主题：【零散原创】美国点滴 -- 自以为是
家园 【零散原创】美国点滴－－3.消费信贷（按揭） 首先明确一点金融知识。从理论上讲，所有的贷款都是复利的，也就是利滚利。所谓的单利，只不过是一种简化而已。比如最初的国库券，是到期一次性还本付息，其单利，完全等价于按较低的利率计算的复利。在美国，几乎所有一年期以上的贷款或债券都是要在到期前按期支付利息的，所以都是复利。如果没能按期足额支付利息，未偿付的利息计入本金，就形成了利滚利。所以，在债务到期前按期支付利息就是，而复利就是利滚利。在这个问题上，在当今的社会环境中，没有什么道德问题可以讨论。
－－－－－回到正题的分割线－－－－－－－－
美国的消费信贷中余额最大的是住房按揭贷款。其规模之大以至于仅仅是其中的一部分出问题，就足以触发一场波及全球的金融海啸。按揭贷款是以住房为抵押的贷款。一般1－4家庭的住房贷款属于消费信贷，而多于4家庭的楼房的贷款属于商业信贷。按揭有很多种类。最简单的是30年固定利率贷款。确定贷款额度和利率后，每个月等额还本付息，30年后全部还清。比如贷款20万元，年利率5%，用Excel可以计算出每月还款付息1073.64元【=PMT(0.05/12,360,1000000)】。注意虽然合同上的年利率是5%，但因为是每月按5%/12计算还本付息，实际的年利率是5.12%【=(0.05/12+1)^12-1】。美国的习惯是按揭可以加速或提前偿还。所谓加速偿还，就是偿还的金额比每个月规定的金额多。多出的部分相应减少本金，但以后每月还款额不变，只是不再需要30年还清。所谓提前偿还，就是在到期前一次性偿还全部余额，多半是在出售房屋或再贷款的情况下发生。美国人平均7－8年搬一次家，所以提前还款是很正常的。这两年利率水平大幅度下降，不少人通过再贷款降低了还款的压力。但是2007年以前，由于房屋价格飞涨，不少人通过再贷款套取现金用于消费，成为造成这次金融危机的原因之一。其操作方式是这样的。比如一个房子售价20万，按20%首付，80%贷款，按揭额为16万。几年以后房子（评估）价值涨到30万，按80%再贷款，可以得到24万现金，还掉前面的16万的贷款，可以得到8万现金用于消费。但是多出一半的贷款余额所导致的还款压力增加怎么办？
固定利率还有15年期的，与30年期的原理相同，但利率较低。另外就是浮动利率按揭（ARM）。ARM一般仍然按30年计算每月还款额，但利率可以调整。多数情况是在贷款时确定最初若干年（常见的有5年、7年、10年）的（固定）利率，在这几年中利率不变，以后每年根据某一个基准调整，但每年的调整幅度和调整后的利率都有上下限。ARM的利率一般比30年固定利率按揭的利率低，与15年按揭利率上下接近。如果不准备一直住下去，ARM是个不错的选择。但是在2007年以前，ARM被用来诱拐或傻或贪的贷款者，成为引发金融危机另一个重要原因。其做法是，把ARM的固定利率时间缩短为一年，并且在这一年给予极低的利率，比如1%，人为压低还款压力，诱使贷款人买更大的房子。还是拿20万贷款做例子。如果利率从5%降低到1%，月供就从1073.64元降低到643.28元。如果月供仍然是1073.64元，贷款能力就从20万涨到33万【=PV(0.01/12,360,-1073)】。一年后，利率回到5%的正常水平，月供立刻暴涨三分之二。再加上2007年前联储连续调高利率，直接造成大批按揭违约。
在申请按揭贷款时，可以直接找有相关业务的银行，也可以找经济人。如果直接找银行的话，由于银行较多，各家的条款不同，要想找到比较好的条款，就必须找几家银行，分别填一堆表，分别找估价师估价，而找经济人就只须办一次，剩下的就是经济人的事了，当然，经济人会收取一定费用。贷款时的费用不低，所以银行在公布贷款利率时，还会相应计算一个包含了各种费用的APR(annual percentage rate)。
贷款完成后，银行就会按月收钱。为了避免贷款人因为各种原因没能按时缴纳房产税和购买房屋保险，银行会按月预收，到时替贷款人付款。作为对购买住房的鼓励，按揭利息可以在缴纳个人所得税时从收入中扣除。
经过一段时间的还款，或者因为房屋升值，使得房屋的净值超过20%，就可以以超出部分再次进行抵押，取得净值贷款(home equity loan)。同前面提到的再贷款一样，好端端的一个东西在2007年以前被胡乱使用，引发了金融危机。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 能否介绍下估价师的工作。比如： 估价师是否有对房子的一个基本股价。比如50万。如果有，那么这个20万是怎么来的，是根据最近的实际成交统计吗？而房子的差异，又是如何评估的？比如当初造价的区别、以及建成后的保养区别。
家园 估价师Appraiser的主要作用就是帮银行贷款做帮凶 在美国大部分人买房需贷款,银行会要求独立Appraiser做一个appraisal report,房屋估值,虽说独立,但每个银行都有自己固定的partner.不言而喻,走过场而已,当然也不能太过分,因为要用附近起码3个月内的其他交易作为参考比对,距离越近越好,房屋面积\年份等等越接近越好,从而得出参考的每SQF的单价,再乘以该房屋面积得出估价,所以估价高低在于估价师取样参考是哪几个前销售记录.
评估报告里也会有重建费用预计,但会扣除折旧,这个价值不重要只做参考,最终银行能否放款看以最近销售加上内部状况加减(比例非常少)等人为调整后的评估价值为准.
家园 也不一定完全走过场 如果银行比较认真的话，还是不会胡来。毕竟不是所有银行都不顾风险的。
家园 估价大致有三种方法 比较法：根据估价对象和类似的（位置、结构、新旧等）市场交易的房屋的异同，将案例的市场交易价格修正，计算出估价对象的价格；
收益法：将房屋出租的客观净收益折现；
成本法：修建房屋的全部成本减去房屋使用的各种损耗。
一般来讲，美国的房产市场非常发达，首选比较法。只要有足够的交易案例和历史数据，普通住房，计算机测算，很快的，精度也不错。
家园 多谢
家园 【零散原创】美国点滴－－3.1消费信贷（其他） 美国的消费信贷中，最常见的应该算信用卡债务。信用卡给持卡人提供一定的信贷额度，使得持卡人可以在额度内先消费后付款。信用卡每个月一个结帐期，到期的时候给持卡人寄一张账单，持卡人要在宽限期（25天？）内付款。如果全部付清，则没有利息，等于发卡公司（一般是银行）为持卡人提供了无息贷款。如果没有全部付清，则全部金额（包括已经偿付的和未付余额）都要支付利息。利率水平不同，有些低的可能是5～9%，但一般是17～18%的样子，有些更高的可能达到30%以上。说实话，虽然在美国生活了十几年，我还是不能理解为什么那么多人不把帐付清。实际上，如果没有这部分利息收入，发卡银行是亏钱的，因为刷卡的手续费收入根本不足以抵消运营成本。
发卡公司为了增加利息收入，经常会给持卡人提供Balance Transfer（余额转移？）的优惠，就是持卡人可以以比较低的利率从A卡上借钱用以偿付B卡上的利率较高的债务。当然A卡上的低利率是有期限的，而且还有3～4%的手续费。曾几何时，到处都是零利率、无手续费、甚至无期限的Balance Transfer。可惜往事不再
。当初之所以有那么好的Balance Transfer，是因为虽然Balance Transfer的利率是零，可因为刷卡消费而形成的余额的利率仍然是正常的高利率，而且持卡人还款的金额，首先用于支付低利率的Balance Transfer余额，然后才是刷卡消费形成的债务，于是在Balance Transfer（一般金额较大）还完之前，消费形成的余额都是在支付17%～35%的高利率
。要真正享受到Balance Transfer所提供的优惠，就必须管理好信用卡，比如有Balance Transfer余额的卡不能用于消费。可是，美帝国主义的99%们就是弄不懂这么一个简单的问题，高高兴兴地享受着零利率的优惠，完全忽视了高利率的痛苦。经济危机以后，美国的议员们终于决定要帮助一下99%了，于是立法规定信用卡还款首先偿还利率最高的余额（Credit CARD Act of 2009）。信用卡提供了享受上的方便，也提供了进地狱的方便。美国人破产是有季节性的，每年1、2月就是一个季节性的破产高峰，其原因就是11、12月的节日期间乱买东西，没钱也要送礼。
信用卡之外的另外两项常见的消费信贷是汽车贷款和学生贷款。汽车贷款与房屋贷款一样是抵押贷款，一般期限较短（3～5年），而且常常与汽车销售放在一起，成为推销汽车的一个工具。学生贷款种类比较多，有（联邦、州）政府的，也有私人的。联邦政府的学生贷款利率较低，而且如果毕业后为政府工作10年就可以免除余额。但学生贷款有一个最厉害的地方，就是一般不能通过破产消掉。
美国还有一些利率极高的小额贷款，例如payday loan（工资日贷款？）。信用极差，没有信用卡的人，如果没到领工资的时候（美国一般每半个月或每周发一次工资）就没钱了，可能就只好借payday loan。这种贷款违约率很高，一般是10～20%，又没有抵押，所以利率很高，年利率200%很常见。有时为了躲避监管，可能利率没有那么高，但是手续费比较高。10元的手续费可能看起来不高，但对于金额200元，期限2周的贷款来说，可是高到天上去了。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 Bail bond 也算短期信贷吧 家园 这个没什么了解，不敢说
家园 美国信用卡还有个事情很有意思： 你申请了卡，但是不借钱消费让银行挣钱，就是初一刷卡、然后赶在二十算利息之前还清款项，那么发卡机构有权力停卡、退卡。
很多老中就不是信用卡公司的好客户。哈哈哈
家园 大秀才，国内银行也这样的 就你我这样顶多超市、出差、住店、机票、网购、养车等刷卡并且绑定借记卡按时还款的主儿，根本就不是信用卡的核心用户，你每年不分期几次或者取现几次都被人鄙视
银行的小MM们也有姿色凑合的，你咋就不拔毛走近乎点吃个饭看个大片什么的，多关心一下俺们打工族下层人民的生活好吧
书上写的都是骗人的
皮尔斯：这是重点——闲闲书话的MM念叨你了，你丫有空赶紧回去看看，都什么年代了，还有眼瘸的女子，唉~~~
关键词(Tags): #闲闲书话有人找，家园 国内这样？怎么可能，我就是用了5、6年信用卡，基本没让 银行挣钱，也没见给我取消，还在提高我的信用度呢。
唯一一次让银行挣钱，是买一个几千块钱的东西，说手续费只有百分之几，我一算很合适，就搞了一个分期付款，第一次付款时比我想的要高，很奇怪，电话咨询，才知道，这个百分之几是每一次分期都要按照总额的百分之几付手续费，算下来，12个月还款的话就是12×百分之几。
我一边心里问候银行的娘，一边下定决心，再不让银行挣我一分钱。
除了这一次，银行除了刷卡手续费（那不需要我付），没有挣着我一分钱利息......
他为啥不以这个理由给我消卡呢？难道是把我忘了？