主题：【原创】逆向思维在实战中的应用 -- 七天
家园 【原创】逆向思维在实战中的应用 -- 有补充 19年底动议在X市买房，10月开始找经纪看房，11月就挨了当头一棒，以前说过：
圣诞之于鬼子如春节之与华人，所以圣诞期间鬼子一般不搬家。然而这种小概率事件却被我碰上了。11月，我最大的一套出租房的房客告诉我，他为了孩子上学方便找了新房，12月底搬走。由于整个冬天找新租客都很难，我只能在肚子里骂娘幸运的是病毒爆发之前，找到了新房客。然后病毒来了，我所在的行业受到了巨大的冲击。我倒不怕失业，怕的是在失业的同时所有的房客都交不上房租。房子的持有费用很高，如果发展到靠积蓄补贴房客就麻烦了。后来虽然所有的房客都没掉链子，买新房的心思就淡了，那段时间一直考虑的是如果调整资产配置。
夏天开始，房价火了。这个我提过：
疫情促进了远程办公，也影响了房地产市场。大城市周边小城镇的独栋是大赢家，而市中心的公寓则受到一些伤害。大城市周边2、3个小时车程的小城镇上的独栋，原来的价格只有市区的几分之一。由于可以居家办公，住在离公司2、3个小时的地方，既可以享受独栋的方便，又可以在需要的时候偶尔去去公司，因而成了抢手货。
而市中心公寓受到伤害的原因有二：一是人口密度大、利于病毒传播、不利于防疫；二是因为远程办公，公寓楼不同单元的wifi之间互相影响非常厉害，尤其是对网络安全要求高的行业（比如银行），逼着有些人往独栋里搬。
在我纠结的时候，X市的房价一日千里，在我看来已经没有投资价值了。
去年年底，我又发现Y市的房子有投资价值，跟太太商量去看看，然而当时病毒正在肆虐，太太坚决不出门。我只好在圣诞期间委托一个兼职做经纪的工程师朋友研究一下。
2月初，春节前，朋友突然给我打电话，非常不好意思地说：Y市房价突然暴涨，他太太已经自作主张在Y市抢了一套房，让我赶紧去。太太一听来了劲，于是乎，大年初二，我们顶风冒雪去Y市。一路开车一路说：“1月份天气那么好不出来看房，到2月天气恶化了看房，纯属有病”。
到了Y市发现，市场已经太火了，我个人已经觉得不能入市了。回到家太太还很兴奋，谈论她看上的几个房，准备出什么价，周日睡醒了就清醒了。我们一致决定，Y市的浑水我们是不趟了。
至此，由疫情引起的大城市周边小城镇房市的火热，已经没啥死角了。我在一个炒股为生的铁杆兄弟的指导下，开始研究股票。
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等等，真的没有死角了吗？好像有个地方还没动啊。
通宝推：strain2,审度,大眼,高三三班,作者 对本帖的 补充(3)家园 逆向思维在实战中的应用（续） 前面说过：
疫情促进了远程办公，也影响了房地产市场。大城市周边小城镇的独栋是大赢家，而市中心的公寓则受到一些伤害中小城镇房市好的原因是很多人逃离市中心，所以这波行情还是留下了一个死角。
老广曾经说过：政治就像钟摆，其实经济也是一样。现在房价出现了倒挂，会不会再摆回来？
于是我和太太商量，咱和别人反着干，去市中心看看能否捡到便宜。
方向定了，开始研究市场。于是我发现房价降得并不多，但是房租已经彻底崩了。房客找房东谈判，要求降房租2、30%基本没有问题，其他空置时间长了顶不住在kjijiji上发广告的价格更是跌到了地下室。这个时候买肯定是赔钱的。但是，正是因为赔钱，才有机会。不赔钱谁把房子拿出来卖？不赔钱，谁不知道往里冲？[/b]
于是我和太太准备试一下。下决心之前，达成两点共识：1、要有猜错的准备。市中心是稀缺资源，就算猜错，也不至于血本无归；2、老大再有两年多就上大学了。最坏的情况，是暂时把房子做两年度假屋，然后给孩子们上大学用（鬼子到乡下买度假屋，我们反其道而行之，到市中心买）。
商定以后，联系经纪开始行动。然后发现，晚了两周，市场已经开始动了。经纪说，两周前还可以砍价，现在位置好、房型好、要价公道的，已经开始竞价了。
----原来是想趁空捡便宜，晚了两周改成抢房。在房租完全崩盘的情况下，动、还是不动？
家园 逆向思维在实战中的应用（再续） 市场动了，说明我猜得对。刚开始动，说明还有机会。于是决定按照计划行动。
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周三晚上，发现了一个各方面都满意、要价也很公道（以20年为基准）的房A，让经纪约周四看房。周四下午两点，接到经纪发来的微信：已经10个offer了。回到家边吃饭边跟经纪联络，经济说已经15个offer了。
我太太一向比较冲动，说：”不看了，直接给一个xx的offer（要价的115.6%）“。我马上反对：”刚开始试水，看都不看就直接加这么多。你疯了“。太太自有她的道理：已经有15个人帮你看过了，说明房子没有问题。
事后证明我太太的直觉很准，这个房子最后以要价的113%成交。太太的出价刚好可以把这个房子拿下来，而且比后来那些房子的成交价低不少。
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事实再一次证明我的判断正确，于是决定继续。周末集中看了一批房。最喜欢的房B指明周一晚上统一收offer。以20年的成交价为基准，B的要价没有A那么公道，我们拿不准出什么价合适，于是决定等到最后，看看他收到多少个offer再决定出价。最后报价的总共有9个，我们根据情况加了11%，最后成交价是要价的112%。
后头再看，当初如果不分青红皂白直接把A抢下来，就赚大了。
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周二白天市场上又出了个和A一模一样的房C。要价是A成交价的108%（是A当初要价的122%），还没等我们要求看，当天就卖掉了。成交价是要价的98%。
周二晚上接着研究，又发现了D。这次不敢等了，直接做好offer，准备第二天边看房边下offer。结果周三上午得知：房子已于上市当天卖掉了。
家园 逆向思维在实战中的应用（续完） 几次下来，我发现了一个问题：但凡没毛病、要价又公道的房子，都会有一堆人盯着。我们上班族白天既不能去看房、又不能跟经纪讨论，失了先机。而且由于需要竞价，成交价往往偏离要价比较多，因此所谓”要价公道“没有什么意义。
还不如把那些没毛病、要价又公道的房子全部滤掉，着重关注那些要价偏高的房子。这些房子关注的人少，在没人竞价的情况下还可以砍价，最终成交价未必比那些”要价公道“的房子高。
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在这个问题上达成共识后，周三晚上，我们把那些各方面条件都不错，价格也让人舒服的房子全部滤掉，集中研究其他房子。这时发现，上周末看过的另外几套房子其实相当不错，只不过当时觉得要价太高（跟那些”要价公道“的房子比），没有关注罢了。
在这几套房子中，我选中了E。之所以选中E，是因为它上市时间比较长（快两个月了），而且一直没有降价。房子在市场不好的时候上市，挂了这么长时间，卖家可能已经疲了、还没意识到市场已经变化，可以唬一下试试；一直不降价，说明卖家对自己的房子比较有信心，间接说明房子质量没有问题。基于这两点，我准备试试。
太太准备出价98%，我则认为应该凑个整，虽然不差多少钱，但是让卖家心里比较舒服（打个比方，99.9万和100万只差1千块，但是给人的感觉差别比较大）。同时，我把过户日期向后多推了一个半月，相当于对方多承担一个半月的持有费用。
一切商量妥当后，当晚就把offer做好，签了第二天的日期。然后我的经纪开始装模做样地接触对方经纪。
巧了，对方经纪是业余的。有本职工作，业余考了个本，给自家亲戚卖房，根本不知道市场的变化。
基于这个情况，我让经纪不要急着给offer，先跟对方经纪纠缠一些细枝末节，等我下班以后再给offer。
等我们的offer递上去，对方首先对我们的过户日期表示异议，然后又表示他们新买的家具也准备留给卖家，因此一直不愿降价。但是说一千道一万，我们给的价格比较有诚意（按照3周以前的市场）；他的房子卖了2个月没卖出去，过户日期再推1个半月也不是什么大问题；再加上我们对他们那边的一些错误也比较大度（Condo Fee是错的），俩小时不到，成交。
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这次，似乎又让我看准了。
通宝推：strain2,家园 加拿大买房杂费多少 前段时间我家也想在德国买房投资，我基于两项顾虑不支持。第一德国的评论都说现在房价已经有很大的泡沫，风险不小。第二我个人认为德国买房的杂费太高。我简单列一下。
房产购买税，大部分州是 6.5%
律师费 1%
房产登记费 0.5%
中介费，大部分是 3.57%
这几项的总和就是11.57%，加上评估费用这些不是必须的就更高了。所以要把这杂费赚回来就很不容易了。这里需要说明，中介费往往买二手房的时候才有，买新房子一般没有。
家园 德国二手房也要空置税？新房是要交税的， 各省从5%到13%不等。经纪费东西部不同，西部第一个10万7%，10万以上3%；东部5%。原来的房价东西差不多，现在的房价，西部就低多了。律师费跟房价无关，过户费各地不同，大都市区高达2%以上。
各国情况不同，不好一概而论。但是无论什么事，只有做才能真正了解，只是想和看是不行的。这里说一下我的历程：
10几年前换房的时候，由于孩子们还小，不便一边买房一边卖房。由于经验不足，买完房、搬完家、收拾好旧房，上市的时候正好是淡季。由于贷款压力大（新房首付是旧房抵押贷出来的），就把它交给管理公司处置。由于不用自己管、加上租金低（可以挑房客），一直平安无事。唯一的是每个月要贴几百块钱，权当零存整取了。
15年失业对我震动很大（七天:说说我经历的一次裁员），当时我就想：40岁失业还能蹦跶，如果50岁失业怎么办？开始认真考虑投资问题。太太则是在花钱问题上拐了个发卡弯：由买买买变成能不买就不买。
这个时候再回头看那套出租房，怎么看怎么顺眼：每月按揭虽然只有几百块进入本金，但是10年下来也有几万；就算每年只增值3~4%，10年也是3、40%，如果首付20%，除去利息也有超过100%的收益。有了这个认识，开始买房。
由于运气比较好，一开始就踩上了点，买完就涨，再买下一个就更有底气（大不了把上个赚到的赔点回去），直到被病毒破坏了节奏。但是去年虽然踏空，然而从资产增值方面，依然是最好的一年。
这次买房，一是因为预期会有通胀；二是因为其他地方的房子涨得太多，房价出现倒挂；三是受鬼子买独家木屋的启发（这个今天没时间细说了）。
通宝推：大眼,家园 德国没有空置税，有炒房税 德国没有空置税，但是有炒房税。具体是买房自住的话，五年内卖房赢利部分要交税，如果一直出租的话，十年内卖房赢利部分要交税。计算赢利的时候还要考虑折旧费。
家园 笔误，不是空置税，是购置税。 俺们的新房要交购置税，和买件衣服的税率相同；二手房不用。
房租除去成本加在个人收入里交所得税；自住房不交税，投资房卖的时候按资产增值交税。跟年头无关。
这涉及到税务规划问题。我刚开始也吃了不少亏，现在已经很清楚怎么做了，这都是在做的过程中学习的。
家园 好奇的问下，买（炒）房的主要是哪类人群！ 主要是华裔，还是欧裔，还是以经济收入阶层来分的呢？
家园 什么人都有 买房是笨办法。只不过比较稳妥。
最近几年行情比较好，所以显得比较好。
见前补充 4597222 家园 我忘了以前在哪里看到的，国内的一些中介 只要要价公道有升值潜力的房子，哪怕一时没有买家，也会自己先买下来，然后再慢慢选时机加价往外卖，听人说的，我只有一套房子还是公司团购的，在买房上我没什么经验
见前补充 4597219 见前补充 4597215
