主题：文摘：揭秘炒房团利益链 -- 沟长

一般人都认为炒房团拥有大量的资金，整层整栋的买房子，然后等升值后卖出，以套取巨额利润。我也是这么认为的。

直到我看到了这篇文章才发现我们都out了。

原来资金都是银行的信贷资金。从我的理解来看，要解决还不太容易。我买房子贷款你银行不给吗？我手续齐全，信用良好，怎么不贷给我？银行也得吃饭啊。

这样的组织其实就相当于黑社会性质了，因为它是有严格的组织纪律，森严的等级制度和内部执行机制。政府要查处还真不容易。

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链条一：炒房团哪来的钱？

炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。

实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面；二是以他们的身份套取银行资金。

这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。

套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人，能够有足够的资金去还贷。因此这些人就被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。

这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位，因此这些人彼此紧密团结，村委会等出具证明、文件也更方便。

炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。这部分初始资金不需要很大，因为可以一个人一个人过账。

对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。

链条二：怎样撤出？退房！

炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。

从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？

这就要依靠开发商进行协助——退房。

一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。

炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练，绝不是书斋中专家的纸上谈兵。

链条三：建安公司入伙避税与提现

开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。

中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%~60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。

建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。

尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本，因为施工质量不同，价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

虽然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理费），但是经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。

在中国，资金从企业账户到个人账户是一个大问题，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下，这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。

炒房团怎样组织运作？

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。

对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。

对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。

在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通道，参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

炒房新模式与海外热钱

在国家政策不断变化的背景下，炒房团的操作形式也在与政府政策博弈的过程中不断地发展变化。

民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。

给开发商放贷，需要安全而且受到法律保护，如果崩盘清偿，放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点，还是需要借助建筑公司，因为按照我国法律规定的解释，建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。

许多人知道，建筑公司给开发商垫资是一个潜规则，但一般理解的是“软垫资”，而不是“硬垫资”。所谓软垫资，是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现，但这种软垫资是很难跨年的，因为建筑公司要给民工和材料商结账，而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成，尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难以施工。这样，开发商和建筑公司还是有资金缺口，这就需要高利贷的介入了。

高利贷介入的途径，就是实现这些资金真正的“硬垫资”，归还高利贷则是以房子顶替工程款。

如此一来，这样高利贷资金进去，再以建筑费用出来，还可以让银行看到了开发商的“自有资金”，使得开发商能够合乎政策地取得银行的开发贷款。尤其是在开发商自己是“空手道”的情况下，更需要此类高利贷资金的“硬垫资”式参与。

一言以蔽之，这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发，其提供的是相当于三四成房价的前期资金，得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。

因此，在政府限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后，炒房团也可以新方式炒房了。这样的开发商与炒房团利益上的各得其所，是新时代的新发展。

这里还有一个关键的因素，就是炒房团赚取钱财以后，尤其是操盘手赚取了巨额财富以后，这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时，由于人民币升值压力以及资产市场的吸引等等，很多境外热钱试图进入国内，这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲，即国内的人民币炒房利润直接在国内以现金形式给了海外热钱的所有者，而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户。

这种地下交易由于不涉及银行国际清算系统的进出，外汇监管部门根本无从发现。悄无声息地入境以后，热钱也有很多参与到房地产市场的炒作，而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以被发现和监管。

据笔者了解，在限制外籍人士买房的政策出台以后，由于海外热钱的房产投资需求，这样的资产置换型互惠操作更加流行。沿海大量地下钱庄充当了这种资产置换的中介。如此这般，热钱流入国内，炒房利润也出境洗白。炒房者还以这样境外的钱为自己办理海外移民身份，再以外商的身份投资回到国内。