主题：【原创】Short sale的成交经历 -- 东方射日
家园 【原创】Short sale的成交经历 本文迟到了半年~~~~~
五月份下了一个买房的offer，是个short sale，当初曾经写了一篇小文：
东方射日:【原创】从一个short sale看美国的次贷危机
经过漫长的等待的急如火燎的closing过程，这个房子终于拿下来了，在9月9号搬了进去。
我们五月份递上去的offer，这个房子开价是499900，由于是multi offer，当初我们一咬牙，加了一万，开价51w递了上去。过了两天，就收到对方的回音，说offer接受了，其实对于房屋的owner来说，对于short sale，他总是一分钱也拿不到的，所以他根本不care卖多少钱，签字就是。
下面就是进入等待lien holder的approval过程。
在对方接受offer以后大约两个星期，收到一封信，是First American Escrow来的，法律意义上， 这个时候房子的产权就展示有这个escrow保存，在这个交易结束前，owner是没有办法接受其他的offer的。
这之后，我们就无事可做，也无能为力，能做的就只有等银行拖沓的审批过程。
其实，整个过程算蛮快的了，到七月下旬，就收到银行的approval letter，对方经纪给我们写了一封信，很八股的，首先是虚情假意说很高兴能和我们交易，很高兴接受我们的offer，很高兴收到银行的approval，现在很激动能将这个交易进行下去blah blah。。。。。
然后，她说银行根据appraisal，认为合理的价格是53w，虽然这个价格会让我们不舒服，但是仍旧是一个非常好的deal。blahblah。。。。。
最后，图穷匕见，威胁说，这个deal仅仅短期有效，我们必须在48小时内接受，否则他们将狠sorry地将这个房子的优先权交给backup offer，如果backup offer不接受，就会将这个房子作为pre-approval short sale重新上市。
其实这个价格我们也是可以接受的。不过这个时候，有一个让我有些不满的事就是我的经纪，作为buyer agent也在催促我赶紧接受，说不接受这个就会买不到了。还说既然可以接受就赶快接受吧。不过。。。。可以接受不意味着要接受，如果可以争取更好的deal，为什么不试试呢？
我犹豫了。。。。思考了很久，并做了一些research，将类似房子的成交价和政府以及Zillow的评估价做了比较，找出不少对我们有利的证据。这些其实应该是buyer's agent应该做的工作。另外，我们分析一下几方的可能的行为。
如果我们不接受，卖方经纪把这个价格交给backup offer，不过作为backup offer，可以肯定的是当初他们的出价比我的低。那么对一个正常买房的人来讲，当初出了一个价格没有买到，过了近三个月，卖主找上门来说，现在我这个房价加了两万多，你要不要？我感觉可能性不大。这三个月变数太多，不少人估计已经对其他房子下了offer。不过，潜在买主仍旧是阻挡我成交的最大障碍。
接下来，分析卖方经纪，作为一个正常的商人，如果back offer不接受，她是会把它relist出去呢还是回头争取和我成交？relist出去，按short sale的流程，她必须全部重新走一趟，重新等待offer，重新申请银行approval，她的可能的利益仅仅是差价2w部分的佣金，也就是3%，600元。如果她重新接受我的报价，她应该只是要求银行审核这个approval，流程上简单多了。就算银行不接受，这也是她最方便的做法。
所以，我们的分析是，她们最大可能理性的选择是回头来找我们。
至于银行方面，我想也不至于为了这2w元，放弃我这个offer，时间就是成本，拖上一段时间，对于银行是看得见的损失vs看不见的收益。至于银行的审批人，我个人以小人之心评估，也就是一个随意的答复，毕竟和他个人的业绩是没有太大的联系，至少卖掉一个房子也是比多卖两万是更看得见的业绩。
于是，在48小时的deadline前，我写了一封很长的邮件。当然也是先很八股地列举了一堆高兴和一堆感谢，然后主要就是列举了上面搜索到的对我们有利的成交记录,说我们认为51w是个合理的价格，抱歉不能接受53w的价格，希望他们重新考虑。另外也强硬一下，说市场并不热，我们相信在今天冬天，价格并不会比现在好，我们可以用更低的价格拿到类似的deal。对于经纪而言，最怕的就是变数，在这封信的后面，我们加了一个条款，去掉的验屋的条款，我想这个对经纪来讲，也是一个让她心动的，继续和我们谈判下去的条件吧。
虽然我的经纪不情愿，嘀咕了半天说这样很可能要重新走一次流程，要花很长时间的。我就顶回去，这两万元够我租房近一年了，我急什么？他还是把我的邮件forward给对方经纪。
果然，过了二天，就收到邮件，对方经纪把我们肉麻地吹捧一通，然后说，她们虽然可以找backup offer，但是鉴于我们是非常诚心的买主，所以特别希望将房子卖给我们，她们将尽力push银行接受我的offer。
随后，就是继续等待~~~~~~
在大约两个星期后，终于如愿接收到卖方经纪的回复，自我标榜了一下自己是多么地专业，经过多么艰苦的bargain，终于，银行被她的专业和执着所感动，最终同意了我这个unbelievable的deal。
下面就是进入closing阶段，还有很多关于筹款贷款的事情，那就是另一个故事了。
总结这个short sale的成交经验，我个人认为有几点：
1.熟悉当地房地产市场，基本上要做到看到房子的参数和地点，就对房子的价格有个基本的概念，这样才能在众多上市的房产中立刻筛选出超值的物业
2.下手要稳准快很，任何时候都有超值物业在市场上，通常会很快卖掉，甚至经常发生抢offer的事。要有一个概念，就是你永远不可能以人人都想到的低价格买到一个超值的物业，所以，要有一个自己能承受的心理价位和分析大家可能的开价，并根据自己的需求，下一个恰当的offer。
3.对于short sale，要不怕银行的讹诈，切记，现金在手的，永远占据主动位置，分析卖家和其他买家的心理，力争在自己承受范围内，以最低的价格拿到手。
4.买房子，对于绝大多数人来讲，总是一个非常大的重要投资，切不可强求，要有成故可喜，败亦无妨的心态，天涯何处无芳草。最忌讳就是看中一个就“不惜代价”，那样的后果常常就是买完后悔。
最后贴图一张, 显摆一下俺家后院：
外链图片需谨慎，可能会被源头改通宝推：邻居大哥,ziotean,铁手,家园 以前看过，现在回来问个问题 前一阵看到过一个short sale，上市第一天就pending了，因为价格确实比同类房子便宜得多，过了半年，这个房子又重新上市，要价又高了4万，到现在又是两个多月过去，无人问津。但就价钱来讲，就算加了那四万，也是同类房中非常便宜的了，当然，我也没有inspection的文件，不知道有什么别的问题使得它这么便宜。不知您对此有没有什么看法？
家园 这个要去看房才知道 很明显啊，加了4w是银行加的，然后买家不接受，银行也不退让，这个就会造成这个结果，加价后重新上市。
具体的房子，是不是值得买，一定要自己去看看才知道，毕竟，一个房子如果没有人住，对房子是很大的伤害。
周围的植物藤蔓等，会顺着外墙的缝隙钻进去
马桶，水池长时间死水，会滋生霉菌蚊虫
停水停电停气，冬天如果结冰的话，给排水水管都有可能冻裂
房间里不通风，各个角落也是寄生虫或者蜘蛛的乐园
门窗不严密的话，野猫野狗也会入住
gutter也可能被落叶堆满，雨水倒流
所以，房子空着时间长了，价格贬得厉害，你要下offer，一定要事先找经济去看看，最好先做个inspection再下offer，对于short sale，通常银行是sold as it，不接受验屋条款的
通宝推：muilho,家园 得了个宝，在还给您两个吧 送花成功。有效送花赞扬。恭喜：你意外获得 16 铢钱。1通宝=16铢
谢谢您的提醒。那个房子看起来有人住，隔壁也都一直住人。当然，一定要好好看一看。
还想问一下，在short sale过程当中，有没有哪一步过了之后就不能退了——如果退就要损失deposit。看您的经历，似乎到最后如果没谈拢都可以退出，没有损失。是不是只要不是买家的问题，就算不能成交也没有惩罚条款。
家园 买房都有退出机制的 一般买房的offer，都有带条件，属于叫subject
最常见的两个是inspection和finance， 也就是说，验屋不通过或者你贷款有问题，都可以退出。当然遇见很抢手的房子，也是有no-condition的offer，也就是不带条件的cash offer
首先是inspection，通常在验屋后才交押金，术语是earnest money你如果验出问题，你可以直接withdraw，当然没有损失的问题。
你也可以根据验屋报告，相关的维修，要求对方降价，对方不答应，对方也可以直接撤出，当然也会给你个counter offer，回一个价格，将皮球踢给你。你可以选择接受或撤出。如果你接受，就要叫押金。
下一步，就是你贷款的条款了。如果银行不批准你的贷款，你撤出也是没有罚金的。对于卖家为了预防这一点，通常在接受你offer的时候会要求先看pre-approval。当然，虽然有了pre-approval，你到贷款的时候银行还有可能不批，这个时候你撤出是没有罚金的。
对于shortsale，就多了一个债权银行的因素，它可以在买家接受的offer上加钱，在银行批准和你接受银行的条款前，你也是不用交earnest money的，所以在此之前，任何一方撤出，都是没有罚金的。
家园 明白了 多谢！
家园 整过境了？ 东方兄不是在温哥华的吗？
另，好地方，花一个！
家园 真漂亮， 祝贺 家园 这个地方好 有树，有水，远处还有山。
好比我童年时候的村子。你那个湖就是我们村里的那口池塘。对小孩来说，就太幸福了。不过我估计你们这个湖不会让小孩下去野游的。
家园 恭喜，是primary residence么？ 如果自住，买Short sale还是蛮煎熬的，如果是投资房，倒是不怕慢慢磨。
这个房子后院湖景真不错。我们这里根本没有这么绿油油的景致。
家园 是primary residence 因为工作关系，刚刚迁过来，前面先暂时租房子，所以也不在乎等一等
家园 厉害，对形势和市场分析的很到位，可以自己当经纪了。 期待继续显摆的图片。
