非常简陋，她绝不借债，到快离世时终于有了漂亮的房子。显然，美国老太享受了一生，而中国老太辛苦了一生。王迪很感慨现在中国老太的那种消费观念已经被淘汰了，原因就是中国人也学会享受了。

华远集团总裁任志强指出，美国人平均一个家庭拥有2.3辆汽车，说明中国人的余地还很大，汽车工业和房地产业都会出现超出经济学家所预想的结果而迅速增长。任志强也认同人们的消费观念在变的观点。“过去我们的生活必需品只停留在吃穿上，现在，住房和汽车不再是一种奢侈品，而逐渐成为人们的生活必需品。”他认为：“我们过去买房子是解决居住问题，后来买房子就是解决精神消费的问题，人们不再满足于室内，而且要求有环境、有配套，能显示自己的身份和地位，汽车也同样在这样的发展过程中。” 特别是突如其来的“非典 ”在对中国乃至全球产生灾难的同时, 也加速了中国人生活方式和生活观念的变化, 因此就出现了在“非典 ”最严重的时期汽车消费市场与以”健康家居”为卖点的楼盘依然出人意料地火爆.

[SIZE=3]美国经验指明“郊区化”方向[/SIZE]

汽车业的发展已经对房地产业产生了大极的影响，单交通部门在城市规划方面就几乎每年修改停车位。

任志强介绍说：“以前小区里面没有停车场，但是这几年城市规划的要求已经发生了很大的变化，交通部门在城市规划修改停车位的时候几乎每年都在变更。前两年大型商场可能要求1万平米配置20辆，现在已经要求配置50到100辆，豪华别墅已经要求1：1的车库比例了。”任认为这说明汽车和房产之间有很强的互补关系。任志强还认为，汽车缩短了交通距离和时间距离，使得城市的边缘急速扩大。银信房地产公司董事长张民耕形象地将任志强所说的这种“住宅郊区化”趋势归纳为“今后的发展还是越来越多的人钻进汽车里，然后开到外面住”。

[SIZE=3]汽车如何带来“住宅郊区化”？[/SIZE]

银信房地产公司董事长张民耕以美国的“住宅郊区化”来说明。张介绍说，美国的住宅郊区化是由汽车推动的。“1920年以前，可以称为前郊区化时代，那时侯由于高度的工业化，工厂需要集约化生产，需要劳动力的高度集中，需要交易场所的高度集中，降低交易成本，城市就非常密集，聚集了大量的人，那时候城市的居住品质逐步恶化，有一部分人对城市生活质量不满，他们就开始沿着铁路线往外搬迁。” “1920年到1950年这个阶段，是美国汽车郊区化的时代。美国从1915年开始大批量地生产汽车，1915年美国的汽车产量是150万辆，到了1920年美国的汽车产量是900万辆，到1930年美国的汽车产量是2650万辆。随着汽车的便宜和普及，人们居住离城市越来越远。原因首先是经济动力，郊区的房子便宜，其次是人们改善居住的愿望，原来住在高密度住宅里面，到郊区以后就可以有自己的庭院和花园。” “20世纪50年代到80年代美国进入普遍的郊区化时代。那时候车和交通密切的联系起来。政府模仿欧洲大量开发高速公路。到了20世纪80年代美国已经成了世界上高速公路最密集的地方。然后就是车的成本迅速下降，家家都买得起车。有路又有车，到郊区住是很自然的事，这时候美国基本上实现了郊区化。”

张民耕认为，在中国，郊区化也会成为一种普遍的、人人都享受得起的居住方式。“我们可以想一下，有多少年没有自己伺弄过花草了，有多少年没有领着孩子在前庭和后院里玩了，而这是人们的基本生活要求。如果我们把房子做得越来越便宜，这就是越来越容易实现的梦。”

[SIZE=3]长沙房产“乘”车下乡[/SIZE]

张认为，虽然住到郊区往往会在交通上要花时间和金钱，但他还是确信“郊区生活极具魅力。”他设问道：“你是愿意在拥挤的城市街道上找停车位，还是愿意在郊区的公路上享受一种奔驰的快感，这是不言而喻的。”

事实上，张的这种确信已经在长沙变成事实。 “山水芙蓉”热销。 “圣爵菲斯”热销。 “左岸春天”热销。 “咸嘉花园”热销。不少市民选择了“极具魅力”的“郊区生活”。位于星沙大道和开元路交界处的“星沙商业乐园”定位于休闲购物，到目前为止已经预订出60%。

开发商------兆佳房地产开发有限公司总经理助理粟一欣在接受本报记者采访时认为郊区房产大有可为。他还认为，房地产商们把郊区房产实实在在地做起来后，肯定会吸引更多原本不看好郊区房产的开发商。粟一欣认为，除了交通因素之外，汽车销售的日渐火爆对郊区房地产的热销起到了推波助澜的作用。粟一欣表示，“星沙商业乐园”的定位不只是一个卖东西的地方。“这里还要成为市民观光轻松的地方”。如果郊区化生活方式在长沙实现，那么“星沙商业乐园”所做的就是实际提供这种生活方式所需的硬件平台。他半开玩笑半认真地说，“以后长沙市内五一大道、八一路上的车要分一半到星沙来”。

记者发现，“星沙商业乐园”在售楼策略上已经考虑到了汽车的聚集人气作用。 6月7、8、9三天，兆佳房地产公司与华洋汽贸在“星沙商业乐园”进行联合促销.华洋汽贸10几台车组成的车队在“星沙商业乐园”前边的街道上巡游，着实赢得了不少“眼球”。粟一欣坦率地承认，之所以联合促销，双方所看中的就是这种“眼球”效应。

[SIZE=3]金融产品做媒？[/SIZE]

粟一欣表示，此前很少和汽车企业联合促销。他十分低调地看待这次二者之间的合作。不过，从全国范围来看，有房产界和经济学界的人士认为加强房地产和汽车业二者间的沟通和互动对于这两个行业是双赢的举措。甚至有人呼吁房产界、汽车界、经济学界、金融界和政府部门多多地研究如何将这两者结合起来。

首创集团总经理刘晓光认为，一种新的金融产品能够把两个产业有机地结合起来。他说：“这两个产业结合的关键地方就是金融，比如说消费信贷、房地产的发展基金、房地产的其它金融问题等，结合点如果找好了，两个产业可以共同发展。这两个产业有高度的关联性，这两个产业是相互促进的。”

北京大学经济学院教授曹和平也谈到，汽车和房地产是互补性产品，只要其中一个产业需要的经济大环境发展了，都会拉动另一个产业发展。和刘晓光不谋而合的是，曹和平先生也认为“融资制度的改革对房地产业和汽车业的关联是融资制度变革进展得越快，汽车产业和房地产业的贷款再贷款，销售再销售，汽车的一级市场和二级市场就会发展起来。”

据了解，在过去5年中，也就是从1998年到2002年，房地产投资从3500亿元增长到7700亿元，增长了一倍多，近两年的增长速度还在加快。房地产业生产总值增长率平均约为25%，而过去几年的国民生产总值一直维持在8%的水平，只及前者的1/3。而汽车工业呢？其产量从1998年到2002年这5年间增长了160万辆，2002年更是比前年增长了38%，汽车行业的增长速度比国民经济总产值增长速度要高4倍。在整个国民经济60到80个产业部门之中，汽车产业和房地产投资业跑得最快，以致有人认为“这两个行业是我国国民经济在过去5年中的驱动性力量”。然而，如何保持这两个行业在未来经济中的拉动作用呢？有人指出：利率最重要。以美国为例，美国在2000年4月份到2001年底，连续降息11次，当时卖了1000多万套房子，到去年年底，连续降息12次，美国今年的房地产就火了。

“利率的降低一定会给房地产和汽车业带来繁荣，只不过有一个时间差而已。”有人这样肯定地说。

[SIZE=3]交通还是硬道理[/SIZE]

除对金融产品颇为关注之外，记者采访中还发现，几乎所有的汽车商和房地产商都对交通的改善寄予极大的希望。

粟一欣认为，星沙地产之所以火热，交通居功至伟。他认为，因319国道、京珠高速等大道在星沙相继开通，星沙经济的大动脉得以贯通，现在从星沙到深圳仅需8个小时，而曾经被认为是星沙发展瓶颈的开元西路正在延伸，也可望在半年之内开通。而“山水芙蓉”、“左岸春天”、“咸嘉花园”、“圣爵菲斯”也都选址在交通大动脉的两厢，显然对交通十分在意。

华远地产总裁任志强介绍，美国的高速公路网在房地产开发上起了重要的作用。据了解，推动美国高速公路网建设的是对欧洲路网印象极深的艾森豪威尔总统，在他的任期内修建了大量的高速公路。任认为国内目前正在延续的是小城镇规划和卫星城的规划，这种规划将比较大地依赖于交通等基础设施，所以从国内房地产业的现状来看，交通是不可或缺的。

任志强还介绍到美国关于城市局部规划的新城镇计划。所谓的新城镇计划，就是在一个社区中把就业、配套、生活教育等相关问题一并解决，使人们生活的范围在15分钟的步行距离之内。不过据了解，这种规划目前并未在国内得到认同。而交通建设显然对汽车商也是利好消息。粟一欣说“以后长沙市区的车要分一半到星沙来”，其前提就是“韶山路、八一路的交通太紧张了，车太多了！”如果交通能够容纳更多的车奔驰其中，显然也会极大地刺激市民的购买欲。