主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼
家园 【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 相聚在河里不容易，希望每一个河友都别接最后一棒，已经入场的抓紧逃离，一边逃离一边高喊房价不会崩盘的不在其列。当然如果认为我说的不对，用严禁逻辑和数据反驳我，让河友们提前成为有房一族也不错。话已至此，不会再过于赘言。
关于全款买房,读者们动动脑子作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
全国存款和货币发行总量才多少?因为种种原因，M2事实上能调动的流动资金比例恐怕极其有限。能有几成资金进房市？按目前房价,够买多少套?北上广深航少说200万一套。资金这么多最大来源还是政府金融政策，外面还有多少游资敢入房市？崩盘后进场资金基本都套住了，全款买房的暴发户有几个？用杠杆作用，崩盘拿老本还贷吧！
营业税这么高，二手房交易比例还这么高（有反驳我的网友说深州和一手房交易比例是10：1），这正说明有脑子的正在抓紧离场。大部分城市新房供应量基本是逐年增长的，每年售楼数据在房产局网站有反应，新房空置的只会越来越多！
至于所谓“钱毛了”找保值途径，多数人的工资和房价比是最好的说明。另外，建筑成本和地的成本基本透明，不用说几年前拿地，即使去年，每个区的平均地价网上也很清楚。去掉“地王”，多数地价成本更低，还不算容积率。房价里面，主要是建房本身带动其他消费，认为政府卖地鼓起的荷包高形象工程是也没什么不可以。虚高房价限制了内需！作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
2011不崩盘就来不及了，一是换届，二是出逃，三是屁民上当，四是民怨沸腾……现在能套的套差不多了，再不收网大鱼就跑了，然后跑到别处兴风作浪。暴跌是消灭流动性，拉动内需、调节存量分配、收买人心的最佳手段。白收的地产、房产+物业税+加息收入是更好的财源，也是削藩的需要！暴跌50%-60%的实验已经做过了，房价暴涨更多是超量货币投放和炒作的结果。暴跌是消灭流动性的最好手段，陷在里面的一劳永逸的消灭。暴跌50%，多数无房族还是买不起，不过买得起的会增加。另外个人判断，先崩盘再加息，首付少不代表后续还贷压力低。另外，一二线部分楼盘价格至少腰斩才能稳定在第一个平台，以后阴跌明跌暂时不好判断。笨狼坚信2011上半年必跌，否则不会这时候发这类文字，可惜没钱投资阿，等着预测准确上演，心急如焚的开发商给我送钱。
黑灯率、空调安装情况几年前我就专门注意！很高兴，专业开灯放水公司服务前，黑灯的越来越多！读者们自己调查本地情况就是，一是连续几年的黑灯率；二是钢铁产量；三是房产局公布的销售量，免得大黄腔们理直气壮的胡扯！房产局公布的成交数据远远小于房展地图供应量！看舆论导向，崩盘在即，读者们自己搜索，原贴和谐了，转载还不少，开春前我继续发几篇更给力的！
我的预测跟同情无关，靠房产融资的小企业也值得同情，但不是任由房价肆虐的理由。抢购越多越好，只要不怕物业税。09年高房价更多为了中小企业融资需要，不会有第二次了。 08年借高利贷的开发商还上还能剩多少流动资金？即使有09年几万亿，要拿地，要补窟窿，年初银行的“三办一指”已经卡死了中小开发商挪用款项的路子，1年用的钱也少不了，成交量上不去……开发商不差钱，就不会跑香港接受条件苛刻的融资了，几个月万科兼并的不少。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
关于土地拍卖，转几段——
“是不是看清了艺术品市场的交易规则，持有人通过多次的拍卖，不断地将持有物成交价抬高，直至标的物达到相当的高位，再一次的拍卖，最终会有一个傻瓜，相信该标的稀缺性及潜在价值而买单。对敲无处不在！！！”
“央企在京城四处标地王。标地王的过程中推高了其周边的房价，但这不是标地王的根本目的。央企标出的地王，相对的违约风险要比民企小得多。而这种对敲过程中，如果哪个民企跟进，未来将可能把它过去十余年累积的财富一次性被洗白。厦门某知名地产商，过去十数年积累的财富已经达到了数十亿，而今感叹过去十来年所赚的钱，还没有围着他转的售楼小姐们多。如今要他拿出个三五千万，恐怕他已经拿不出来了。银行一断贷，就不是会不会死的问题，而是什么时间死的问题。”
土地开发了再说不可再生，圈起来不开发等着回收就是，尤其未来两年！2009-2010经济适用房、保障房都完成了？房产商智商怎样不清楚，本地不少开发商公开信箱是废的！这几年开发商这么赚钱是智商还是背景和大气候导致？既然智商这么高，n年不交房甚至不动工老板携款外逃的的真聪明阿！几年前具体哪个楼盘成交几套还敢显示，后来只敢提供总数（包括了二手房）了，开发商还是洋相百出！不止一家咋呼成交XX%的，全市连着N天加起来也没一个楼盘那个数。过了几个月，咋呼卖光的换个名称继续登售楼广告。
房产商是媒体的衣食父母，捂盖子远远多于揭短！这几个月不少开发商都主动找广告公司要媒体了，成交量还是上不去！
笨狼看法，2009的高房价其实是帮助民营企业融资的有效举措，没几套房子的老板，有但肯定不多，在2010年“三办一指”前，资金困难是可以拿房产抵押的，抓住这次机会等于抢占了起跑位。如果不缺钱（甚至缺钱）不缺房还幻想通过炒房（尤其是贷款）赚钱的，（至少房子）恐怕就难逃一劫了。
这七、八年最高房价集中在浙江上海（还有广东？），一方面是收入比较高，另一方面是融资手段，不仅仅指政府财政，这里不考虑自己卖给自己从银行（其实是全国储户）诈骗，也是民营企业融资重要一环，房贷和民间实际借款利率差太大了。和吴英等人搞得“集资”比，实际影响大概更大，对当地成气候的中型老民营企业集群影响最直接。缺少流动资金的中小企业，大概都会有意无意的卷入。如果谁能提供相关房产企业非建筑和购地的资金流向就清楚了，其次才是房屋抵押，当地小规模的高利率集资要是涌向传统实业是难有那么高的回报的（相对集资的高利率）。如果资金用于生产，是合法但不合理的擦边球，如果涌向炒作，政府不采取行政手段也许可以发大财，但对其他地区、本地区做实业者和全国人民都是灾难。被纠出的很多集资者、很多向这方面学习的地方政府大概只学会坑银行和当地人民了，炒作也是接最后一棒，享受了这么长时间的金融放任，该收网了……
届时，以前得益越多，损失越大，踏踏实实做实业（却不出集资款）的反而可以发财，因为“刚需”即将解放。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
这几年活跃在媒体和天涯网站的，有在各类“中小企业家”会议上不断的推崇豪宅，反对把实业做到极致的“叫兽”，有小骂大帮忙的白脸“专家”，有力推黄金长文却缺乏严禁逻辑漏洞百出的伪左，还有准确预示房价即将崩盘的新人……不知道幕后资本（感觉是有组织的）究竟是谁？很多对经济、营销看得很透，这两年相对沉寂的真正的观察者却是默默无闻（不是我，呵呵）。
所谓舆论导向，不管范围大小，多数是既得利益者发动和操纵的。多数所谓“非主流”舆论也不要盲从，凡是不被大众媒体或大众屏蔽的，多数是伪装“非主流”，名头只是包装，或者只会教人堕落，对向上有害无益。武侠小说中，那些大侠成功的关键一步要么有好师父，要么得到武林秘籍，不过成功后并未广为流传，传给徒弟往往也留一手，就算良材难得，庸才略加指点也是好的，他们都这么自私，何况一般人。子曰：“巧言令色，鲜矣仁！”那些人品不好的家伙，即使有点水平，也别指望会真心教你。即使水平人品都不错，除非水平或地位相差很多档次，你又不惹对方讨厌，学校以外才有良师指路的可能。因为责任心和野心导致的敌人和攻击，使你成长的最好老师，互相为敌的英雄“猩猩相惜”是必然不是偶然，毕竟，能指路的良师可遇不可求。
本帖一共被 14 帖 引用 (帖内工具实现)家园 请看今日《经济日报》头版头条 住建部酝酿刺激刚需政策 调控大方向不变2012年04月24日 07:22 来源：中国网
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在严格执行房地产市场调控政策的大背景下，楼市新一轮刺激刚需入市的政策正积极酝酿。
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家园 我有个好朋友 单身女，34岁，每年收入800万上下，扩大再生产很难，个人生活上不喜奢侈，最贵的包包也就5000多，最大的消耗就是麻将和旅游，但是麻将只和熟人打，一个月大概输多了也就5、6万（这种时候还不多，基本上输到这个数隔5、6省都在听到她叫了），而且工作很忙基本上一年也就两次外出旅游机会，我算了一下，一年个人消费撑死了也就50万不到，对于金融理财产品，她随便你怎么说也不相信，剩下的就买房，一年买个2、3套出租，任你任何调控政策房价走势对她没用，除非规定无论如何都不准同一个人有多套房子哪怕全款
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家园 魔都中环附近二手房价较去年年底有所回升 至于崩盘，魔都不太可能，那么多刚需在下面，只要一点优惠，立马有很多人扑上去。
现在的刚需，基本都是手里有点小钱，首付3成没问题。旧的刚需终结了，新来户又补充进来，毕竟魔都对于无背景的现代高学历知识分子吸引力还是很大的。
如果二三线城市能够快速壮大，分流一线城市的就业，再加上高税额的房产税和公租房（可对大部分无房人士开放），那降价可期。
家园 最近新闻表态这么明显了，还不抛售就是实力超强或者傻了 家园 这样，我们设个赌局，你说多长时间房地产会崩盘？ 就按你的标准，平均现价降30%？
我认为永远不会出现。
家园 自己看事实就是 去年（2011）年中私下里降价已经很多了
现在只不过公开化扩大化罢了
个人认为杭州房价再降也是二线城市里比较高的
别处……
年底看热闹就是
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/356049.shtml
作者：叫别人SB的人最SB 回复日期：2012-03-05 11:06:46
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余杭版块降的最凶，野风都推出4860一方的特价房了，均价5000多，在余杭区政府所在地临平
作者：asd1508 回复日期：2012-03-09 00:09:19
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今天重磅消息，滨江金色黎明，15000起了，各位房托，这个不是郊区，是传统的主城区的房子，相当于北京的三环。本来呢，25000公示的，结果内，11幢均价16000多久卖了，悲催啊。杭州市场砸盘开始，市里那些要2万多的老小区，这下就傻了。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-09 00:10:56
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中海寰宇天下，15000起了，滨江区被彻底砸死了，一线江景房，急抛啊。炒房的全部要嚎啕大哭了。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-09 00:15:36
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亿丰蔚蓝郡，1万3降到7888，这个直接崩盘，现场开始武斗了。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-12 21:16:23
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曙光和寰宇，当初都是2万5水平的。实际成交目前确定，毛坯都在1万6左右，相当于6.5折，所以效果很好。至于死扛的二手房，那就珍藏吧。此外，最近的回暖，去年下半年积攒的有效需求，其实已经消化一部分了，接下去，再砸，效果就差了。呵呵。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-12 21:19:46
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今天的新消息，香积寺的青鸟香石打折了，2万7直接载到2万，话说开发商本傻空还认识，求证了下，内部价更低。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-12 21:21:42
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小道消息，金色黎明，属于主城的盘子，开盘价，靠高架的，估计就在1万出头一点，这个是核武器啊，4个月后估计就要开了，而且是现房，目前开始结顶了。
作者：cmc1908 回复日期：2012-03-14 00:43:52
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中海那2个楼盘的楼面价只要5000,小道消息内部12000....现在15000杀进去的搞不好会亏.
不过15000也足以砸烂绿城的江南项目了,后者楼板价就是15000多....汗
作者：叫别人SB的人最SB 回复日期：2012-03-14 13:21:15
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@yingzh109 2012-03-13 14:47:21
@叫别人SB的人最SB 2012-03-05 11:06:46
余杭版块降的最凶，野风都推出4860一方的特价房了，均价5000多，在余杭区政府所在地临平
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野风这个盘离临平还是有点路的，在开发区。
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这几天看新闻，好像余杭的西城时代广场杯具了么，同情那些买了3期房源的业主。
作者：蓝麒麟81 回复日期：2012-03-19 11:50:32
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http://hzbbs.soufun.com/2010318070~-1~1475/149479581_149479581.htm
万科所有在杭州的楼盘都要6折销售，重点是西溪蝶园可能均价会低于一万八，
而且绿城西溪诚园也听说比万科降得还要猛，预计可能还低于一万六，
这个是绿城客户经理说的
作者：asd1508 回复日期：2012-03-19 16:39:25
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下沙观澜时代将疯狂降价，有可能跌破地价，敬请期待。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-19 16:40:13
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桥西的九龙仓项目，马上要卖1万5，中粮方圆府，市中心项目，将暴跌到1万8左右
作者：asd1508 回复日期：2012-03-19 18:59:34
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房产下跌五波，一是开发商，二是炒房的，三是开发商，四是炒房破产的，五是抄底的套死。
作者：octman 回复日期：2012-03-19 22:36:23
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如今的杭州，夏天越来越热，冬天越来越冷，路上越来越塞，空气越来越脏，房价贵到天上去了。既不适合上班，也不适合退休。
房产观澜』 卡贴记录下杭州房地产的下跌情况，汇总中。
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作者：asd1508 发表日期：2012-2-2 14:05:00 回复
杭州的实际情况，大家也清楚，二线城市的老大，高房价的堡垒，2010年房价还荣登全国之首。2012年了，目前实际情况如何，我就来实际记录下，目前的情况，比多头的想象严重的多，能成交的价格基本已经跌回09年8月水平了。
我们看几个例子：
1.城西，传统的大型住宅区，也是炒作的重点：
金色蓝庭，09年的次新房，09开盘价16000起，当年属于高档住宅区，11年炒作高峰，3万3均价，1月最新成交价，2万2千，样本是同一套，89房的中间套，2011年9月挂牌295万，1月成交价到手200万。
翠苑，老小区了，二区，85年房子，11年高峰，2万，现在挂牌1万5，无人问津。
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作者：asd1508 回复日期：2012-02-02 14:10:33
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第二个问题地区，滨江，政府规划的新区。也是炒作的核心区域，主力为温州人。
我们看几个例子：
1.新房，天阳九筑，2011年11月价格2万1左右，目前1万6，中海寰宇天下，11年初传说上3万，目前优惠价2万左右、
2.二手，东方郡，温州人炒作重点，11年高峰2万3，目前跑出来一大片1万6的，
风雅钱塘，高峰10楼左右，2万5，目前有中介报1万8.根据统计，目前区政府附近低价二手房大约有20几套，比高峰普遍下跌20%-30%。
作者：asd1508 回复日期：2012-02-02 14:13:05
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第三个问题区域，九堡，那真实一个笑话了。
我们看几个例子：
1.新房，绿城的丽江公寓，开发商卖最高3万3，目前偷偷成交的2万6左右，同小区一期的投资客，1万6-1万8在出货。同区域的罗兰春天，2011高峰大约1万8，目前有消息说均价万元跑路。
作者：asd1508 回复日期：2012-03-22 07:38:37
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今天金城竹海和庭院正式打折，全场从一万四打到七千多，老业主，不说了。
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作者：asd1508 回复日期：2012-03-22 07:40:07
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还有悲摧的罗兰春天，一期一万八，二期一万一起，均价一万二不到，内部价一万。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/356049.shtml
家园 区分炒房客和资助者的一个简单办法 区分炒房客和资助者的一个简单办法，凡是办理按揭没及时过户也没投诉开发商（中央成立专门机构、网站）的，一律视作炒房者就是，贷款利率参照1.1倍，支持银行清理坏账
家园 【原创】房价崩盘是少交房产税的前提 房价崩盘是少交房产税的前提作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
房产税肯定肯定会推向全国，而且无论是“接轨”西方还是敛财需要，都会采用梯级累进模式，免征范围以外，多房多缴。重庆市长已经明确表示会分为十级，最高不超过3%，现在也就刚开头，上海的房产税征收主体扩展到存量房也无非时间问题。利益所在，开发商和炒房者反对是正常的，很纳闷也许是多房的小白领也跟着瞎起哄，起哄能避免征收吗？不能，那就想想少交的前提是什么？笨狼认为，不抛售多出来的房子，房价崩盘最有利于少交房产税，毕竟，房产税以上年或前几年均价为税基（笨狼认为后者可能性更大），均价越低，将来负担越轻。自带干粮帮开发商呱噪是坑自己，为中央调控助威痛斥高房价才是利国利己，当然，如果房子超过三套、或者是大豪宅、或者拿钱发帖，另当别论。
1949年，资本家怕共产党，小资产阶级怕什么？公然追随国军对抗有什么好处？能起到什么作用？共军早日平定天下，大家才有安生日子，实施社会主义，靠出身和关系的小资产阶级地位相对下降，不是生活变差，严重通胀下早就半死不活了，朱自清都饿死了，几个人能和大学教授比？
如果接了“最后一棒”，鼓吹房价不会跌纯属自欺欺人，现在不少商铺和住宅贴着“急售”（年前还没有），除了极少数蠢货，谁会信房产不会跌这时候入场？现阶段对熟人鼓吹房价不会跌如何如何，被认作傻帽或害人精是必然的。掉到井里大声呼救才是最佳选择，等下一个倒霉蛋掉下来对自己有什么好处？即使侥幸逃脱也会增加一个死敌（老百姓闹不明白所以像螃蟹一样爬不出筐）！房价涨跌对已经买房的自住者影响不大，有抱怨的功夫，不如学学理财，问问银行利率变化对自己的影响，适度提前还贷。一年多来房产调控政策都是“可执行、可监督、可考核”的，哪怕面上微降都不好过关。一轮接一轮的调控不能降房价，90周年和18大前夕让中央面子往哪搁？已经当房奴的，想法多挣钱作壁上观就是，最惨的是过于贪婪的炒房者。
哪怕是网吧式布局的公司里面帮开发商发帖的，如果没房子，下班或有机会换马甲唱空才对得起自己，一是早日崩盘好买房，二是唱空的多了“多军”业务才更容易开展。版面成了清一色的多军，开发商减少相关支出更划算，为什么有组织的多军在网上一直压不住乌合之众的空军声音，跟律师打不赢好打的官司一个道理。牛刀名气这么大（肯定利也少不了），起初是唱空导致，后来恐怕就是有人扶持了，戏台上需要红白脸。他发出的有具体时间的预测，哪次准了？水平问题还是故意说错？“一个家庭只有一套房的免征，一个家庭有两套房的第二套房微征，一个家庭有三套房以上的课以重税”，明显有利于有大房子并且分户的既得利益者！他说的2012泡沫将破，笨狼认为是帮助开发商出逃争取时间，笨狼2009年11月末公开预测，“从现在算起，1、2线城市1年半内房价有段时间要跌去3成，经历几个平台后，2014-15到底。”《看舆论导向，感觉房价崩盘在即》，欢迎搜索验证。
信一般“专家”不如信任大嘴，再怎么后者也是条率直的汉子，不是打入空军内部或变节的伪君子，虽然身份导致很多时候撒谎，开发商大会上的“从了”是他的真情表白。按照任大嘴的资料，2010在施面积近40亿平米（这个数据大概不包括小产权），假设商业和办公建筑占1/4（应该没有这么大比例），2011也会增加至少30亿平米住宅大约3000万套供应量，还不包括新开工的“约14多亿平方米”。同样按照任大嘴的数据，“年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8. 5亿平方米左右”，再给他加点，包括商业和办公建筑，10亿平米是销售上限，2011不崩盘怎么可能？“土地的购置面积全年预计约4万公顷左右……新开工面积预计约14多亿平方米”，同样根据任大嘴的数据和全年20000亿土地财政收入，全国楼面土地成本平均才1400元/平米略多。可以搜索一条新闻——“至2010年11月十大城市卖地收入达7000亿”（毫无疑问，12月估计还会增加不少），十大城市以外楼面地价成本显然比1400元/平米低得多（写文章时统计数据还没出来，最终27000亿卖地收入，大城市比重更高)！加上必要的建筑成本，大家想象下可以降到什么程度！
这里为向“中小企业家”鼓吹投资豪宅的某教授插叙几句，如果他没买很多套，就是地地道道的骗子！很奇怪反对新《劳动法》的他被很多糊涂虫认作“有良心的”左派，也许忽悠黑心资本家是他的良心表现！
高价房产是吸金窟，弄得天怒人怨同时还阻碍了很多实业发展，因为政策和权力导致，部分行业收益也是专业水平以外因素决定，不能从房产行业繁荣中获益的行业中高层和专业精英，还等什么？抓住机会帮中央唱空就是，房价崩盘是拉动消费品内需的最有力支持！
最近新闻吹风“同工同酬”，编外的媒体人，坚持高调唱空（传统媒体没发言权就网络）是最好的政治表态，不管是转正还是当同工同酬的高级雇员，政治正确是媒体工作的前提，中央打压政策这么明显，先行一步好处多，地方媒体为多拉房产广告也需要白脸，因此时不时地曝光什么的，想发大财的广告类公司学着点（现在晚了点，最好切入点是接下来几周）！
本文网络全文转载一律免费，觉得崩盘对自己有利，通过QQ群、BBS、校内网等流传本文就是，竟请注明作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn 欢迎流传，呵呵。笨狼几篇文章，读者们自己搜吧——
舆论导向，感觉房价崩盘在即
http://club3.kdnet.net/dispbbs.asp?boardid=52&id=3131221
待富阶级成员们，联合起来帮政府刮地皮
http://www.talkcc.com/article/3170683
笨狼对近期中央经济会议的简略解读
http://www.talkcc.com/article/3203322
对于开发商，春暖花开的时候，严冬刚刚开始……
http://www.talkcc.com/article/3231797
关于全款买房,读者们动动脑子
http://www.talkcc.com/article/3224354
笨狼建议先消灭（楼市）部分热钱再加息升值
http://www.talkcc.com/article/3255200
任大嘴恐惧的“核武器”，笨狼认为不是物业税（时间差关系），而是二手房贷和小产权转正，把对二套房的限制应用在二手房就热闹了，小产权转正也简单，按开建当年同类地价/建筑面积加上同期利息就是，或者按照落成年份的地价/建筑面积，就低不就高。没在这两点动手，说明目前还在引而不发阶段，毕竟要考虑金融（地方融资平台）、实业等方方面面，也给愿意悔过相对本分的既得利益者一条出路（损失小点的离场途径，笨狼会在另一篇文章提出），不管怎样，崩盘大局已定。另外笨狼不殚以最大的恶意怀疑，地方政府盼着抓紧联网好收最高阶+最高价位的物业税。
部分“专家”和机构预测房价会跌15-20%或30%，笨狼认为纯属臆测（可以看看前几年数据）：这个幅度不足以吸引刚需接盘，也有利于热钱出逃捣乱，这是稳住炒房者的数据（只跌首付舍不得割肉）或假按揭（0首付）需要。中央50%-60%抗跌测试已经作了，二套房贷也提上来了，笨狼认为一二线城市跌幅达到40-50%才能稳定在第一个平台，以后阴跌阳跌不好说。届时，各地政府和开发商需要理解政治金融的策划高手统筹营销，狗咬狗一定很有趣的。