主题：【原创】美国：他们这样玩房地产 之 狗狗也在作贡献 -- 山而王
家园 【原创】美国：他们这样玩房地产 之 狗狗也在作贡献 本文系在下原创“美国：他们这样玩房地产”系列之一。首发于“文学视界”.未经允许请勿转载。
这里讲的狗狗可不是您家里养的见人就行礼，任由人搔肚皮的善良之辈。
这些狗狗是牵著走半人多高，立起来爪子轻易地就能搭上您的双肩。脖子上拴著铁链，除了主人连警察都敢_牙的主。美国人，尤其是街上的混混儿是很熟悉这一类恶犬的。您拿枪来他不一定买帐，这恶犬一现身，基本上就包医百病，撒丫子了。因为这类恶犬都上过狗学校，有狗证。弄不好还有个K9 证书什么的，上法庭没人相信狗会招惹混混儿。而且在美国打官司，一般规律是狗和人打狗赢，小孩和大人打小孩赢。
(鄙人还颇攒了一些这方面的故事，以后另开一篇，以飧狗狗爱好者。)
言归正传，自从房地产热了，投资的多了，问题就出来了。很多人是买下一座需要大修的产业，然后彻底装修一番，再行脱手，一般售价就翻番了。可是装修时间往往长达数月。在一些治安不好的地方，您留著一堆建材，晚上再没人看着，那不是找偷吗。而且真正投资的人，往往有好几处同时动工。就算是他动员全家，谁也不愿意在一个没水没电甚至没窗户的地儿整宿猫著不是。可是雇个人保不保险再说，愿意干这活的工钱绝少不了。于是聪明的脑袋们开始运转。东西南北地打听起来。
太阳底下没新事，原来这个问题早已被人解决了。谁呢，ROOMING HOUSE 的主人们。 ROOMING HOUSE 是在一些低收入区域开的，类似旅馆的一类产业。客人在这过夜，按天算钱。但是洗手间公用。屋里只是一张床和极简单的家具。收费比旅馆至少便宜一半。而且对证件什么的管理也松。因此一些被老婆赶出门的，街上逛荡想先歇息一宿的，都奔这儿来了。您可以想象一下那客人的素质。经常会有交了头天的钱，行李一放门一锁，想住免费旅馆的；赖皮不走的，要钱没有要命一条的。美国枪支管理的松，难保没有带著家伙的。毕竟谁也不想睡大街上。
于是ROOMING HOUSE主人出现了。旁边是一条眼睛血红，低声咆哮的巨犬。主人是不带枪的。因为一旦出了事，说不清楚。但是谁都明白，就算急红了眼，一枪撩倒了正主，那狗非把他撕了不可。主人除了一手拽著狗链子，腰里还别著一套开门的家伙。逼急了把门就拆下来了。要说这主人也是十八般武艺样样得练。往往开了门，里头睡著一个醉鬼或者刚刚嗑过药的家伙。主人就得把这一百来斤先拖到马路上，再把他的行李扔出去。还得顺便把钥匙找回来，要不就得换锁。
您瞅著这份工不好打吧？嘿嘿，这可是高回报投资阿。一般投资回报率在40% 以上。而且全部是现金交易。您在这儿开家中餐馆，一般也不过这么高吧。谁都知道餐饮业/零售业那主人是一天十几个小时叮著，还有食物过期的问题。相比之下ROOMING HOUSE就不需要管得那么紧。最多人走后扫扫地，装把新锁，每天清理一下洗手间。连毛巾肥皂床单都省了。剩下的就是坐门口收钱了。
怎么从狗跑题到ROOMING HOUSE上了。于是有人就开始专门养殖这一类恶犬出租。根据需要，有的只租晚上，白天狗主人要和建筑工人一起来，把狗先领走。有的连租几天甚至几个月的。狗主人就要每天来清理一下，同时陪陪狗狗。鄙人在看房产的时候有幸欣赏了一下狗狗的生活条件。大冬天，连暖气都没有。地上放了一堆报纸。旁边一个食碗，一个水碗，一个狗厕所。窗户都拿木板钉死了。估计人走以后，连灯都关了。整个一黑狱。我当时想给我5000千美金一个月我也不干。一问人家狗狗一个月才要400美金。这种工作条件，这么低的工资，劳模阿。一般狗主人会养上4到8条狗。这些人一边领著政府救济，一边收著几千美金的狗租金，还不用交税。成本么，几袋狗粮而已。
说狗狗为房地产热作贡献，不算言过其实吧。听说国内闲置空房很多，度长假也越来越时髦了，不知道有没有人打这个狗主意的。再者这ROOMING HOUSE 似乎也很适合在上海北京一类拥有大量低消费流动人口的地方。
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“地产大老的眼光”
五年前格林斯潘大老开始连续降息时，有两帮人兴奋了。
一帮是各大金融公司。高科技泡沫破碎后，股票市场上一片荒凉，他们正想钱想得心慌。这帮家伙知道这利息与债券的升降是相反的。持续降息意味着债券将连连攀升。这简直是铁赚哪。至2004年降息掩旗息鼓之后，这些公司赚得盘满钵满。高盛(GOLDMAN SACHS)，摩根(MORGEN STANLEY)，雷蒙兄弟(LEHMAN BROTHERS)等都是历史最好业绩。有的更是每个季度都创业绩新高。
另一帮就是地产大老们。要说2001年时地产投资的形势并不乐观。整个房地产大市从1991、1992年触底后已经连续上涨了近10年。随着股市崩盘后就业市场一片萧条，好多人开始油漆房子准备一旦失业就卖房。房地产的冬天似乎注定要到了。
但是随着连续降息，大老们出手了。大老们大量的买进出租型物业(RENTAL PROPERTY)。他们的投资主要集中在公寓大楼(APARTENT BUILDING)和多家庭房(MULTI-FAMILY HOUSE)。此时的出租型物业，并没有真正随着92年以来的地产大市水涨船高。因为至2000年，一家庭(SINGLE FAMILY HOUSE) 一直是房市的领军人物。在美国，拥有一个独门独院的小窝属于人生最大的梦想之一，也是成功的标志。当一家庭房价风升水起时，只要价格还在人们承受的范围之内，谁都想淌这倘浑水。对于大多数人来说，买房既是投资也是消费。最不济我住上三十年，总能赶上一次房市大涨吧？
人们大量购入一家庭房对于出租型物业而言是双重打击。既失去了潜在房客，又失去了可能的投资人和资金。其价格当然无法象如日中天的一家庭房一样飙升。
但2000年以后，一家庭房市出现了停滞状态。股市崩盘，大批高科技公司烟消云散，失业率急剧上升，再加上911。。我想，所有的人都不会忘记那段时光。如果周围的人不是在刷房子准备卖房就是没了工作，谁买房都不得不掂量掂量。一方面想买而犹豫的人往往选择先租房观望一阵再说，另一方面卖房的人大多改为租房，一时间租客盈门。出租房的房东们好多年没这么高兴过了。
然而要是想着大老们和咱一样会满足于买俩个楼，多挣两租金，就大错特错了。大老们是看到由于多年来出租型物业失宠，许多房产都处于维持或急待大修的状态。
而现任房主(当然是没有眼光的)，往往缺乏资金和信心而急于将物产出手。特别是在911后，虽然政府一再降息救市，恐慌心理还是很严重。不乏给俩钱就卖的。
好了，先总结一下当时的出租型物业市场：
- 房客在增加，空房率降低。势态将维持到就业市场和整个经济转好。
- 大量急待维修物业出售。价格低廉。
如果只看到这两点，就往里扑那也不能算大老。兵家之道：未算胜，先算败也。
家园 好看, 快说说, 一片跌声, ANTONIO现在害怕了没呀? 家园 ANTONIO 他是火中取栗. 丁兄莫急。待在下几篇小文写完，阁下自己推断。 您要问我么，ANTONIO 他是火中取栗。丁兄莫急。待在下几篇小文写完，阁下自己推断。
家园 小文不错,挺长见识!! 小文不错,挺长见识!!
家园 【原创】美国：他们这样玩房地产 之 ANTONIO,四年挣几百万 本文系在下原创“美国：他们这样玩房地产”系列之一。版权所有。未经允许请勿转载。
故事1：他，高中毕业，四年挣得几百万美金
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他是谁呢。就先叫他ANTONIO吧。名字是西班牙裔但人是白人帅哥。
我认识ANTONIO时他才二十二岁。个子不高，一副雷邦墨镜，黑色皮夹克，手上一颗拇指大的金戒指明晃晃夺人二目，崭新的劳力士金表趁著他细细的手腕。但是他说话时声音极轻，好像生怕吓著了你。谈到他的投资经历时脸上是毫不掩饰的得意。
他是很有资本得意的。17岁起他就帮助自己的老爸替别人修房子。耳濡目染成了半个行家。他的理想是成为DONALD TRUMP 第二。高中毕业他就没打算上大学，他跟家里借了几万块钱就单干起来了。最开始是替他爸揽活。后来他就开始买一些极破旧的房子，让他爸修。修好后就出租。由于他买的房子进价极低。出租后还本付息还有盈余。大家都知道2001年后美国联邦储蓄银行连续降息。ANTONIO感到机会来了。他开始以手头的房产作抵押同时向几个银行贷款。每家银行最多可以贷到4笔贷款。由于他的信用不错，贷款也越来越容易。ANTONIO的投资方向也从单一的民居( SINGLE HOUSE/TOWN HOUSE)扩展到商用民用两用房(MIXED USE)。但他的原则是租金一定要比每月的全部开销要高( 银行还本付息，地产税，水电费，后来他成立了自己的房产管理公司，管理费用是租金的5%)。也就是除了买房时的本金和手续费，他不想再掏一个子。
还有一条是，ANTONIO 喜欢租房给拿政府住房补贴的人。据他说这些人的租金大部份由政府出，所以每到月头政府会自动把钱打到他的账号上。小部分应由房客出的一般也不用催。因为这些人大部分数低收入阶层，很多不是嗑药就是有前科， 一般人不愿意租房给他们。而且一旦迟付，ANTONIO立刻贴出最后通牒，声明若4天内不交租就会叫警察。一旦叫来警察连人带东西被扔到大街上不算，政府住房补贴也可能被取消。对于这些人来说，那才是灭顶之灾。我还看了几家他的租户，有的老夫妇已经住了很久，家里布置得很温馨，见了ANTONIO也很客气。专门给他看了自己新种的花。ANTONIO说这对老夫妇怕是要一直住下去了。即使将来他卖了房子，也会尽力让下一个房东不要赶走这样的租户。但是如果新房东要涨价而他们很有可能交不起而被赶走，他也爱莫能助。
至2004年，他最早买的房子已经价格翻番了。ANTONIO是意兴丰发，却也愁上眉头。他要是卖房，这盈余要交税。且因为这些房子不是他自住，那税率可是跟股票市场赚到的钱一样，至少30%。年轻的ANTONIO可不想将辛辛苦苦挣到的钱全交了税。于是他采取了以下对策：
- 给每个房子成立一家公司
- 自己只分红不拿工资
- 如果一个房子赚而另一个亏钱，就把这两个放在一起。账面上尽量是小亏。
- 当一个房子要卖时，可以和另一个即将大修的房子合并在一起。
- 或者用1031形式来卖小房买大房，延迟交税。( 1031 是美国房地产相关的一条法律，很多投资人都是利用1031来合法的延迟纳税，下面会细讲)
当然了ANTONIO 也毫不客气的把他的高级SUV跑车(内带所有你能想到的功能包括GPS系统)，办公室，秘书等等费用打到各个公司里去。
为了用有限的资金购置尽量多的产业，ANTONIO每次贷款只放5%本金，且大部分贷款属5年内低息(5%左右)，5年后随行就市(BALOON)。这种贷款从2004年以来非常流行，也非常适合短期炒作的需要。但前提是你有足够的信心在5年内脱手。( 其实在美国，有各种个样的贷款来满足不同的需求。我们中国人往往不敢贷，或者宁可自己用现金砸死图个睡觉安稳。从投资的角度看，这是很不可取的。下面我会细讲一下)
我认识ANTONIO时，他已经是个地产经纪了。他只管自己的房子和自己有兴趣的房产。他交了一笔费用就挂靠在PRUDENTIAL一个地产公司下。同时他还有自己的一个办公室，物业管理公司。还有一帮小兄弟整日有事没事的跟著打下手。据他讲最多时他同时拥有20多处房产，后来卖了一些也还剩十几个。
2004年底，ANTONIO又出手了。这一回他看中了CONDOMINIUM CONVERSION。这其实就是产权再分割。原来一座楼，产权是一个主人的，每套房住的是租户。现在把整座大楼的产权按公寓数分割，每套房的住户也就是房主。其实国内的买房基本都属于这一类。而在美国却是由于房价极度上扬，利率又低，使得原本只租的起房子的人，也动了置产的心思。这类房一般售价是低于10万美金的(就我所在地区而言)。在30年定期利率5%以下时，即使只交5%的本金(DOWN PAY)，每月还本付息才500美金左右。这对于平均租金800以上的地区来
说，简直是不用想就知道答案。
在2004年圣诞节前后一个星期内，ANTONIO将手头的所有房产全部出手。就算每个房产收10万，他手里已经攥了一百多万现金。他很有可能再次以1031的方式购进他的目标大楼。也就是说这一百多万的税又被延后不知猴年马月了。那座楼据说要价在一百五十万到一百八十万，有48套房，大部分是两到三卧室，很适合做CONDO CONVERSION。但后期追加的钱恐怕至少还得一百万。所有的房子需要重新装修。大楼的上下水，供暖和供电设施也要动手术。起码要给每户装个电表，水表。他要请专门的建筑师检查大楼结构是否适合改装。聘请专门的律师进行产权分割又是一大笔钱。也不知道施工队会拖多久。那时建筑工人别提多吃香了。小CASE都能托5个月。何况他这工程还没开始，先得把住户都请出去。接著就是干烧钱，有出无入。直到大楼修完，房子卖出去为止。
从十七到二十二岁，毛估一下ANTONIO也挣了几百万了。除了CONDO，他还想在拉斯维加斯开公司。ANTONIO脑子里永远转著各种各样的主意。每天只睡4个小时。嗓子因为说话太多总是哑的。ANTONIO即使在最暗的地方也带著墨镜。而名片上的他没带眼镜，很帅的样子。有一次他和我提到收房租什么人都能遇到。忽然就不说了。我猜他的眼睛或许是被人打坏了。ANTONIO说他要把房地产方面能做的都尝试一遍。把能遇到的事都遇上。
我想，当年美国开发中西部时应该会有许多ANTONIO这样的人。而在今日的中国，他也会有大把的知音。这些年轻而永不安份的灵魂阿。
给ANTONIO的CONDO CONVERSION 项目算算帐：
- 购楼180万
- 装修5000 X 48 = 24万
- 楼房其他改造20万
- 建筑评估3万
- 产权分割律师费5万
- 银行贷款200万。40%按揭，6%利率。每月应付8400，年付近10万
- 地税2万/年
也就是说，他们在银行抵押了80万现金。还要另准备下尽60万现金来支撑到项目结束。
假设两年内以每套8万顺利脱手。应得384万。而他和另一个合伙人可以净得124万。也就是每人得62万。或许有人会觉得一个人忙活两年，投了70万下去，平均一年才挣31万。但是31万/70万是44%的现金回报率。再说这种工程他们是不需要天天上班似的盯著。在这两年里，ANTONIO照样买卖房子。啥事也没耽误。说白了，还是以钱挣钱。这个项目一旦做成了。ANTONIO就从小虾变大鱼了。下一次去贷款，恐怕条件会非常优惠。抵押金会降下去。我知道有人能从银行拿到0抵押贷款的。(想想那可就真的是拿别人的钱玩儿，自己蹦子儿不掏阿。)且贷款上限就会比2百万高多了。
您一定以为我从ANTONIO那儿大赚了一笔吧？错。ANTONIO带我看了几个投资型产业。最后一个我颇为动心。他说业主要价71万。我当时犹豫了一下。后来机缘巧合，和业主联系上了。一打听，人家报价68万。
小子，您倒是谁的钱都赚哪！
家园 可怜的狗狗……555，先哭一个。
