主题：【原创】从次按危机到信贷危机（1） -- 子玉
美国的次按危机正在向信贷体系扩散，已经到了整个信贷体系告急的地步。因此我们有必要指出当前的状况属于信贷危机，而不再单纯是次按问题了。如果从更大的视野看，信贷危机也只是更大范围危机的一部份，甚至很小的一部分也未可知，然而本文只准备就事态的演变作一个阶段性的归结。当整个危机过去，也许是一年两年甚至更久，人们才有充分的资料来分析和评价这个危机，而本文就是笔者留下来给自己也给别人一份资料，供大家参考。
次按危机危机的爆发
次按危机的爆发大约在2007年8月。但是危机的形成却要追溯到2005年甚至更早。次级按揭是美国房产市场暴涨期间一种延揽客户最快的业务。这些次级按揭用所谓“免查收入，低收入，免查信用房贷”的广告吸收低收入人群买房。它们提供第一二年的低息，放松查信用，大批吸收客户。然后在两年后大幅提高按揭利息。房产市场价格上升阶段的时候，贷款方和客户问题都不大。买房客户可以空手套白狼，用手里的房子作再估值抵押借入资金还贷，或者在适当时机作短线把已经增值的房子卖掉赚取差价，并不需要担心付不出房贷的问题。而放贷公司虽然风险很大，但是这些次级按揭两年后的利息暴涨，有一个远期的很不错的现金流，于是贷款方可以把这些房产贷款连同房产抵押打包做成可供其他投资人购买的投资产品包（所谓packages）转卖给第三方投资者。由于这些次级按揭远期汇报不错，所以这些包回报很高，很诱人。次级按揭公司把这些投资产品包卖掉，就使得次级按揭的贷款获得补充，收入的钱再投入次级按揭业务。这样越滚越大。
然而，2005年房市开始出现的停滞戳破了这个肥皂泡。房价的停滞造成了次级按揭客户无法通过出售或者再抵押获得支付放贷的现金流，于是这些房产遭到平仓（foreclosure）。foreclosure对次级按揭公司本来是司空见惯的。但是当大批平仓同时出现，就给这些次级按揭公司以致命一击。
因为这些次级按揭的房产已经多半是再抵押品，所以剩下的余值在房市下滑时不够抵债。一旦这种平仓多了，次级按揭公司的窟窿就大了。
更严重的是它们把这些债权打包卖给华尔街的时候一般有一个很重要的条款，就是当这个包里面的所包含的房子的foreclosure达到某个比例的时候，这些次级贷款公司必须赎回相当比例的包。这种情况下一边收不到月供，一边需要大笔资金赎买自己卖出去的packages，这样的次级贷公司就濒临破产了。
当行业里这样的公司多了，银行纷纷避之不及，信贷开始收缩，这些公司融资的可能逐渐消失，就只有破产一途了。等到这些公司的破产频频见报，问题的严重性越来越明显，次级按揭危机就爆发了。这个时候已经是2007年8月份。
佛罗里达：2006年12月
我们还是有必要回顾看一下这个危机形成的一些细节，否则我们便无从体会这个演进的过程。我们找到2006年12月份在佛罗里达房产商那里的消息。以下文摘笔者取自[1]。这篇2006年12月21日刊登的文章描述佛罗里达州的情况，详细介绍了一个退休人士集中的小镇，大概叫Vero Beach。一个叫Ed Wittenberg的退休人士买了这里的房子搬进来，发现这里大部分的房子是空的，没有人住，就是那种被称为Ghost Town的地方。原本这里计划是一个6万户退休人士的小镇，在2006年1月份一个月出来的建房批准为527个，到了11月只有76个。每个月新建房数量在减少，结果还是有大量的空房，使得象Ed这样的人形影孤单。
Lorri Lewis，一个南佛罗里达的地产经纪人说她的房子已经蚀了6万元，“我碰到很多人都卖不出去自己的房子。”她已经降了一次价，准备再跌一点卖卖看。
Marj Fada 刚退休，从俄亥俄州搬过来，她9月份把原来的房子挂牌出售。5年前她买了佛罗里达这个房子，房价现在翻了一倍。但是她俄亥俄的房子很难卖掉。“我准备把牌子摘掉，省点12月份和1月份代理费。”现在她要付两处按揭。
在2005年第四季度到2006年第四季度之间，次级按揭累积了多少所谓的资产毒垃圾呢？看2007年10月17日的一则消息[2]，美国标准普尔公司下调了1713类美国住房按揭贷款支持证券(RMBS)的评级。标普本次下调RMBS涉及233.5亿美元的资产，都是在2005年第四季度到2006年第四季度发行的次级按揭证券。在4950亿元的美国次级住房贷款抵押债券中所占比重为4.71%。这是标普第二次降低次级按揭债券的评级，前一次涉及 1,671 种RMBS按揭贷款，涉及资产额为248亿美元，占次级贷总额的4.5%。
标普把这些资产证券降级意味着相关的次级按揭住房坏账的情况严重，必须对其进行降级。而市场对标普的动作的解读则是认为更多的坏账还在后面，情况不容乐观。于是引发了次级按揭证券的普遍跌价。
2006年12月30日，有一件更吸引人们注意的事件，伊拉克前总统被处绞刑。
[1]Ghost Towns “Symptomatic Of The Market”: Florida
[2]McGraw-Hill News Release：S&P Lowers Ratings on 1,413 U.S. RMBS Classes Backed by Subprime Mortgage Loans from the 4Q 2005 - 4Q 2006
http://mcgraw-hill.com/releases/sandp/20071019.shtml
[此贴子已经被作者于2007-12-26 11:44:09编辑过]
本文来源『兴华论坛』 http://bbs.1911.cn
先赞一个。
不过我觉得有些没有说的太清楚。提出来大家讨论一下：
次贷(sub-prime lending):泛泛说，是指贷款给那些信用度（FICO Score)达不到标准的人。因为他们的risk比较大，所以贷款利率比正常的（prime）的高。
ARM(Ajustable Rate Mortgage):是指开始的利率比较低，到一定的时间后利率会（通常）每年浮动(prime rate + x)。
ARM是一种贷款方式，是贷款方式的一种发明。不光美国，其他地方也用－据说加拿大用的就全是ARM（hybrid ARM）。它本身可以是prime，也可以是subprime。
照这个定义，固定利率的贷款也可以是subprime，还有其他，例如interest only mortgage。这是我的理解。
文中似乎把subprime和ARM等同起来。似乎不太准确。
这个是指mortgage broker还是bank?希望能做进一步说明。
这个不太理解，能不能进一步说明。我的理解是mortgage broker或bank一般都一般都把贷款传到下家，自己收取处理费用。贷款证券化的过程一般是成立一个特别的实体（SIV）来进行的。不知道怎么进行资金旋环。能贷多少款好像这些公司自己并不能决定，一般最后都会由Fannie Mae，Fredie Mac，或FHA来决定。
这是个很复杂的话题。我在学习，大家讨论讨论。
这个话题很复杂，否则也不会有那么多人被诓进去。
我觉得sub prime mortgage这个说法还是清楚的。就是sub prime lending，而通常这种lending势必采取ARM。否则哪有那么好的好事，既不查信用和收入，还给你个不变的好利率。但是为了打消这些收入不稳定的人畏惧的心理，先给你极低的利率，两年后加上去。实际上双方都清楚，就是在这个两年里要把手里的房子玩出去，只要房价充分涨，就大家都赚了。
不过银行也好，基金也好，可能都有这样的业务。他们都是成立SIV，把帐面上的抵押品和债权都转到SIV身上。实际上他们都明白，这是烫手的山芋，别捂在自己手里。
这是个误解，利率其实很高，虽然reset后变得更高。
http://www.boston.com/realestate/news/articles/2007/12/01/subprime_mortgage_rates_could_be_frozen_for_some/
For subprime loans with adjustable interest rates made in 2006, the average introductory rate was about 8.5 percent.
一切都是空手套白狼惹的祸
想想也是,人人都想赚,最终就泡沫越来越大,知道崩溃.
不过信用危机好像历史更长吧， 俺见过狠多人都申请不上信用卡，日子照着过，
估计信用危机不会来的这么猛， 影响这么大。
zero-down, interest-only, negative amortization...
总之就是现在付的少，但债务雪球越滚越大，但是利率和手续费一定是比prime(conforming loan)高的
另外前两年subprime中不小的一部分是通过home equity来借的，用来consolidate其他成本更高的债务，比如信用卡债务等等
商业银行的这些我也不熟悉，不过收音机里成天听的就不少了
传统的subprime主要是Home Equity Loan，做re-finance。是一个不错的东西。因为人们有时候经济上会出问题，失业，生病等等，这时候可以用subprime来渡过难关，好转后再转回prime。
华尔街的发明就是把subprime推到买房的市场。就这几年。
Sub prime是可以30yr fixed，不过就是利率稍高一点。
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因为我不在美国，所以主要是从报章上看到的进行编辑。还是要您这样的第一手感觉就好了。
老实说我准备写一本书，东南亚金融风暴出了一批书，这次也会有机会的。
这篇文章我要写下去，所以热切希望大家指教！
是指整个欧美的信贷体系，主要是bonds，securities，的体系，进入了危机阶段。会慢慢写道的。当然眼下信用卡的default也在增多，而且上升很快，这个当然加剧了已经危机重重的信贷体系危机。