主题：【原创+摘要】2010中国楼市到股市到国民经济及其它(一 -- 剑子仙迹

自上而下和自下而上的结合，是中国式纵向民主的写照。

大趋势 作者：约翰。奈斯比特

改革开放（the reform and opening-up policy ）是二十世纪七十年代末中国开始实行的改革经济政策、对外开放的政策。改革开放包括对内改革和对外开放。中国的对内改革首先从农村开始，安徽省凤阳县小岗村开始实行“家庭联产土地承包责任制”，拉开了我国对内改革的大幕；对外开放是中国的一项基本国策，中国的强国之路，是社会主义事业发展的强大动力。

从邓公到江总书记到胡总,不可否认的是,改革开放是我国走向富强的必经之路。也取得了巨大的成就!改革开放是党在新的时代条件下带领人民进行的新的伟大革命，目的就是要解放和发展社会生产力，实现国家现代化，让中国人民富裕起来，振兴伟大的中华民族；就是要推动我国社会主义制度自我完善和发展，赋予社会主义新的生机活力，建设和发展中国特色社会主义.

很多经济学家，包括社会学者，海归的，甚至搞历史的，搞新闻的，都出来讲中国当前国民经济，什么宋鸿宾，吴晓波，郎咸平，叶谭，等等之流，我只希望一家之言能够抛砖引玉。

总的来说: 其实在金融危机之前，全世界范围内就形成了资产泡沫，其中泡沫最为严重的就是中国的资产泡沫，泡沫到最后终究是要破灭的，“现代的中国有着上世纪60年代日本高速经济成长期的特征和1985年以后日本泡沫经济的特征，即带有双重性格。”

现在中国的经济形式就如同中国的股市一样不明朗，一年来，涨涨跌跌阴阴晴晴，尤其是半年来，整体走下坡路。3月12号上证指数跌37点，跌破30日均线，实际上自09年11月以来，整个上证指数已经阴跌了4个月。我们来拿07年底08年初的情况做个比较，会找到一些相似点，都是房地产价格出现暴涨之后，股市开始进入下跌。或者说股市的疲弱，带动了房地产的下跌。这是个规律，中国的整个资本市场，在股市与楼市之间徘徊轮换，股市下挫的四个月到半年内，必然伴随着楼市的下跌。2010年的股市，就很可能复制08年的行情，只不过坡度更小一些，更缓一些，涨跌空间更窄一些，目前看，这是一种极大的可能性。

沪指一度跌破3000点大关，但收盘时绝地反弹，收市反升30.81点，股指回到去年2月。

07年股市最高点在10月，那么楼市一直涨到08年4月，而09年股市最高点在8月，那么楼市就涨到10年2月，那么，现在中国整体的楼市，已经进入下跌通道了。

我们再看一个规律，就是从05年开始，楼市的逢单涨，逢双跌的规律，这个以北京上海深圳这三大一线城市为特例，窥一斑而见全豹。北京上海深圳这三大一线城市，从04年开始：

　　04年8月－05年4月 涨

　　05年4月－05年7月 平

　　05年7月－06年2月 跌

整个06年是缓涨的，而且也算是正常的，有人觉得北京上海深圳这三大一线城市的楼市现在出现了泡沫，而实际上，到07年以后，尤其07年下半年以后，北京上海深圳这三大一线城市的楼市已经泡沫化了，并且呈现了相当严重的泡沫化。从07年至今的楼市，完全就是一个资产泡沫的游戏，是实现贫富分化加剧的马太效应的真实写照。

那么我们进入正题,先说说中国楼市:

07年的北京上海深圳这三大一线城市楼市，从06年的股改开始，股票上扬开始，一直涨到08年的4月，，从08年上半年开始整个中国的房价尤其北京上海深圳这三大一线城市等地的房价就开始下跌。在我看来，这个下跌的肇因就是股市下跌对于楼市的轮换效应。其根本原因在于中国的房地产市场，已经沦为中国中国地方政府，各大介入房地产的央企，还有民间资金的圈钱工具。按照从07年开始逢单涨，逢双跌的规律，那么显然2010年楼市的总体基调是跌的，但即便如此，整个楼市仍然是泡沫非常严重的。

那么就先来谈一谈当下中国房地产市场的本质。

中国房地产可以用五句话加中国宏观经济的三个部分来分析:

第一句话：中国目前房地产市场的形成实质是卖地财政，地方政府的卖地财政本质，是房地产泡沫的始作俑者。

第二句话：开发商作为利益分享者，成为了房价泡沫的替罪羊。

第三句话：央企大规模介入房地产市场，争食房地产市场蛋糕，变成了中央与地方争利的博弈。

第四句话：货币滥发、信用泛滥使得银行成为高房价的人质。

第五句话: 卑劣的炒房投机主义者们继续雪上加霜.

(未完待续)

说到中国房地产市场的本质就不得不提到朱榕基总理

朱榕基总理几大改革:

1,医疗改革

2,教育改革

3,国企改制,下岗再就业

4,商品房改革

5,股市改革

6,打击走私

7,打击炒汇

8,打击腐败

再继续向下我们插几句嘴,来看看当前整个中国的宏观经济结构:　　

总的来说中国经济分为三部分:

第一部分是大型巨型央企，比如中国石油，中国电信，中国移动等等，这些企业，享受着巨大的垄断优势，得到的是巨大的垄断暴利，我随便举个例子，比如中国电信宽带，在美国宽带费大概10美元左右，韩国也差不多，会更少，中国宽带每月为150元左右，而且速度更慢，另外电信座机费，每个月是一笔固定的收入，手机费也是垄断暴利。关于中国国内油价，比美国还高，但是出口的成品油价格，却比国内价格低三分之二左右，也就说拿着国内赚的钱来补贴国际贸易。这些巨型国企，它们依靠的并不是效率，而是垄断带来的暴利。在国内呼风唤雨，在国际上头破血流，这从东航等国企的期货交易巨亏可见一斑。这部分占有巨大社会资源，解决5%以上的就业问题。

第二部分是地方财政和开发商，地方政府坐享垄断土地买卖的暴利，开发商与各地方政府关系暧昧，两者与银行结合，爆炒房价。成为第二个食利阶层。这部分主要占有社会的资金，解决5%以上班的就业问题。

第三部分就是各个痛苦经营的私营企业。但是其中有很多是出口型企业，他们的日子举步维艰，忍受着第一部分和第二部分的轮番打压，一会油价要涨，一会电价要涨。而房价和土地价格、租金的上涨，对于这一部分经济的挤出效应尤其显著。就业率进一步减少。

当然，还有很多很重要的经济组成部分，比如外资企业，比如个体经营户，等等，其实它们很多可以归于第三部分，日子都在房价和第一部分的打压下，越来越艰难。第三部分解决70%以上的就业问题.

其中,3,国企改制,下岗再就业4,商品房改革与我们提到的中国房地产市场有直接关系.

卖地财政的形成根源在于上个世纪90年代末期，由于地方上国企纷纷倒闭，地方政府失去财政来源，于是在国家取消了福利分房，开始实行商品房政策之后，将土地买卖收入基本划归地方政府，来弥补地方政府财政的空缺，于是有了当下的卖地财政。现在在地方上，卖地所得，已经占整个财政收入的50％左右，甚至有些地方占到了地方财政收入的80％，卖地收入已经成为地方财政收入的最大来源，以上海为例，在楼市并不太景气的2008年上海市财政收入是2400亿左右，而卖地收入近1000亿，进入2009年，上海市财政收入没有太大变化，但卖地收入几乎突破1100亿。如果加上其它关于房地产税收等其它收入，那么将达到1400亿左右，几乎占到整个财政收入的60％。中国地方政府财政俨然变成了土地财政，地方政府与各开发商之间，有说不清道不明的暧昧关系，我们从2009年6月的上海莲花河畔倒楼事件中就可以看出来，开发商和地方政府或者说地方政府官员之间，有着且不断的关系。每个热销的楼盘背后，都有一长串的利益链条，这个利益链条背后，是地方政府对于土地的垄断，地方政府掌握了房价的主动权，拍卖机制根本就是一句空话，卖方只有一个，那就是地方政府，土地市场是赤裸裸的卖方市场，买方却有很多个，自然会出现地王频现的局面。

很多央企也变成开发商，来分享这块鱼肉普通老百姓的大蛋糕，至于很多人要用供需理论来解释房价的构成，这个就显然是太教条了，房子在中国百姓的意识里，属于生活必需品，属于刚性需求，理论上讲，只要买得起，能承担，付得起首付，他们就会买，至于说那些炒房客，完全就是变成了另一个层次的利益分享者，这是个简单的推论。

所以，自从2009年允许2成首付房贷之后，所释放的刚性需求和投资狂潮，使得房价的上涨呈现疯狂的态势。全国绝大多数城市，在整个2009年房价都上涨了30％－50％左右，甚至更多。2成首付，必然令得信用泛滥，投机需求甚重，很多炒房客通过低首付拿房，隔几个月抛售出去，玩借鸡生蛋的游戏，这样的游戏在全国各地上演。可怜的小老百姓为了一套房子省吃俭用，压缩别的方面的消费，成为中国高房价的牺牲品，那些收入不错的小白领，为买房子勤劳工作，买了之后当起房奴，把自己的血汗钱送给食利者，这个现象如此不公平，身处其中，却浑然不知。

中国的房产，尤其一线城市的房产，已经完全不具备投资价值，而不动产，以国际通用的惯例来说，原本不属于消费品，而属于投资的范畴，中国的CPI显然也遵循了这一惯例。要不然中国的CPI在2009年早就突破了10％，以衡量房价的租售比来说，一般小于4％的房产是没有投资价值的，在中国及时放宽到3％，上海绝大部分房产已经失去投资价值了，已经脱离了其估值范围了，我以虹口区一处房产为例，销售单价是24000，面积是190平方，租金大概是6000，这是一个非常一般的例子，那么它的租售比仅为1.57％，只有3％的最低投资价值租售比的一半。这样的房子没有任何投资价值。中国的老百姓以后会慢慢理解到这一点。很显然，全上海绝大部分地区房价已经没有投资价值了。

在允许很多购房者2成首付来支付房款之后，银行的风险必然空前加大，使得国家针对于楼市的宏观调控难以实现真正强硬。但这并不是房价不允许暴跌的最重要原因，最重要原因是卖地财政若是走下坡路，中国国民经济将陷入困顿，中国所谓GDP保八之类的装点门面的话，也都将变成一句空话了。

但实际情况是中国不得不保八,以向整个世界证明中国的发展是高效的.但中国的统治阶层是很清楚也很明白的,所以当保八成功后,中国的战略家们立即对症下药出台了两条政策:

1,央企退市.

新华网北京３月２５日电（“新华视点”记者叶建平、邓华宁、叶锋、茆琛）３月１８日，国资委宣布不以房地产为主业的７８家央企将退出房地产业务。针对社会各界广泛关注的退出时间表问题，国资委日前再次要求这些企业必须在１５个工作日内制订退出方案。

但是“央企退市”也带来了四大悬念,这四个问题的落实程度也代表着国家此政策的落实惯实的程度!

a到底何时能够退出？

b能否彻底退出？

c退出能否减少“地王”？

d退出能否“逼退”高房价？

此四条由淺入什深,目前进行中,让我们拭目以待!此策若成,可以解决第一部分食利者在房地产市场对第三部分和广大人民群众的压榨。

针对:第一部分.

解决:第三句话.

2,房地产新政

一是抑制不合理住房需求，实行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二是增加住房有效供给。要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

三是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对违法违规的要依法追究相关负责人的责任。

此策主要应对的是货币滥发、信用泛滥使得银行成为高房价的人质;打击的是很多借鸡生蛋的炒房客;并对第二部分有一点点警告的意思.此策若成,有三点重大意义,第一点,从源头上解放银行,缓解透支人民群众未来财富的行为;第二点,打击民间炒家,解决这部分卑劣食利者对人民群众压榨的恶劣行为;第三点,让第二部分的利益阶层着手解决人民群众的用房成本问题,但这个并非治本之策,只是起到提点的作用.此策刚发布,让我们拭目以待!

提点:第二部分.

解决:第四句话.第五句话.

敲打:第一句话.第二句话.

如果前两策都成功了,那么就进入攻坚的阶段.那就是解决地方财政收入问题,否则中国经济三十年之功会溃于一旦.目前卖地收入占整个财政收入的50％左右，甚至有些地方占到了地方财政收入的80％，卖地收入已经成为地方财政收入的最大来源.如何解决呢?

那么显然就是物业税，这也是孟晓苏说过的，中国人大部分都有住房了，也该到征收物业税的时候了。采取新加坡模式，征收物业税，甚至对那些炒房屯房者和开发商征收惩罚性的税收，会是个更持久，更长远的办法。

针对:第二部分.

解决:第一句话.第二句话.

警示:第一部分.第三部分.

物业税，势在必行。

另外，还有很多，1,医疗改革2,教育改革5,股市改革.

接下面谈谈教育改革!比如教育的负担，国家应应该再背起来。这是烫平贫富差距的根本手段之一。而且也是近年来世风日下,道德不存的根源之所在.

(未完待续)