主题：房地产是如何捆绑中国经济的？ -- 陈经

野村证券说中国在建项目的总投资超过了22w亿。

当然，贷款肯定又要上去。今年10w亿是很可能的。

房地产下来点，贷款上去点。保增长还是能做到。

并且中西部的大规模基建会降低制造业转移的成本，为此后十几年的增长打下基础。

高房价是tg寄予厚望的增长引擎--城市化--的最大障碍，也影响这制造业的竞争力。是非拔不可的毒瘤。

除非tg在混日子。

我前些年的乐观预期，基本完全实现，而且也成了舆论主流，随便就能找出一堆好事。未来有什么超出预期的好事，我说得也未必比别人好。

随着人的认识深入，我还是会作一些客观的分析。这不是悲观，只是我对某些局部问题的分析，不满意。就算房地产有问题，也只是由谁付出代价，并不改变整体的上升趋势。

3年前有人预测说国内一线房到平均2万一平米就到顶了。现在看来是大大的低估了本届政府疯狂的程度。以过去6年本届政府的表现来看，在2012年下台以前仍会继续鼓励房价暴涨。

有些不解啊，政委文中最后不是说可能会走上日本的老路（这比第二条路更有可能），直到来一个大顶才算完。这种代价是不是太大了，要由国远来付？

堪称国士无双，国手布局从来都是深谋远虑，几百年后历史对他的评价肯定不会低。至于本界政府嘛，已经成了一个笑话。

全世界已经不行了，等到那个时候欧美的生活水平估计肯定已经也被拉下来了。我们可能会先打打台湾，再然后因为欧洲白人的生育率过低，黑人跟穆斯林生育率过高导致引发的文明冲突大战开始，我们也跟着打打，或许能支撑过去。

日本的大顶有个很重要的原因就是跟他同智商水平差不多的中国还没发展起来，而韩国台湾也落后不少。而中国的爆发式发展其实是彻底打垮了日本近些年的发展。如果没有中国的话，日本其实还是很可能会复苏的。但是如果中国到顶了，谁能扮演当年中国的角色？或许印度可以，但是当我看到了印度孟买的房价后也比较怀疑了，印度或许也没有我想象中的那么难对付，或许是阿拉伯人或者非洲？更不像了，谁能行呢？

刚才好像刚看到一条消息，说德国09年负的5%，不知道欧洲还能支撑几个这样的年度。

有利于房地产的三条没有变

1 对GDP的影响没有变，如果房地产的销售额下降，会带动GDP大幅下降，没有替代项。说明中央对此还有需求。当然也可能用经济房代替，不过没有这么快。

2 地方政府对土地财政的依赖没有变。说明地方政府的需求没有变。当然物业税是另一个选项，不过也没有这么快。

3 房产商的手里还有很多钱，资金宽裕没有变。一手房不会大幅下降。

一个变了，就是通过一系列政策，改变了房价大幅上涨的预期。

所以这将是一场艰苦的拉锯战。

不过现在上海的二手房似乎有一些下降。

不想风向就此转了,连认为投钱进去经济就上的楼主也忍不住了.

到现在已经无法停止的事情了。炒房团的利润来自银行那些非法贷款，这是第一波。2003年第一波打击银行的过度放贷不了了之之后，银行和政府就开始了地产游戏。其实，就算是财政依赖土地，那房产的总泡末也不会这样。任何城市或者政府的开支都应该有一定的原则。而且政府的收支平衡原则也在一定的前提下有保证的。

但今天的中国，越是卖地，越要大建，政府欠债越多的一个怪圈。而银行更是一个大的主要推手，因为地产的贷款占相当大的比重，所以银行是一定不希望地产降温。

其实，除去地皮价格外，楼的土建成本在每平米一千左右，摊上地皮的价格，那地产维持很低的售价一样获得相当可观的利润，但大家都不这样干！

因为这样干首先银行不受不了。而高房价最主要得益的，首先不是政府，又不是地产商，是那些投机者，这些与私人身份的投机者。

象一些贷款，地皮确定可以拿到，银行就可以做计划放贷。贷出的钱不管到时候房子卖不卖出去，地产商都可以获得高额的暴利了。那剩下来的就是地产商监督建成房子就行了。那银行除地产商的放贷外也绑定置业房贷。这等于银行可以获得二次以上的贷款获利机会。

而房子的销售中，主要的买家，目前多数是私人的投资者。这些人主要的一大部分，或者可以说是有决定性的一群就是公务员，政府有关人员和一些政府机构的非法投资，比如一些小金库的非法投资等。一旦房产价格有变，首先损失的就是这一大票人，所以地产是不能跨的。

再说地皮财政的问题。一个地方政府，如何发展，财政如何平衡，几乎是有一定的平衡基础在那里。要是不怎么大搞什么事情，就不需要那么多地皮卖出去了折腾！（请原谅我用折腾，因为很多地方政府卖地皮是实实在在的在亏钱。这还要美其名为招商引资！）

到底谁在推高了中国楼市泡末？经济理论是说不清的！而是从为什么会这样开始搞才可以明白。

关于政府财政，只有在实体经济确实在发展的时候才是真正意义上的国家经济进步。但巨大的财政不正常开支和贪污。利用地产和股市来填那些利用政府资金去豪赌的人的窟窿才是今天中国房地产问题的根本。

实际上，能不能挽回？当然可以！公开的和接受监督的政府财政的监督。制止非法资金进入房产。严查利用政府或者小金库的资金去炒房炒股。那问题就好办多了。

不管怎样，中国处于城市化进程中，未来10年房地产还是要发展，房子要大量的盖，让广大穷人都住到城市的房子里，而且人均面积不太小（20平米左右吧）。

我觉得以下几个措施有助于房地产的正常持续发展：

1、面向中低收入者，大量修建保障房。这些住宅的面积比较小，应该在60平米以下。对最低端人群，以出租形式供给，盖房子的钱来自ZF，而ZF的钱来自富人和中产，ZF在这个过程中可能略亏。对低端人群，可以做经济适用房出售给他们，ZF在此过程中微利。

2、面向中产，鼓励修建90平米以下商品住宅。同时，减少中产中年轻人集中买房对价格的冲击，鼓励他们租房。

3、面向富人，即90平米以上的住宅，算是相对奢侈型住宅，完全放开，就像股市一样，赚与赔都是个人自己的事情。但要对贷款进行限制，防范银行风险。

4、通过物业税的税率定点调节房价。调节物业税税率相当于定点调节利率。

5、通过ZF官员的财产公示，限制地方ZF与开发商的勾结。ZF作为游戏规则制定者和裁判员，不能参与利益分配，这与证券市场的规则是一样的。

• 关于房地产的发展

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日本就是例子。不是说泡沫经济以后就没法回复。问题是遇上了老龄化。结果经济整体萎缩，购买力下降。05年刚有起色就遇上经济危机。

中国人口增长如果2019年达到转折的话，那么2019年前房价所达到的高峰将很可能长时间内都无法超越。人口下降带来刚需下降，将导致远期价格预期下降。根据买涨不买跌的习惯，一旦下降预期形成，房价将进入长期下降通道，越跌越跌。

所以犹豫买房子的要么立刻买，要么再忍10年。