主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信
90年代没抄起来是流动性的缺乏
经适房可以算作福利，但我不认为是礼包。绝对不可能是礼包。
经适房从长远角度讲，定位是给刚毕业的外来大学生也有要能力支付（租/首付）
这就是为什么经适房规划5年，户口政策紧跟着规划7年。
以前新城开发都是拆迁户。现在更多的是贷款买商品房的。
数字上看起来政府花的钱多了，比例上是减小的。
其实拆迁这种事，上海人都不陌生的
当然还是欢迎更多观点
中国只能靠银监会发通知了。。
新闻：
震后呆账核销不意味着一笔勾销 银行仍有追索权
而且搞出微软,华为或袁隆平对层层官员没有什么实质性的好处,只有炒地皮官员才能利用手里的资源进行寻租,这对他们才是无本万利的买卖,房子是开发商半买半送的,房屋交易过程中还要层层收钱.
十年前上海的政府和国企还太强大了,民营企业处处被排斥,只有外国人来才镇得住.
即房地产在整个经济体系中的比重问题。房地产现在已经成为中国经济的阿克琉斯之踵，虽然立刻平抑房价可以迅速将市场重启，但这等于革了地产党的命，必然引发政治地震，后果殊难预料，以目前这个快换界的温和政府看，基本不可能也没必要实现。那么剩下的唯一一条道路只有“和谐”了，即根据经济发展情况，逐步弱化房地产的权重。其主要手段是两个方面：其一，将居住型用房和享受型用房划开以化解社会矛盾，即保证廉租房、经适房和限价房的建设（其实在我看来其实只需要廉租房和婚房即可，婚房采用经适房或限价房政策，但必须以1年内的结婚证办理，3年内离婚房子由国家收回，嘿嘿）；其二，大力发展新兴产业，创业版应该搞出一片小疯投来，只要投资渠道多样化，地产党的阻碍自然分化瓦解。所以嘛，房价，乐观估计挺个5年恐怕不是妄言，悲观估计嘛，万一上来一个不信邪的主。。。。。。
比如某人买了房子100万，贷了70万。然后房子跌了，跌到70万以下。然后这个人不愿供房，就断供。
银行催贷不成，最后收房，拍卖。
这时候，哪怕房子最后拍卖价只值50万，这个购房者不需要补20万差价给银行。银行收完房产后这笔债务已经和购房者无关了。
我觉得世界各国都是如此
中国的贷款是无限追索的，没有破产法保护。这次上海塌楼，银行不是说了吗，楼塌不塌它不管，贷款还是一样要还的。
前段时间，深圳断供剧增，银行反而大范围发信用卡，也不管你逃不逃。其实想想也该明白，银行是不用怕你不还的，这辈子你总还有机会东山再起，也不用多长时间，下次经济启动的时候，你想动用大笔款项了？OK，连本带利全给我吐出来。呵呵，想逃？除非偷渡出国或者一门心思跑个偏僻山村当黑户。
请你想一下，每年上海大学毕业生有多少，居住证转户口每年有多少。
他们不买房但总要租房吧，就算群租也得7，8个人一间吧。
假设现在是一个供需平衡的市场，每间房子都有人住，每个人都有房子住。这些新上海人的进入就会扰乱这个市场，即便他们一个都不买房，他们也需要更多的房屋栖身。
所以很明显房屋的需求在增长。然后在算下这些人人均需要多少平米，算下每年上海提供多少新房，就很容易知道现在到底是供大于求还是供小于求。
很简单也很容易理解的事实是，并不只是购房需求影响房价，租房需求一样也会影响房价。
邹涛认为，我们大家都不买房，房地产开发商还能撑下去吗。但是他忘记了，租的房子也是有人买来才能租给他的。除非他能动员大家睡马路，他的理论才有效。
如果人均30m2,上海一年可以多容纳100万人口。
中国现在城市化率50%。
如果根据国家长远规划城市化率在2050到90%。
那么每年差不多1%，大概全国1400万新增城市移民。
分摊到上海也就60，70万。
再快，那就是真的经济泡沫了。
这还不考虑人口结构问题带来的新增劳动力减少。
其实需求远没有那么多。
更何况房子建造速度还在增长。
外环郊环间有的是土地
高铁磁悬浮造好以后，住杭州来上海上班也是很正常的事情
tg敢于修改户籍政策，也是因为对人口流动性高峰已过这点有数。
阳谋之二：人口导向
讨论房价的文章如烟似海，还真不好写。我们就从最新的新闻开始分析吧。
上海国企30.25亿夺得北京大兴"地王"
央企重金争夺北京地王 中化方兴40.6亿中标
最近国企频频出手买地，凡是四大一线城市市区的地几乎都是国企天价拿下。国企的买地钱，是自己的或者国有银行的，其实就是政府的。经过土地买卖，又回到了政府手中。人家哄抬物价还要拉升成本，tg炒高土地价格连成本都不要。从左边的口袋转到了右边的口袋，这土地价格就上去了。
那买宇宙中心土地的国企会不会亏损呢？这要看从什么角度来评价了。如果只是5，6年的时间跨度，不见得会有收益。但如果作合理规划，高效开发，那么20年后，肯定有巨额收益。国企可以玩20年，更长都行，价更高都行；但是民营kfs玩不起，只能望地心叹。
tg为什么要这么做，其实就是为了让国资垄断一线城市土地。土地是房地产商的娘亲，没土地的房产商那就是孤苦伶仃的野孩子。国家对大城市土地的垄断，势必导致民营kfs日子难过。潘石屹在拍卖会上没飚过中化，为啥回来就大发泡沫论。哪有kfs反对泡沫的？其实是他感觉到了国家对民营房产商的真正态度了，日子开始不好过了。
tg出此下策，自然是希望民间资本不要挤在那若干个宇宙中心了。配合交通的发展（特别是高铁），希望他们加大二线城市和周边区域的投资力度。一般来说，只要有钱赚，总是有资本家来干。但是，当kfs在2线城市从头开始整了土地造了房子配套设施，刚卖了一期，开始造二期，甚至三期的时候，能保证房产市场还是牛市么？不大可能。来看下面的表
上海新增户籍人口
年 量 年 量
1980 14w 1990 7w
1981 16w 1991 4w
1982 18w 1992 2w
1983 14w 1993 5w
1984 10w 1994 4w
1985 12w 1995 3w
1986 16w 1996 3w
1987 17w 1997 1w
1988 13w 1998 1w
1989 14w 1999 7w
10年共 144w 10年共 37w
上海外来常驻人口 外来非常驻人口
2000 300w 90w
2006 460w 159w
2007 500w 161w
2008 510w 暂不知
中国新增人口
年
1980 1200w 1990 1600w
1981 1250w 1991 1500w
1982 1600w 1992 1300w
1983 1350w 1993 1400w
1984 1350w 1994 1300w
1985 1500w 1995 1300w
1986 1650w 1996 1250w
1987 1800w 1997 1300w
1988 1700w 1998 1100w
1989 1650w 1999 1000w
10年共 15100w左右 10年共 13200w左右
上海住宅统计（仅限居住用房）
年 施工面积 竣工面积 拆迁面积(这个还包括非住宅面积)
2000 4800w m2 1700w m2 360w m2
2001 5200w m2 1700w m2 510w m2
2002 6000w m2 1800w m2 640w m2
2003 7000w m2 2300w m2 580w m2
2004 7800w m2 3250w m2 310w m2
2005 8250w m2 2800w m2 1220w m2
2006 8000w m2 2700w m2 1510w m2
2007 7800w m2 2800w m2 825w m2
2008 估计在7500w m2 2500w m2 750w m2
9年总共 竣工 21500w m2 拆迁 6500w m2左右
以上几张表有几个值得注意的地方
1.上海出身人口在90年代后急速下降，90后人口只相当于80后1/4。
2.对比上海人口出身率下降，全国人口下降并不显著。
4.上海2000年以来的9年竣工新住房2亿1500万m2,如果人均30m2，可以住700w人。
3.2008年开始上海外来常驻人口增量急降到10w。
5.拆迁面积看起来不小，其实很多都是厂房面积，居住面积大概是一半。
6.05/06巨量拆迁统计数字可以看作世博拆迁完成。
我们还可以分析出几点
1.随着经济适用房大量建造，今后5年的竣工面积将会保持在3kw/年，甚至更多。
5年一共1亿5kw 平米，人均30m2，可以住500w人。
2.92年出生上海人5年后为22岁，开始步入社会，届时是新增原户籍劳动力低点(才2w阿)
3.外来常驻人口数增量受上海生活成本影响，弹性非常高，07-08年只有10w，以前是40w。谁说全国人民都要来上海的。。
大家先看看数据考虑下，下次我来分析（待续）
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这些数据都应该作为资料被收藏的，呵呵，讨论就应该建立在这些东西上面。
怎么统计这些数据啊？疑惑啊
等老兄后续分析，感觉离结论越来越近了。