主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明
家园 政府应该给房地产商发牌照。现在的保障房主要是国企在建， 有了牌照制度就可以要求房地产商也来流流道德的汗，比如规定保障房要占年度开工量的60％，至于其余的40％，可以自行觉得多建中等价位商品房还是多建天价商品房。或者盖保障房盖到一定量后，可以转正，换新牌照专门盖商品房。也可以同时规定保障房质量要高于商品房，看房地产商怎么用心干好这个活。一直以来只要中国人生产什么东西，最后都能把它做成白菜价，房地产也不应该例外。让国民用合理的价钱能买到有质量的房子，政府同时又做好社会保障，这样国民就有足够的钱去支持扩大内需这个任务。
家园 《茗谈》五十八：中国式组屋-2 （一）
忙总在今年10月下旬写过一篇《围棋高手二：地方发债的解读，中央与地方在交换什么》，我这里引用他的一些资料，特先说明。
依忙总看，中央不希望房价涨，地方ZF和地产党希望涨。
银行系统已经狠下心了，跌40%也敢扛，爱谁谁吧。等于是中立了。
地方ZF靠卖地吃饭，房价只要不跌得过狠，把腐败案都牵出来的话，可以忍受------以前吃惯四菜一汤，现在改一荤一素，一时也饿不死。
地产党分为地产大亨（及其保护伞）和炒房游资，购房自住者这三大块，是乌合之众的联盟。地产商要赚钱，想涨；炒房游资要拉高出货，求涨；已购房者要心理安慰，盼涨。这里面最可怕是炒房游资，一旦拉高抽逃，10几万亿跑出来，绝对的货币老虎出了笼子。
所以中央要搞5000万套廉租房和公租房，其中1800万套在2013年前完成，这是死任务，政治任务，完不成就下课。靠这把房价压住，这10几万亿就捂在里头了。
但实际困难很大，地方上没钱，没动力，主客观都有问题，阳奉阴违。
（二）
我们设想的“组屋计划”是这样，拿上海为例：
假设上海现有的廉租房计划里，资金缺口还有1000亿（主要是地价，廉租房不计入土地成本，你让韩市长实名买把菜刀去白莲泾抢地？）。我们就改一改。
首先，上海市府要拿出400亿，没商量。世博会你花了多少？哭什么穷！
然后，由中央财政担保，定向发国债500亿。所谓定向，就是只向华东六省一市发售，利息从优，本息都由上海负责，中央只是担保。这就是把华东地区组合成一个标会，这一标的资金由上海先用，下一标再给别人。
有了这900亿，在郊区圈地，做规划，摇号卖“组屋”。我们知道，摇号是无差别针对全部合资格的上海市民，绝大多数被摇到的市民都有经济实力购买一个组屋单位，只要精明的上海宁觉得有便宜可遢。这一阶段等于在卖楼花，收进定金后，作为建房启动资金，开工建设。
按忙总说，不计地价的话，“只算建筑安装成本加上适当税费和建筑单位基本利润，平均大概一套20万（都是小户型）”。那么小本说的两房一厅两卫（方便分开出租），大致就是30万的成本，你卖出75万元（小户型卖55万），只要交通和配套过硬，市民们肯接受。这其中获得的差价，一半用来还掉定向国债的本金，一半支援缩小了规模的保障房（毕竟上海还是有低收入群体的，还是有想租房的）。假设规划了10万套组屋，那么不算地皮成本，收回的差价有200多亿。每单位捆绑的养老基金至少18万（缴满15年，每年下限12000元），金额最少也有200多亿（含投资收益），当然这是15年后的钱数。以未来稳定收缴的养老基金为担保，可以向银行作保守的贷款，安排下一期组屋的滚动开发。而商业银行放贷是没有风险的，因为如果下一期组屋没有卖出80%以上规划好的单位，是不允许开工用款的。
如果上海第一期规划了10万套组屋，那么同期开工的保障房（廉租屋）就可以适当缩小规模，这两块同步开发，联合采购，成本也可以降低。这等于说，上海最终净拿出大约600亿的资金（而且有时间跨度），就启动了“组屋”，“廉租屋”，“养老基金”三大民生项目，而且很大可能可以自行滚动下去，即便市府随后几年仍要填入资金，负担也轻了很多，好比是菜篮子地铁线，市府就不补贴吗？
而在华东地区的腹地，有些地域暂时不需要开发保障房项目，把这些城乡民间零散资金通过定向国债收集使用，也是双赢的。
组屋项目的本质，是市府通过税收，取之于民，从每个市民头上收钱，然后通过公开公平的随机选号，陆续分批还利于民。这里的关键，是有始有终。因为在新加坡，是每户公民都最终得到一个组屋的机会的，早拿到早改善，晚拿到房型好，大家不吃亏。所以上海要搞组屋计划，一开始就要宣布，整个项目要到每户居民都受益，才能结束一个周期，当然大家不能急，搞个五六十年，是完全可能的。越到后来，由于人口拐点到来，越不需要那么多房子了，但为了公平，仍要继续，2050年可以摇号后发“纸组屋”，就像“纸白银”一样，到市场内流通转手，或直接从政府换现金。
（三）
乌坎事件，在中国社会史上，注定是不平凡的一笔。这不但是政府应对此类事件的处理方法的一个分水岭，同时也预示一个新时代的到来：
“全民无差别普惠时代”的到来。
中国改开30年了，政府不停地在忙，三年大变样，老百姓的钱不知不觉收上去后，不是铺在地上（七通一平），就是长到天上（大商厦大工厂大楼房），从来没有哪个市长说：今年大家辛苦了，我给大家鞠个躬，这还不够，过年每人拿个红包，大吉利市！
红包怎么派，钱多钱少是另外一回事，这是一个态度，一份心意，一个转变。
一个关键性的，从“爹”走下来，到“大哥哥”的转变。
中国人民，13亿辛苦了30年的最最老实巴交的人民，有资格等待这一天。
家园 《茗谈》五十八：中国式组屋-3 此前我一直误解为保障房总规划是3600万平方，现在一看全国有5000万套，可以说吓了一跳，觉得这个计划，过于庞大仓促了。
以上海这样的地区而言，土著居民的经济基础已经比较强了，房子是想，面子也要。廉租房只租不售，丈母娘不接受，亲戚们也不会理解，所以廉租这一类型，主要适合到上海的外来务工者，包括解决他们子弟的基础教育等后顾之忧。但只解决这一块，没有解决上海的生活指数过高，本地青年市民无力购买婚房的问题，那只能算头痛医头。上海整体的活力和竞争力仍然会逐步被削弱。
“中国式组屋”，就是把商品房打折卖给市民（自家人），同时有附加条件。
2010年，上海的总户数是825万户；2011年，上海保障房用地成交面积560万平米，金额198亿，也就是地价为3500元/平方。但保障房进入摇号的申请人，是有严格条件的，绝不允许伪造贫困，恶意潜入。
我们这个组屋计划，就是上海市府每年拿出150亿人民币左右，约等于无差别地给每户分摊2000元。这2000元对于一户上海居民，可能不算大数目，但如果以80户为一组，每组等于一个标会（共10万组），每年造10万套组屋，抽签抽出一户，把全部80户的2000元，共计16万，全部给他用。一套商品房，地价和建造成本以外，还有营销费用和利润。如果是组屋项目，那么地价，营销成本，利润三大环节都可以削减到最低程度，加上上述的16万，这套组屋的价格，可以比同地段的商品房低25万以上。就是说在上海闵行某楼盘的商品房，要比隔壁的组屋贵至少25万元，管理费也更高，而房子品质地段是一样的。这个差价，是不是可以令市民动心呢？
市民等待组屋的附加条件是这样的：
1） 地段你没得选了，由市府统一规划。
2） 这一签中得到中不到，不由你。但同一组内，如果中签者不想要，这个指标可以先在组内招标，价高者得，出的价就是“转让费”，付给原中签者。原中签者则排到最末位。
3） 运气最坏，又每次都不去组内竞价的一户，就是最后一户，在第80年必然轮到。
4） 必须加入“养老基金”，缴满下限18万（如果一次缴满，组屋也必须在8年后才能上市买卖），才能自由买卖此组屋。
5） 每组里先排序，户内有待婚青年的，第一优先抽签。户主年龄在30--50岁之间且已婚的，第二优先抽签，因为要鼓励这批人生育，有把婚房换大房的需求。所谓优先，就是此户在抽签前可以加权，第一优先，每个号等于是1.5个号；第二优先，每个号等于是1.25个号，那么被抽到的概率也大一些。
6） 中签者自愿加价，组屋可以升级（面积，地段都可选）。
7） 每组的名单基本固定，新加入的“新上海人”（就是凭购买商品房而得到上海户口的）先在所属街道申请候补，如果该组有人销户（比如出国），空出名额，才能补入。因为这个组屋项目是补偿老上海居民为主的，新入籍的对上海贡献年数少，当然不应该一刀切。同样，南京的组屋计划，也优先照顾南京的老居民。
8） 上海居民中低收入家庭，同时符合组屋摇号资格和保障房摇号资格，每年的中号机会就加倍。如果同时摇中，必须二中选一，放弃另一个。
组屋的摇号，是摇出第一组，交定金开工；随后马上摇出第二组，等待明年通知你交定金。这样，市里总是有20万户欢天喜地的居民，剩下的800万户无不翘首以待，那么第一，社会会不会动乱呢？第二，商品房还那么吸引人吗？商品房的房价会不会跌呢？我儿子刚读研究生，女朋友还没有，不急么，多摇几年多几次机会嘛。
家园 有个小问题 保障房是3600万套，能住1亿人的。
本大的主意非常好，现在住房大概是结构性短缺，农村不缺，外来人口集中的大城市缺。建组屋好，不过我觉得还得完善一下，也得让地方政府有点眼前利益才好。
还有，现在一些地方首套房贷款利率回落到基准利率了。
- 复 有个小问题
家园 对不起大家，我没有扎实查找资料 1） 保障房怎么搞，我们以前在谈到重庆时讲到过，廉租屋的问题是将来怎么善后。因为只租不卖，后期维护费用很大，又不是私产浪费会比较严重。组屋是出售给业主的，收尾会比较可控。如果真是3600万套，那太巨大了，不要说地方上抵触，真搞出来了，10年后怎么收尾？
2） 组屋政策，给地方ZF的好处，一是不剧烈影响现有土地融资平台格局；二是渐渐对未来的老龄社会产生好的杠杆作用；三是组屋售出没有烂尾的风险。郊区空气好，生活节奏慢，老年人逐步从市区置换出来，凭退休金和市区房出租的收入，自己在郊区养老。加拿大有很多人趁现在美国房价低，在美国的温暖地区如弗罗里达买一套公寓，现在出租，等退休了过去自住。那么为什么不可以在上海的旁边，就准备一个自己的“养老天堂”呢？这其实分担掉了未来民政很大一块负担。
3） 这实际是把美国式的“寅吃卯粮”倒过来，今天强制储蓄（等于存定期），将来慢慢消费。问题是领导干部的任期制度，往往助长急功近利，怎么样在制度上，比如干部晋升制度/业绩考评制度上挂上钩，就是中央的事了。
家园 本大公租房不是只租不卖啊？是5年后才有购买资质
家园 本大说了半天，意思是现在是买房的好时候？？哈哈 家园 推出组屋政策的话 哪怕还没开始造，上海的商品房就多了一个争夺购买者的竞争对手，房价会应声回落，下落多少要看ZF推出组屋的规划细节。那么你认为现在买商品房是好时机吗？
当然我们这里聊聊，不可能影响国家的政策，当不得真。但有一点是明确的，地皮不是稀缺资源，近郊有的是；市区内特定地段的地，才是稀缺资源。组屋根本不会涉及那些稀缺地段。要说面积小，新加坡全国的地都很少，为什么在国民住房问题上，上海跟人家一比，脸红的资格都没有？
年轻人买不起房，等于一个城市在缺氧。大面积地买不起，那就是城市窒息。
家园 沙发一下。