主题：【原创】美国房市追踪日记 7月26 -- 山而王

过去在LOOPNET，我总是能看到相当多的项目是“Under Contract”。如果按照CAP

RATE 排队，前几页大约每页都有这种已经过手的交易，说明投资很活跃，上个星期天，我发了蛮性，整整看了10多页，结果只看到了2个“Under Contract”。

这说明

1) 现在，不仅普通住宅趋冷，投资型物业也大受影响。

2) 一月份在写<<美国 他们这样玩房地产>>时，就说大佬们从2004年底就开始抛出产业。果然，他们的眼光比普通人要长远至少一年。

想象一下，现在作壁上观的投资人不知凡几。而正在场上煎熬的，似乎还没有到壮士断腕以求自保的时候。80年代末那次风暴，买卖双方较量了两年，这次看看是多久吧。

我的10%回落的语言似乎已经成为官方语言了。

阿拉斯加是长了。因为油的开采的缘故。

美国最大的房屋按揭贷款人Countrywide Financial Corp.的首席执行长安吉罗&#8226;莫奇罗(Angelo R. Mozilo)总是抓住一切机会提醒人们他在这个行业已经工作了50多年。现在，他就房屋和按揭市场的近期前景向投资者发出了冷静的提示：系好你的安全带。

莫奇罗在上个月的电话会议上向分析师表示，在53年里我从未看过软著陆。

在目前房屋市场降温和贷款人之间竞争加剧的情况下，为了将冲击降至最低，Countrywide正在轻点刹车。在此之前，Countrywide发展迅猛，年房屋按揭贷款额从2000年的667亿美元增加到去年的4,910亿美元。

第二大房屋贷款人富国银行(Wells Fargo & Co.)还没有显示出降低速度的迹象。如果目前的趋势再持续几个季度，富国银行可能会重新夺回两年前拱手相让给Countrywide的头把交椅。

Countrywide的忠实追随者认为莫奇罗的警告是为了让投资者放心，表明他不会以利润为代价片面追求增长。NWQ Investment Management Co.的董事总经理马克&#8226;帕特森(Mark R. Patterson)说，对房屋市场更多一些谨慎完全是合理的。根据NWQ向监管部门提交的最新文件，NWQ持有Countrywide 4%以上的股份。位于洛杉矶的NWQ共管理著大约320亿美元资产。帕特森还表示，Countrywide在多轮经济周期中已经证明，他们不但能面对兴盛的时期，在低迷的时期也能应对自如。

不看好Countrywide的人反对说，该公司有些消极的立场证明：投资者应对该股持谨慎态度，因为Countrywide在房地产市场放缓时将努力削减成本。不过，无论如何，莫奇罗的这盆冷水都会给人们敲响警钟：房屋市场可能不会仅仅在几个月后就出现反弹。

许多地区的房屋价格已开始横向整理，有些甚至出现了小幅下跌。莫奇罗在上月的电话会议上曾表示，房屋价格会跌至多低还不好说。但总的趋势是下降。

这意味著房屋贷款的数量减少，拖欠贷款的情况增加。Countrywide预计，今年房屋按揭贷款发放总额约为2.4万亿至2.8万亿美元，低于2005年的2.9万亿美元。莫奇罗认为，2007年这个数额可能会再度减少。

今年67岁的莫奇罗度过了各种各样的经济周期，他14岁时就开始在一家曼哈顿的按揭公司担任信使。1969年，他和合作者创建了Countrywide。从那以后，他培育出了许多忠实的投资者。莫奇罗说，美国按揭和房地产行业的长期前景仍然非常有利，但近来的情况并非一帆风顺。

Countrywide周一收于36.91美元，今年以来累计上涨了8%，但低于5月份时创出的42.46美元的52周收盘高点。富国银行周一收于72.38美元，今年以来累计上涨了15%。这两家公司的业务重点并不完全一致。富国银行主要是一家银行业公司，约有五分之一的利润来自于房屋按揭。Countrywide拥有快速增长的银行，但主要从事同按揭相关的业务。

Thomson Financial的数据显示，Countrywide基于今后4个季度预期收益的市盈率约为8.3倍，而富国银行为14.4倍。这在很大程度上反映出华尔街对按揭业务的估值较低。Countrywide的市值为224.2亿美元，而富国银行为1210.4亿美元。

Countrywide第二季度的房屋贷款发放额较上年同期减少3%，为1,180亿美元，富国银行则增长36%，达到1,160亿美元。Inside Mortgage Finance的数据称，今年上半年，Countrywide的市场占有率从2005年全年的15.7%降至14.6%。富国银行的占有率从12.6%升至13.7%。

莫奇罗在谈到富国银行时表示，他们选择了加速增长。

Countrywide市场占有率下降的原因在于，他减少了从小贷款人那里购买贷款──即所谓的“往来渠道”──的数量。莫奇罗称，富国银行等大银行的积极购买导致往来贷款业务的利润率降至非常低的水平。

富国银行称，其目标是实现市场占有率的“可控和有利可图”的增长。市场占有率排名第一应该只是一个结果，其本身并不是目标。

莫奇罗称，Countrywide在面向消费者的直接贷款业务方面的占有率仍在提高。

竞争可能会更加激烈。雷曼兄弟控股公司(Lehman Brothers Holdings Inc.)和贝尔斯登公司(Bear Stearns Cos.)在内的华尔街机构都在进入房屋按揭市场，并成为房屋按揭贷款行业的主要竞争者。莫奇罗说，他们对按揭业务一无所知，这将使他们成为危险的竞争对手。这些企业会毫不犹豫地向员工支付高出我们二、三倍的工资，因为他们已经习惯了大手大脚。

雷曼兄弟和贝尔斯登的代表对此不予置评。

拖欠偿还贷款的风险也不容忽视。美银证券(Banc of America Securities)分析师罗伯特&#8226;拉库里埃(Robert Lacoursiere)去年对Countrywide的评级为卖出，原因之一在于他担心不良贷款的增加将损害公司收益。拉库里埃称，同潜在的风险相比，Countrywide的贷款损失准备金不如竞争对手高。Countrywide对此予以否认。

（拉库里埃不持有Countrywide股票。美银证券是美国银行(Bank of America Corp.)的子公司，在过去12个月里同Countrywide开展过投资银行业务。）

让人担忧的另一个原因是：Countrywide的自选可调息按揭(option ARM)的数额过高。这种按揭方式可能导致月度还款额大幅增加，监管部门对此也进行了严格审查。自选可调息按揭占Countrywide银行部门用于投资的贷款总额的45%。

Countrywide表示，公司在这方面非常谨慎，仅给予财务状况较好的借款人发放这类贷款。不过，莫奇罗在电话会议上也表示，当借款人面临月还款额上升的烦恼时，此类贷款也将面临考验。他说，我无法断定届时会发生什么。

外链出处

CNN消息，分析师表示，随着美国房市降温的速度加快，屋主及售屋者如今面临价格大幅下杀的窘境，而即使美国经济维持稳健，预料美国房市行情下跌的情况可能还要持续一年以上才会触底。

MSNBC网站6日报道，据美国中介商协会统计，美国成屋的中介价格在6月份仅上涨0.9%，为十年来最小增幅，而美国南部及中西部的成屋价格当月甚至下跌1.7%及0.5%。这和过去动辄两位数的涨幅相比，简直有天壤之别。

另外还有这些数据所没有透露出来的问题，例如售屋者如今做出不少减让，而这并没有显现在售价上，像是承担修理或是成交的成本，住宅建商则提供价值不菲的升级，如华丽的厨房、免费的游泳池等，作为搬新家的贺礼。

穆迪经济网站的首席经济学家柴狄说：“实际上房价要比外界所看到的要低一些，而且已在持续下跌之中，但从市价上看不出来。”他预测，美国目前可能有三分之一到半数的房市，实际行情要比市价低5%到10%。

分析师指出，价格跌得最凶的地区，也是过去几年受惠于房市火红最多的地区，包括美国东北部、东岸、华府、佛罗里达州多数地区、加州、亚历桑纳州、拉斯韦加斯、芝加哥、明里亚波利等。

房市景气降温的速度很快。经过五年的荣景后，新屋及成屋的销售迄已坠落，而未售出库存屋的数量，则触及九年来高档。

建商指出，新屋的需求在急遽滑落之中、部分六到八个月前签约的买家要求取消购屋、过去一年来抵押货款利率扬升也令许多人却步。分析师预测，房市下滑可能会再延续一年，可能两年。

CNN此前报道说，美国房地产巨头最近也表示目前的美国已经是买方市场，由于有源源不断的房屋可供销售，美国的房地产价格低靡，很多销售商持房待售。

来源于美国房地产经纪人全国协会6月份的报告显示，自1月份以来，美国的房屋销售已经跌至最缓慢的地步，而价格获利已是十数年最低水平。

向解放军叔叔致敬！

昨日收到地产经纪的EMAIL，“THE MARKET IS DEAD。”(市场是一潭死水)。对于这个靠地产交易提成来发工资的人来说，无论是狂买还是狂卖都行，而今这种无人问津的局面是他的噩梦。

seacoastonline 7月30日登出一篇很有意思的文章，推荐大家读一下：

http://www.seacoastonline.com/news/07302006/business-30sunbiz-limb1.html

文中的某地产经纪说，过去房子在市场上平均会挂牌30-45天。现在，一般是120天甚至更长。

对于卖房人，一位三十年经验的老经纪这样说：“标价合理比一味降价更重要。”她不认为是目前的利率造成了地产市场的死寂。相反，在利率达两位数字时，房市交易还是正常进行。

她说，在35万到55万是一个“瓶颈”。它使得很多人无法卖掉他们现有的房子去买下一座房产。

很有意思的观点。55万以上应该算豪宅了吧。也就是说很多人，在经过多年积攒后，终于有能力负担自己的美国梦 - 一座豪宅， 却发现无法将现有房子出售。这将导致

- 55万以上的房子乏人问津。又一次证明了衰退是从高端开始的观点。

- 第一次买房的人将集中在35万以下。也就是说现在35万以下的房子应该受的波及最小。

文中还提到“value pricing”，将房子以较低的价格挂牌，吸引多家买主竞价。( 我还没有完全被这个主意说服。 )

http://www.theglobeandmail.com/servlet/story/LAC.20060801.RCANFOR01/TPStory/Business

这家加拿大木材生产商Canfor Corp鉴于美国房市增幅减缓、木材价格下滑，警告下季度盈利将受影响。

当某产品市场萎缩或需求减缓时，首先受到波及的是直接供货商，然后就是零部件供应商、原材料生产商。。。

不得不为众多中国厂家担忧。目前很多出口的小型机电产品都是直接面向房屋建造和装修的。或许是他们调整产品和规模的时候了。

星期二上班，发现我家右手一位芳邻的草坪上竖起了“佳屋待售”的牌子。于是百步之内，已经有4家邻居在卖房了。最新的一家价钱比其它三家便宜了2万。不知邻居们是心灰意冷还是咬牙切齿。如今的叫价比5月份已经降低了10%。

上班路上，特别是周末，红红绿绿的卖房牌子在每一个路口笑脸相迎。古人曰：五步之内必有芳草。买房人，有福了。

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