主题：【原创】开发商的具体工作都有什么 -- 超级拖拉机

在河里跟人讨论KFS，侃了几天才发现很多人对KFS的工作有误解，认为KFS不干活白拿钱，本贴主要科普开发商创造的价值。此处KFS仅指代普通的那一批，xxx的秘书的小姨之流不在此处讨论之列。

1。盖房子都有个基本流程，找地买地-设计-施工-销售，整套过程比路边小贩复杂多了，所以至少应该先有个辛苦钱打底，多少您看着算。

2。税费的缴纳。买地要地款，土地出让金，城市建设费等等基本费用，这还不算一般企业运作的什么营业税之类；

3。土地各级政策的办理。东西并不复杂：先取得土地使用等证，然后拿着方案去规划批复，经过什么园林消防人防卫生等部门联合开会讨论同意，再拿着施工图纸去找规划部门正式报规划，批准后去建委报建规证，这其中还需要找人防消防园林等部门正式审核，重要项目（比如正对市委门口）之前还得市长办公室亲自批复意见，如此等等。流程并不复杂，就怕吃拿卡要。KFS一般设立个前期部/项目发展部，一部分职能就是防止在报批上拖延，耽误时间。

4。协调设计单位。买地之前要有咨询，告诉你这块地该怎么开发；拿到地之后有方案设计和施工图设计，以便把楼盖起来；同时还要有电、水等大市政设计，好让现场至少先有水有电好开工；再有小市政设计，让各个楼之间的水电能连接起来；规模大一点还有变电所开闭站换热站设计，每户还有煤气入户问题。这种连设计带设备都只能用行业垄断单位的，否则人家给你准备足小鞋穿。盖房子之前还有地质勘探，盖房子中施工队实际也是要出图的，这叫二次设计。有些高档一点的还有室内设计。

5。指导设计单位。不能指望乙方为甲方考虑事情，设计院的任务是按照甲方要求出一套可实施的图纸，图纸审查部门的作用是保证这套图纸合乎国家技术安全标准（或者叫规范），至于是否设计是否合理，成本是否太高，除了KFS自己之外没人关心。比如如果您家大门仅仅是一张正品清明上河图糊出来的，这也可能是完全符合规范的。

6。招标采购。盖一栋楼需要多少钱，这个不是靠经验拍脑子想出来的，是要严格算出来的。通常的地产公司都是自己算，大致有个印象，在依据这个跟施工投标单位谈判，要不总不能花一头猪钱只买了二两腰子回来。招标采购也是个大工作量的活，还需要一双火眼金睛防止围标串标。

7。工程管理。工地有三大主要问题，工程进度、质量、安全。虽然有监理，基本上都是摆设。施工队的素质没法恭维，minami通二建的施工队真的拿黄泥当做砂浆往墙上抹。质量安全方面出了事大家肯定都怪KFS，因为KFS是建设单位。但是农民工真的出了问题应当是KFS负责么？应该是他们的工头（也就是施工单位）吧？可事实是所有这种问题都把矛头指向KFS。

8。财务管理。现在的行情是没钱就搞不来房地产。人家用了那么一大笔资金扔在项目里，要是不考虑财务成本的话还真不如让KFS都蹲守银行好了。

9。营销。据说地产销售应该分市场预读、产品定位、宣传、来访跟踪与分析、销售、回访等等步骤。长春40w的住宅每套的销售成本大致在15k左右。

10。总结与研发。国内做得比较好的应该算是万科的研发体系，龙湖的也不错。户型做得好，居住质量就提高了。这个附加值有多少，还是市场来说话吧。