主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 卖地和商品房上市之间，存在巨大差距，产生杠杆效应 如果按照你所说，地方政府为筹钱，大量卖地，将土地抵押给银行贷款。
那么经过几年后，应出现商品房大量积压在开发商手中的情况，商品房上市后卖得困难，就会跌价。
现在看到的是，上市商品房严重短缺，开盘立刻卖光。这不仅仅是炒作的问题，也反映出一级市场上的新上市商品房严重不足。
一方面地在大量卖出或抵押给银行换贷款，一方面商品房短缺。
大概有几个原因：
1，很多已经抵押给银行的土地没有盖房子。地方政府只需要在一块白地上一指，抵押给你，拿钱来。
2.大量建成的房产，没有上市交易，而被官员私分。这部分房产，不消耗银行贷款，价格就被推高，相当于大小非的效应。
3.房地产商买地后不开发。这可能是跟1的原因一样，地方政府和房地产商做局要银行贷款（因为白地抵押贷款可能银行已经不愿意了）。表明上卖给了地产商，实际上以地产商的名义从银行骗贷。因为所谓地产商的买地钱，也是银行贷款。本质还是地方政府以土地换贷款。
4.地方政府官僚私分大量房产后，用各种手段限制商品房的实际上市量，推高房产，将手中的房产高价出售。
总的杠杆效应是，大量的土地被高价卖出，钱都是银行出。但可供销售的商品房很少，被炒高。这种杠杆效应存在，将金融的市场信号扭曲，
少量贷款就推高了巨量房产价格。居民储蓄和贷款额度对房价的限制作用变弱。
如同股市的大小非一样，如果股票从开始就是全流通的，需要多几倍的资金才能推高到6000点。
如果房价不崩盘，他们慢慢以高价放出私分房产，
家园 一级市场上的新上市商品房严重不足吗？ 看看空置率吧，这个也作假的话那就到新建好的小区看看入住率。现在的需求是炒起来的吧。
家园 要看入住，入住一两年以后数空调的办法比较好
家园 你的假设基本是事实，目前乱象是联合操纵的结果。操纵 参与者都是为了最大利益。地方是想尽可能少卖地而获得需要的资金（某市长不是说过吗：买一块少一块，我们都是吃子孙饭的人，都是历史罪人），所以必然做高地价；房地产商为了最大边际利润，必然人为制造供需不平衡（中学的政治经济学马克思就说过这招），所以必然控制供给量，好细水长流搜刮干净大家的前半辈子积蓄（首期），和后半辈子产出（按揭），全体购房者终身当房奴。这就是实际的情况。
家园 我们那个地方挺搞笑的 新城区房子卖不动，政府就把那里定义为学区房，可以上好的小学和初中，然后房价就上去了。
家园 不是搞笑，是政府官员理解老百姓的需求是什么：实际就是 三座大山。没需求，也就没有什么三座大山了。而这三座大山的需求很大程度上是忽悠产生的。
例如教育，非要忽悠进好学校，其实仔细调查一下好学校成材率或成功率，其实也就平均水平，以前认为教授成功分数高于中学老师，现在绝大多数人不这么看了，其实就是价值观改变了，我们那个年代，都是人为进中科院比进国家计委成功分数高，现在也不这么看了。进好学校的结果是培养出一群只认识钱的奸师。
再例如医疗，忽悠的结果是过度消费，什么病都要上核磁共振，CT扫描，专家门诊，不然好像没看病一样。纯粹浪费。结果便宜了奸医。
再例如住房，被忽悠得非要居者有其屋产。其实98年以前，绝大多数人住的是什么？不照样生儿育女，安居乐业。现在变成好像没自己50或70年使用权的房子，就活不下去了。其实目前所谓房产不过是个伪概念，不过是把50年或70年租金用按揭付清或一次现金付清而已。土地是国家的，上面房子你还能背着走？忽悠盲从的结果不过是便宜一批奸商，搜刮完上半生积蓄，又搜刮掉后半生剩余，成为终身奴隶。
家园 谢宝并顶忙总 恭喜：你意外获得【通宝】一枚
鲜花已经成功送出，可通过工具取消
提示：此次送花为此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】。
教育上很大程度是忽悠啊，反正我上大学时，同学们基本上小学初中都是玩过来的，很少有特别用功，我也是（没怎么玩，但也谈不上很用功）。但现在教育资源有过分集中的趋势，而且独生子女情况下，家长未必选最好的教育方式，但肯定选最没有风险的教育方式，所以他们就借机绑架小孩，要挟家长
家园 部分同意忙总的说法。 忽悠？我躲还不行么？可就是有些东西你躲也躲不掉的。
譬如说房产。
在北京，算你运气好，毕业后就找到一份能落北京户口的工作，运气继续好，找到了一个不在乎你有没有房产也愿意结婚的老婆，心态也一样好，想开了租房买房一样住，可你还必须得迫不及待上赶着去当房奴。为什么？没有房子你的集体户口落不了居民户，没有居民户你的孩子就上不了学（这里已经不是要上好学校的问题了，是根本就上不了学）。你怎么办？还得买房。这里已经不是忽悠不忽悠的问题，是现有政策制定了硬性需求，房产成立入学的通行证，就是所谓刚需，政府这一环套一环，一链加一链，生生的将两座大山锁在一起，你逃不掉，躲不开，已经不是劝君入瓮，而是押你进来。