主题：【讨论话题】09-06-02 高层住宅 -- 老马丁

1有个银行，方便租客用，如果是出售，则客户群比较固定，无必要安排一个银行点。

2属于独栋楼房，周边无其他设施，对于租客来说不翻遍生活，用于出售，周边比较安静比较好。

3同2.

4和5从外观上看，一层有多套，如用于出售单套面积较小，适合出租。

1看上去肯定是Condo,5百分之九十九是,不过看上去更像写字楼的说,即使是出租公寓应该也是出租以furnished suite为主.

234看上去都是很典型的出租楼了.

猜测没有任何成文理由,完全是多年租房的经验...

更详细的理由和考证如下,我承认我比较BT...

看链接,1和2来自www.montrealhighrises.ca,看上去是个租房listing网站.

1建筑在http://www.montrealhighrises.ca/Buildings/5075_Jean-Talon_East/5075_jean-talon_east.htm,叫做Jean-Talon East,1bdr一个月租金九百五,似乎是出租,google了一下这个产业的出租信息也确实不少.但是看上去房子配置相当高,却不包含任何Appliance,看上去不像成楼的出租公寓,更像房主作为投资房买下来再自己出租的.因此第一感觉大概仍然成立.

2建筑在http://www.montrealhighrises.ca/Buildings/335_Boul_Deguire/335_boul_deguire.htm,已经说明了有公寓尺寸如下,Studios, 1, 2 bedroom,月租金分别为$600, 675, 810(猛吹尔房租真便宜...),显然是出租公寓...

3建筑来自www.homesontario.net,这个看上去也是租房网站,想来也是出租公寓没错,具体的情况没找到.

4建筑似乎是来自一个非租房类网站的blog,但是url里面仍然有迹可循,apartmentforrenttwobedroomssouthkitchene拆开就是apartment for rent two bed rooms south kitchene,明显是出租公寓吧.kitchene大概是Kitchener的笔误,ON的城市.文件名叫35_green_valley_2.jpg,估计green valley就是公寓的名字,在google里输入之,自动提示前几条里就有green valley apartments kitchener.公寓本身似乎没有网站,不过其他搜索结果显示,公寓属于ACSO Property Management Company Inc,看内部照片还算是档次较高的出租公寓,似乎是U of Waterloo学生租房的热门地点.

5建筑,来自urbandallasrealestate.com,是一达拉斯的房屋中介公司.既然扯上了房屋中介,大概一定是condo了.具体的出处在http://www.urbandallasrealestate.com/Highrises2.html,讲Dallas Highrise For Sale MCKINNEY Ave., Dallas, TX,看来确实是出售的,因此基本判定是Condo.

结论,我按照租房经验做出的判断是准确的...

• 【讨论话题】09-06-02 高层住宅

图1楼下有宽大的门厅，看的见有银行，像是出租的，为房客提高各种服务的，租金应该较高一些。

图3阳台不封闭，相邻两户之间只有一墙之隔，如果买下它长期住在这里，没有私密空间让人无法接受。对出租房客来说是或许可以接受，像是价格低廉的学生公寓。

能否讲下直觉的理由，比如“很典型的出租楼”，“看上去肯定是Condo”，这种判断应该有一些理由在支撑吧。

(a)分出租：图1

(b)分出售：图2，3，4

(c)既分出租也分出售的混合型：图5

（建议追加前提条件：均为房地产开发商市场行为，不考虑政府廉租房或公屋出售形式。）

个人解释

a情况：

出租的长期回报率应该是高于出售。（地主老财喜欢雇长工种地而不卖地，不知是不是一个道理？）

房子造价高（商业地段、外部配套设施、装修档次），则以出租为宜（可以高租金）。

图1房子也就11层阳台，都卖光了也未必能收回多少钱；做高档公寓出租的可能性比较大。

b情况：

图2,3,4的房子有一些共性：容积率比较大、环境一般、装修普通。

开发商盖这样的房子最可能的目的是：变现！而且是以最小的投入。

所以出售的可能性大。

c情况：

图5的房子介于a、b两种情况之间。

从容积率角度看，全部出售可以回笼大笔资金。

从外观看，装修尚可，但房型单一（更像是酒店，不像住宅），用作可出租的酒店式公寓也未尝不可。

所以答案选既出租也出售的混合型，即出租租金收益高的楼层，出售其他楼层。

同一块地皮，在不同限制条件下，房地产商采取的租售策略会不同。

这种租售策略的差别会直接决定未来建筑物的诸多特性，包括外观。

常规情况下，没有谁会在要出售的高层住宅外立面、外装修上多投入的。

（俺咋就成了只重衣衫不重人的势利眼？）

不过硬说理由的话,大概是这样.

第一,出租公寓房子一般都比较老旧,看着崭新崭新的例如1大概肯定是出售的Condo.不过旧的未必是公寓,前两年房地产涨价,买了老公寓楼重新装修然后作为Condo卖也是很常见的生意.

第二,外面有个比较大的牌子标明楼宇属性的(一般是出租广告...),例如2,一般都会是公寓.

第三,建出售的Condo,不知道什么原因,反正印象里一般会高度大于宽度.所以看上去宽度大于高度的三和四似乎都更像出租公寓而非出售Condo.当然高度大于宽度的出租公寓好像也很多,所以这个不能反过来...3,4的判断与此有关.

第四,用老式铝合金窗户的基本一定是公寓.大概因为出租公寓一般比较老窗户更换周期也比较长.这个同样反过来不成立,近年来一些公寓翻新过特别是大的公寓管理公司的房子例如我现在住的也都换成塑钢窗了...

建筑5好像没法按上面这四条判断,所以就是完全凭感觉猜的...

无话可说。这样的同志要提拔。

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花你

回错地方了，抱歉

国内的都是高档的出租，低档的出售。

感觉外观比较高档，适合出租。

倾向于从建筑配置和房间大小判断。

如果是condo，从购买者保值的心理出发，不会投资购买看上去很寒掺破旧，房间狭小拥挤的楼房单元。所以，

图一，图五很可能是condo。

图二，图四很可能是apartments。

不容易判断的是图三。单元房开间很大，感觉倾向于condo，但是建筑里面过份朴实，又像是apartments。