主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
家园 暴利高风险是你自己说的 中国的房价是市场在调节么？
暴利是我的，风险是你们大家的
家园 反对！美国，加拿大房地产暴富的很少。那些500强，以及 资产方面每年冒出的“新贵”，多数是搞实业的，有自己的主业，技术，资源。
美国历史上就是这样，早年搞石油，钢铁，银行，证券的，
后来搞汽车，飞机，家电，再后来搞电子，软件，网络，再回来搞商业链锁，等等。主要是实体经济占据暴发榜。而没有全国性的大地产商。
（甚至连台湾，首富们也是科技和工业商业实业等为主的）。
而不是像大陆和香港，基本上富豪榜大部分是地产商。这个情况再发展下去，是绝对葬送中国崛起的希望的！
家园 原因太简单了 由于房地产是immobole asset，土地资源的分配会根据市场最大经济效益来决定，高效益商业楼宇会集中在城市core,而较低经济效益住宅会逐渐迁移到城市periphery。随着经济逐渐成长，人口不断扩张，则发展到远离城市的住宅tome house。这样是健康的房地产市场，也是美国房地产市场的形态。但是我们的土地，是怎么安排的，你有兴趣去查查两元土地两这个词，就会明白，为什么企业对做房地产这样有兴趣，而我们的城市为什么会发展的这样奇怪，为什么大陆上富豪榜大部分是地产商就有一定的认识。
家园 呵呵，不是这样的 在美国土地是私有，可以随意买卖，又随着西进运动，美国从一个狭长的东部扩展到中部，再到西部，土地资源快速膨胀，跟人口多十倍的中国来比，土地不算稀缺资源，中西部的大城市，都是摊大饼的城市布局，高速公路四通八达，如果缺地修条路出去就行了。中国正好想反，这三十年的从无到有，能在有人住的地方通公路，尤其在农村通公路已经不容易了。各大城市之间用高速连起来也是很多年的建设慢慢起来的，而往没人的地方通高速，是近年房地产炒热了才开始的。
所以，如果美国的土地也像国内那么稀缺的话，大家都会去抢，抢了价格就高，高了就难保不会像大陆、香港那样产生一大批的暴富商。
另外，银行、证券、汽车、飞机、家电、再后来的电子，软件，网络，再是商业链锁，中国哪样没有？奇瑞、阿里巴巴、百度、国美，哪个比美国企业差呢？不要忽略经济的作用，没有经济的发展，是不可能抬高房价的。
- 复 呵呵，不是这样的
家园 除了房地产， 中国公司还真是拼不过美国公司的。但是，阿来巴巴绝对是个另类种的另类。
- 复 呵呵，不是这样的
家园 这个观点不同意。 中国的人口密度并不比欧洲高，和加州也高有限。在欧洲，加州等地一样没有什么像样的房产商。即使是国内，大家看看商业地产就知道。没有金融资金的推波助澜外加房产税的平抑，商业地产的房价许多地方比住宅还低。可见住宅价格纯粹是政府纵容投机的产物。
- 复 这个观点不同意。
家园 不同意 没去过加州，但听说过这么一段对话：
A:“where's your car?"
B: "I don't have a car"
A: "how you get here?"
B:"take bus"
A: "you don't have a car, in LA?!!"
所以，你要说东海岸密度跟中国差不多，我还信，加州就不可能了。你的统计是不是根据人口数和土地面积的比例？不如看点实际的吧，大杂院、筒子楼、城中村，加州有多少？现在房地产的楼盘跟雨后竹笋一样，跟工厂装配汽车一样，就那么几个型号：别墅、多层、小高层、高层、超高层，如果我没记错的话，多层是6层或9层，小高层是十几层，高层是22层或29层，超高层是30层以上！大城市20层以上的楼，那不是成片成片的！再看米国，有这么恐怖么！
再看面积，国内老百姓三室一厅就住得很好了，大概100-150平的为多，而到了米国，刚来的穷学生，两人合租apartment的，很少低于100平的，那些混得好的买个前院加后院的house就更别提了。国内的公共停车场有多少有多大？在米国，至少我在的这个城市，哪怕只是超市，哪怕再小，也有一片空旷的停车场。
中国普通老百姓出行以公共交通系统为主，加州可能么，公交优点是便宜，缺点就是慢！走走停停，还得提防冷不丁窜个人来，速度根本快不了，在美国，住宅区的小路限速25迈，大路35迈，大家一般开到40迈，折合65公里/小时，在中国有这么快吗。传统大家就是高密度地住，不少人开始在郊区买房，再买部车可能比市区买房还便宜，可这样人口分散跟总体比有限。
扯多了，差点忘了这个“没有金融资金的推波助澜外加房产税的平抑，商业地产的房价许多地方比住宅还低。可见住宅价格纯粹是政府纵容投机的产物。”商业地产之所以炒不起来，其实是因为对地产商来说，商业和住宅在金融上有本质差别：前者卖掉了，甭管用户自己掏钱还是贷款，地产商全部套现。后者的用户（商家、厂家、企业）绝大部分只租不买（少数非常有实力的企业除外）一来银行不可能贷款给前途未卜的中小企业买房；二来现金流也是用户的心脏，有资金完全可以用在改善运营、扩大市场、招聘人才等各种更需要钱的地方。
所以这就注定了真要做商业地产的kfs必须有强大的资金实力和耐心，做好长期投资（至少十年），前几年砸钱的准备。相比之下，住宅市场只要把房价炒上去，大家都去买房，市场一井喷，短平快的肥肉源源不绝。
美国买房也是贷款的，也可以贷到30年，为什么不畸形？我个人认为，还是人口的因素。比如中国传统饮食是没有牛奶的，渐渐老百姓观念变了：牛奶补钙，孩子长身体缺不了，营养不是别的东西能替的。。。。那么，每个人，每天多喝一盒牛奶，那是多大的市场？德国女总理不是打趣么：“为什么能源紧缺了？因为中国人开始喝牛奶了，印度人开始吃第二餐了。”
小小的消费品，都能形成巨大的市场，可见人口的力量有多大！更何况这个几乎所有老百姓都愿意积聚所有财富，再贷款来买一个鸽子笼的行业，更何况这个行业又被政府的控制着土地? 唉，集百弊于一身！
- 复 不同意
家园 加州印象有误，实际密度相差4~6倍 德国人口8千多万，面积35万，确实比山东、广东等地低，大概2倍水准。但比其他内陆省份要高，比整个中国平均更是高得多。
德国也许不是最好的例子。中国大陆的人口密度毫无疑问低于日本、韩国、新加坡和中国台湾。现在距离上海市中心二十几公里的莘庄房价是建面3万，而日本距离东京心脏地带30公里地方房价套内全装修只有2万不到，泡沫不能用任何理由抹杀，也不能用人多来做借口。毕竟我们的密度比日韩要低得多。
后者的用户（商家、厂家、企业）绝大部分只租不买（少数非常有实力的企业除外）一来银行不可能贷款给前途未卜的中小企业买房；二来现金流也是用户的心脏，有资金完全可以用在改善运营、扩大市场、招聘人才等各种更需要钱的地方。至于你提到的商业地产和住宅地产的差异更是有点想当然。现在的商家绝大部分是私人运营，对于有抵押的贷款，银行从来是趋之若鹜，不存在不贷款这一说法。至于有钱是买方还是贷款，过去8年的历史表明，炒房比绝大多数企业更有前途。资本居然忽视这样的大餐实在令人跌碎眼镜。
家园 看来我们俩的看法差别不是一般的大 我觉得拿德国跟中国比，尤其是国土面积/人口的数字为依据，没有意义，欧美的住房比中国更分散，更均匀，德国有22层乃至30多层的，成片成片的住宅吗？曼哈顿岛可能有，德国未必。
跟日本、韩国、新加坡和中国台湾比，这才比到点子上了。他们有太多相似之处，都是用出口替代战略带动经济的大发展，都是人口非常密集的地区，在经济腾飞之前老百姓都是习惯住小房、群居的方式。
韩国、台湾我不熟悉，不敢发言。不过日本，房价何曾没有涨过？！涨得更凶，90年代初单单东京的土地总价能买下整个美国，美国时代广场都被买下来了，后来呢，大家都知道。
新加坡是个非常特殊的国家，至少在我眼里是如此。大街上吐口痰能抽三大鞭子，外交官出来求情也不行，还有哪个国家会这么做。公署是出名的清廉（尽管有内幕爆料受贿是偷偷的，但至少不像国内，人人都知道土地局是绝对的肥肉）。新加坡的廉租屋，就是根据需求扩大市场供应，穷人都住得了房，非常理想。中国早就有人提出要学，可是，学得了吗？进了那么多利益集团搏弈的漩涡里，出得来吗。
我在上贴强调，地产行业是集百弊于一身，尤其政府的做法，是房价畸形攀高的罪魁祸首，把老百姓的血汗钱都掏空了。我想说的是，这样的状况需要改，但不是拿美国和中国来比，两者差异太大，根本没有参考价值，倒是跟亚洲各国比，合理多了。
- 复 呵呵，不是这样的
家园 人家强调得是比例，而不是有没有。 - 复 呵呵，不是这样的
家园 呵呵，我不是反对经济发展带动房价，我反对的是社会的资源分 我反对的是当前中国社会的资源分配体系。
让房地产占据了不应有的高份额，而压榨了其他实体产业的发展和利润。
我希望中国的富豪榜不要都是房地产商，毕竟美国200年的发展强大，不是靠房地产商的，而是靠不断创业创新的科技产业和工商产业。
家园 地产本来就很少有全国性的 最顶尖的那几个当然没有做地产的。可美国的Top5%中，有70%的人是做房地产的。
中国的富豪榜就算了吧。完全没有可能核查。说有钱的不一定有，没上的也不一定就没有。