主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
家园 各种说法不一 譬如 贝壳研究院 《房地产发展新模式系列研究（一） 2021 -2035 年我国住房需求 预测》里面，计算需求的时候，只提到三种需求：
研究发现，未来新增住房需求包括三类：
一是人口从农村向城镇异地转移带 来的刚性住房需求 。
二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住需求 。
三是城镇老旧房屋拆除重建带来的迁需求。
而上面JP Morgan财团说的是
家庭组建和城市化带来的核心需求（不包括投机性较高的购房者）
譬如给两个常见的【投机性较高的购房】现象：
A在某地工作，未来是否离职到其他城市、或以后长期留在本地未知。基于【房价会永远上涨】的预期，A在当地置业买房，且大概率暂时不装修。如果后期离职到其他城市，那么二手卖掉；如果在当地长期发展，那么时机到了后，就装修入住。这样做【反正不会亏】甚至有可能【小赚一笔】，但自身并不是【刚性需求】。
B在某地已有房。同样基于【房价会永远上涨】的预期，B在合适的时候出手买了【二套】或【三套】房，美其名曰【为儿子买的】，实际是作为其【保值】的一种手段。
A与B，并不是专业的房产投资人（炒房客）。同时，他们并没有（或暂时没有）买来入住的实际需求，但是他们都成了楼市实际客户。譬如很多房地产楼盘就是这样：他们会在老客户中卖力推销，而老客户购买的原因很多就是这种【反正不会亏】。
最后，任泽平 认为：
商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。
投机的心理基础是预期未来价格的上升，一旦这种预期走向非理性的道路，投机需求中的“羊群效应”便会日益明显，资产价格将按照人们的预期被一步步地推高，而风险也在持续累积。这时候的高价格实际上是非常脆弱的，只要有任何的风吹草动，转手交易的下一个买主不再出现，泡沫的破灭就是必然。
其各种报告中，虽然没有明确描述，但是可以认为【买来自身实际居住】的需求，是他认为的核心需求。
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总结一下，上述几种估算【核心需求】的说法，基本都是：
买来自住，且交房后马上装修入住的，才算是核心需求。除此之外的，均不算核心需求。
通宝推：桥上,