主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

而且还要背很多年的贷款。

人的认识总是跟随趋势发展而发展的,也就是滞后于现实.

现在其实很难对以后的情况做全面的分析,本来就处于大变动的时代么.

所谓的改善型需求人口有多少?支持这部分改善型需求人口的人口又有多少?中国的消费仅仅维系在少部分人上面,为了实现稳定发展,这部分人口一般要有多少?

您说的这种情况的确存在，但是比例到底有多少？

您似乎把改善性住房和二手房交易在一定程度上划了个等号。

但就我的个人经验，我周围的一些朋友，虽然也都是从小户型的二手房开始，但也同样对其家庭造成了很大的负担。

特别是对一些外地青年人，家乡的房产价格和大城市的房产价格不啻为天壤之别。

说说自己的所见，毕业10年多了，很多在上海的同学都已经开始买第二套，或者置换更大的，这批人在01到03年工作5，6年的时候有条件买第一套房，而且那时候上海房价现在看来真便宜，只要人不是特别倒霉的，现在第一套房应该没有任何的负担了，而且出手起码上百万以上，正好作为首付，而这几年工作谁不积累点什么的，按照这个钱再贷款置换更大的第二套也不是什么难事。这还没有父母出马呢。因此对于他们来说现在300多w的房子也只是soso，并不用太大惊小怪。所以我现在好几个同学已经或正在考虑第二套（关键是以前买的小了，现在有小孩了，需求提高了。）这种情况最起码在我的朋友圈中非常普遍，因为我也有这样的想法，5月的时候我自己到上海一个浅水湾的楼盘（内环内靠边的地方），开盘一个上午均价25000的房子就基本全没了（开了好几栋楼呢），后面还有N多人没有等到（因为没有提前20w买号的，所以我也只能睁眼看着），8月2期会推出，据说起板28000，还N多人排队。现在房价是疯狂，可是不能忽略现在有钱人真多了，不要以为大家都是死工资的，其实这个社会特权阶级，隐形收入很多的，看看有多少公务员，多少医生，律师，金融从业人员，多少小老板，工资是他们收入的全部吗？兵有兵路，蟹有蟹路。永远不能低估了一部分人的赚钱能力和对土地的需求。

还有一点不能忽略的是买房是融资成本最低的手段，想想现在还有什么融资能够轻松贷到4%的20年长期贷款？？而且房产还是现中国最可靠的资产，买房不用全付的，只要自己有确定的现金流，能支付首付，能贷到的款就是你赚到的（想想20年之后100w能值多少，20年前是值多少？如此便宜的未来的钱给你用，为什么不用），能贷多少就贷多少。有钱人是尽量让更多的资源为己所用。富人借钱用，穷人借钱给富人用，好像是富爸爸中说的吧。所以今年利率的如此之低，贷款审批如此之松是推动房价的最大因素之一。

另外对比股票，不是人人都有老王，孤舟，老虎，老拙，陈经等功力，普通老百姓怎么能保证一定能在股市中赚到钱？？怎么能保证08年不会再出现？对于平头小民来说还是房子可靠啊。

另外说说降价，请问如果一个普通老百姓200w买了房子，现在市值只有150w了，只要他还有还贷的能力，他会将房子贱卖掉吗？是股票还可能，因为股票卖的原因是趋势，而不是买入的价格，只要股票还有大的跌的趋势，割肉是很容易做出的决定，因为我可以低位再接回来，可是房子不行，再贵的房子你会低几十万把它出手吗，（这还没考虑交易的成本，你LP的意见等），一般人一定会死扛，打死不卖，这也会造成房价很难跌下去（特别是上海内环基本没有新楼盘，价格都是2手作为主导的），所以只要房屋持有者的资金不断，宏观来说就是社会不出现大的失业，社会的经济活力还在，人人继续能付房贷，摒死这些人也会将房价撑下去的。只要还有一口气在，凭什么辛辛苦苦买的房子要便宜卖给你？？所以要盼望房价大的下跌，特别是在你觉得这个国家的经济活力还很有希望的前提下，是比较困难的。

当然也不是说房价永远只能上而不能下，如果国家对房屋持有者征以重税，大幅提息，增加失业，减少居民收入等措施一出，大家资金链一断，就不行了。

当然，老大的话要正确理解，理解错了是咱们自己水平不够。

如果自己住房，比如100w买入，跌倒10w也还是住；涨价到1000w，想搬家或者出国会卖掉，否则多半还是捂着。

但是上海我不知道，我知道很多地方是炒房者一次性购买以10套为单位计算的房产，如果趋势向下，抛盘是可能的，但是房产抛盘比较困难罢了。

我01年开始看上海的房子，那时中远两湾城只有3000多，大家也知道上海房子就是那个时候开始飞腾的，正是因为有01年的预期，后面房子的飞涨我一直看不懂，也一直没再出手，到04年我爸看不行了，也要结婚用房（典型刚需）就劝我买，可那时我一直等回调，也一直希望它回调，就对我爸说，我看不懂房价是上还是下，可是上得太多了，我不能高位接盘，我准备10w的赌博，看一年房价，如果涨上去，大不了我多付10w，我也认了，就想盼房价能下来一点，也安慰一下我多年的看空。可是到05年我还是多付了几个10w在内环搞了一套，还不是特中意的。惨痛啊。

说说自己的例子没别的意思，可是对房子真不能意气用事，要客观看问题，房子的涨跌真的不是以个人意志为转移的。如果自己是有这个需求的（刚需？）又有能力承受，买了又如何，反正是自己住的，除以70年，每天的拥有成本又有多少？跌下去的幅度有限，涨上去的空间很大，如果自己真中意，买了又如何？

陈经说的东西在某些范围内是成立的，比如北京上海的稀缺地段。

因为这几个超级城市把中国的财富都吸引过来。但是不会是无限制的；各地也都有发展自己大城市的需求，如果北京上海深圳空置率低，主要是刚需的话，那么陈经的判断是成立的。

我不是很了解这些大城市，但是我知道很多省份的省会的住宅，中心地段刚需确实高；但是稍微边缘一点炒房者的投机就很多了。

上海据个人观察，一下子买10几套的，这个需要的经济实力实在太大，有也是极少数的。再大的资金就不用这么搞了。如果一些小城市3000多的，首付2成，100w就可以搞定10几套了。合上海也就两，三套的价格，如果这么便宜要下去也难啊。（大家的总体收入总是在上涨的）

房子和股票有很大的不同，比如房子不能随便创造供给（要造也要几年功夫吧，地就更不能随便供给了，你长块地出来试试看），股票随便IPO就来了，要多少有多少。房子每个都有差异性，再烂的楼我坐落在黄浦江边上就比你郊区的强，你不可能将我搬走，你搬过来，股票你中信不喜欢立马可以换东北，眼睛也不用眨，因为它对你我来说就是一个符号而已。还有就是交易成本，要卖一个房子太麻烦了，中间税也太多，不可能象股票一样天天买进卖出。这个前面已经说过了，所以很多股市中的故事在楼市中是有些不一样的。就像股票可以轻松从6000多1000多，可楼市呢。。。

不过，现在，我想我还是不要太急的好！

嗯，除了北京上海这种的超大城市。

多半省会都有碰到这样的炒房团。当然不是靠全资——那是山西老板，靠贷款，可以把财力放大5倍。

另外，05年之前很多城市房价相对很低的。

所以我说如果tg想控制房价也不是不可能，严格控制信贷就可以挂掉很多人。正因为房子是买一套少一套，当炒房团垄断房源时候，再制造舆论行情，那么就稳稳收利了。

或者比如说同一个身份证在某地最多不能购买超过3套房产，也能抑制炒房热情

拿着2-3线城市的工资

享受着1线城市的房价

哦，忘记说了一点，

本地主流媒体吹嘘杭州是宇宙的中心。。。

不过就我身边的人看来

像我这样单室做婚房的也就我一个

某次丈母娘说房子小

我很直白的说：赞助点吧

中国房地产的价格很大程度上不完全是供求关系决定的

确实是官员升迁的福地，而平头百姓的福祉呢，只长骨头不涨肉。

本地霉体更是烂透，以前还好点，至少知道绕开热点话题，说些鸡毛蒜皮、无关痛痒、河蟹盛世，再帮地产商打打软广告，反正不开天窗就是了。

现在变本加厉，开始睁着眼睛说瞎话了。前几天在比较苏锡两地的菜价，拼命强调无锡的集团优势，回避自身原因。

苏州本地人心里明镜似的：谁不知道苏州菜价高企的根本原因在于农贸菜场的租金坚挺啊，至于这笔收入的去向么，这事不能说太细......

自欺欺人！