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主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

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          • 家园 各种说法不一

            譬如 贝壳研究院 《房地产发展新模式系列研究(一) 2021 -2035 年我国住房需求 预测》里面,计算需求的时候,只提到三种需求:

            研究发现,未来新增住房需求包括三类:

            一是人口从农村向城镇异地转移带 来的刚性住房需求 。

            二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住需求 。

            三是城镇老旧房屋拆除重建带来的迁需求。

            而上面JP Morgan财团说的是

            家庭组建和城市化带来的核心需求(不包括投机性较高的购房者

            譬如给两个常见的【投机性较高的购房】现象:

            A在某地工作,未来是否离职到其他城市、或以后长期留在本地未知。基于【房价会永远上涨】的预期,A在当地置业买房,且大概率暂时不装修。如果后期离职到其他城市,那么二手卖掉;如果在当地长期发展,那么时机到了后,就装修入住。这样做【反正不会亏】甚至有可能【小赚一笔】,但自身并不是【刚性需求】。

            B在某地已有房。同样基于【房价会永远上涨】的预期,B在合适的时候出手买了【二套】或【三套】房,美其名曰【为儿子买的】,实际是作为其【保值】的一种手段。

            A与B,并不是专业的房产投资人(炒房客)。同时,他们并没有(或暂时没有)买来入住的实际需求,但是他们都成了楼市实际客户。譬如很多房地产楼盘就是这样:他们会在老客户中卖力推销,而老客户购买的原因很多就是这种【反正不会亏】。

            最后,任泽平 认为:

            商品房需求包括居住需求和投机需求,居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反映了商品房的商品属性,投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反映了商品房的金融属性。

            投机的心理基础是预期未来价格的上升,一旦这种预期走向非理性的道路,投机需求中的“羊群效应”便会日益明显,资产价格将按照人们的预期被一步步地推高,而风险也在持续累积。这时候的高价格实际上是非常脆弱的,只要有任何的风吹草动,转手交易的下一个买主不再出现,泡沫的破灭就是必然。

            其各种报告中,虽然没有明确描述,但是可以认为【买来自身实际居住】的需求,是他认为的核心需求。

            =======================================

            总结一下,上述几种估算【核心需求】的说法,基本都是:

            买来自住,且交房后马上装修入住的,才算是核心需求。除此之外的,均不算核心需求。

            通宝推:桥上,
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