主题：【原创】房价问题的危机 -- 下山斯内普

房价问题的危机

本来这两天打算认真看政治。猛然间看到好像调控之声又是山雨欲来，新华社果然是战斗的媒体，连续发文为房价不涨呐喊助威

http://news.xinhuanet.com/fortune/2010-09/19/c_12583858_2.htm，

但是又有新闻说现在的房价是在暗涨，由直接的首付还衍生出一套预约金之类的东西来，如果预约了没有买到房，预约金就不退了，就是这样买房子的还是趋之如骛。刚性的消费需求和投资需求依然是房地产目前面临的现实情况。

1 为什么打击二套房不管用

中央之前的调控是本着二套房去的，除了首付比例上升了之外，银行放贷也更为严格。但是目前好像没拦住二套房的热情，一方面是银行本身不严格，一方面监管也是不严格。忙总当年点评这个政策时就说，这是个一阵风的政策，过一阵银行自己会松下来，事实确实如此。银行之所以不愿意拦的原因是这是个人消费的大头。中国人目前的三座大山，教育，医疗，房产，房产是唯一需要向银行的大宗了，很多银行这个是个人消费贷款的最大来源，尤其是现在房价如此高，其他消费市场被压制，所有的钱都是奔着房产市场去的。所以放贷市场基本就代表着国内的消费市场。银行出于自身利益是愿意贷的。

至于监管也是对此情况心知肚明，银行的个人消费贷款的大宗已经在房地产市场了，监管太严就是断了银行的财路，造成呆坏账是谁的责任就说不清了，那时绝对是政治上的一个错误，所以监管也不会太严。

所以也同样造成了加息的困难，减息倒是没有阻力。

所以打击二套房是打击不住的。

2 银行房地产国企制造业的一体性风险

前面的文章说过，因为国内制造业利润率下降，所以实业的钱都愿意进房地产，国企的钱也都愿意进房地产。有多少本来用来搞实业，搞基建的钱被用来流进房地产市场了，已经很难计算，但是数目肯定惊人，而其中的很多钱，在账目上已经变成了铁路，公路，或是其他的基础设施建设，而且等着验收。而这或者自身积累，或者国家拨款下来的钱，都是通过银行再走，很大一部分就是以项目的名义申请的贷款。这一部分的钱本身就有很大的财务压力，实际就是一场赌博，如果房价上涨的速度不够，造成了投机的亏损，那将会造成银行大规模的呆坏账，造成整个国民经济的系统性风险。那时将是大量的企业陷入债务危机，银行也遭受流动性苦难而处于僵死状态，失去造血功能。大量的有活力的中小企业将因为没有良好的金融系统的支援而大量倒闭，反过来催生地下金融市场的繁荣，进一步伤害银行系统。

在所有房价不会降的理由中，这个是最直接的原因，大家可以发现，其实和次贷危机是很像的，所以，房价危机的最严重的结果，就是长期的滞涨，这个可以参考日本，反而不能参考美国，我们的人均消费只是美国的零头，根本带动不起来。

3 中国目前的流动性泛滥

资本就是像水流一样，哪里有价值洼地，资本就流去哪里。温总虽然在纽约说，中国从人均上来看是一个穷国，但是不妨碍中国在几个点产生了巨大的财富。房价最猛的四个地方恰好是中国的四个一线城市，北上广深，本来无可厚非，但是这个四点是在用中国三个主要经济区域积累起来的财富在玩房价，所以玩得很high。无论是卖煤的，卖空调的，卖鞋的，卖衬衣的，卖哇哈哈的，都把钱投在里面。

中国目前有一种投资焦虑，因为普通的金融投资市场已经坏掉了，大量积累的财富缺乏增值的渠道，恰好房价积累了如此大的刚性需求，所以爆发是符合中国国情的事。

同样，今天炒房地产，也就可以炒大蒜，炒土豆，炒黄瓜，炒宫保鸡丁。听说最近山西炒煤票的生意不错，很有赚头，而这个煤票，最早是出山西的运煤凭证，就迅速被发现了价值爆炒起来。所以我号召大家屯白菜种子，估计这个冬天就能炒起来。

资本就是水，目前房地产就是一个小池塘，不幸的是，这个池塘里面放进了太多的水，一旦房地产决堤了，资本的洪流将淹没周围，最后全部消失，这个就是通胀到萧条的过程。

毫无疑问，目前的现状是中央政府的责任。

4 保障性住房的难产

前文说过，刚性需求的原因就是保障性住房的迟到10年，苏打绿有一首歌叫迟到千年，对于中国房市，迟到十年积累的刚性需求已经非常巨大了，对于房地产商，承建保障性住房并不是亏钱的事，所以只要政府愿意，保障性住房三个月就能造出来。问题是在地价已经占房价60%以上的时候，政府不是那么原因把商品房的地弄成保障房的。所以温总，克强副总理从年初说到年尾，保障性住房还是难产，即便是出来，保障的功效也没有起到。说得很热闹的重庆，上海等地，这些三个月就能造出房子的地方，群众都表示压力很大。中央的政策调控的力量和幅度已经非常小了。

这说明地方政府不是那么听招呼，作为一个权威型政府，这不算一个太好的消息。留给中央的法宝越来越少了。这个责任中央和地方一半对一半。

5 中国的社会格局导致系统性风险

中国的事情很难，李鸿章当年也想把清朝搞成融资上市，成为文明国家。太祖说他“水浅而舟大”，意思就是个人能力再强改变不了整个社会的现状，老李也灰心，就在南方看着清朝完蛋。

目前在中国解决房价问题很难，无论是胡总温总都很难弄，因为这是多年的积弊。从发现房价问题到现在已经5年了，政策面上出的东西基本软弱无力，从来没击中要害，既没有解决消费刚性，也没解决投资刚性。保障性住房和良好的金融投资市场都没有出现，这个是全局性的东西，可以根本上抑制房价的东西，并没有出现。

相反，在问题出现的时候，我们反而觉得中国盛世了，到处和谐了，开始讨论中国有多牛逼了。

10年前种下的小豆子在5年前发芽了，我们没有在意，现在，我们终于知道长出什么东西了。这个小豆子已经长成中国目前最大的系统性风险。

目前由于各方利益牵扯太深，已经不能将利益的触手净得拔出。目前房价问题是全民性的参与，还有中国目前最大的政治经济联合体的深深介入并且已经开始获益。

前一阵李荣融劝国企剥离房地产资产，结果三个月后就直接下台了。李克强副总理目前抓这个事，也很难，目前各方面都很难协调，弄得不好就是政治自杀。所以李荣融说自己是忠臣，真的是趟地雷牺牲的。

中国房地产的问题已经到了既不能治标也不能治本的时候了。

6 我们还能再安全度过这一轮风暴吗？

造成目前的局面，中央有不可推卸的责任，他们几乎浪费了每一个好机会。我知道有中央在下一大盘很大的棋的拥护者，但是抱歉我实在是没看出来。

目前治标是最重要的，对于流动性泛滥导致的投资刚性，只能疏不能堵，比如开放海外投资，学奥巴马一样确定一个减税的范围，认真搞好外交，寻找新的出口市场，切实把国内消费能力提上来，认真的修路，将高速公路免费，消除物流成本，宣布节能减排的专项奖金。这些都是能将大规模的资金引导向其他出路的方法。

认真的弄保障性住房，国土局将商业地和保障地捆绑，缓慢的推出保障性住房的供应量。银行有调控的加息，但保护金融安全。这些也是消除消费刚性的措施。

上次我们有朱总，这次不知道还会不会有邓大爷朱总这样的英雄，能够脚踏七色彩云接我们。

如果没有的话，大家就要认真准备一切了。

我之前也写了一个关于房价的文章，很早之前的，算是三篇里的第一篇，发在新兵科经里了。大家有兴趣也可以看看的。

http://www.talkcc.com/article/2994812

• 你可以看一下我的旧文，里面有讲过房地产的投资刚性

只能“改革”了，消化了。这社会，就是让老实人吃点亏。

快到而立之年，我终于明白华尔街的人的心理了，也明白基金经理的心理了——系统风险就是没风险，先拿到先得。反正系统风险是不需要个人背责任的。

呵呵，总有人要付出代价的

关键是谁呢？

改革就是用脸盆接水，谁站得位子好，谁就接的多。接的少的人说要讲公平，接的多的人说要讲规则。

现在和次贷之前一样，正是混乱的时候，拿到就是本事。

楼主的分析恰好符合我的粗浅观察

一个朋友前两天刚从国内买房归来，他目的是为投资，地点是杭州，因为高铁和地铁要开通，所以那一带房产在上扬。房少人多，不到200个房700多人排队，摇号，摇到哪算哪，买的人不能挑(比如朝向户型之类)。刚性需求还是很多，这可以从最热门的是小户型看出来。他排到本来是二百多号，快到他的时候没有了。结果前面有些拿到大户型的退了，他仗着身体好狂冲过去，抢到了最后一个，得意的不行。

我的感想：国内目前也有流动性泛滥的问题。国内的人有钱人很多，但是面临通货膨胀的压力(国家保证地方财政和银行的必然结果)，资金需要避险，经济危机下可投资的实业又不多(反过来说版上如果有谁手里有真正的技术的话，回国是不愁找不到融资渠道的)，股市又低迷，于是没有property Tax的楼市的热门是必然结果。政府无法强力打压楼市，因为官僚阶层太多的个人财产就在这里面，阻力太大。

也有人打起了美国楼市的主意，虽然有若干操作上的问题，不管怎么样，美国一些大城市的唐人街的楼市是只升不降(因为不会英语的新移民只能去这里生活)

中国人似乎有很深的置产买地情节。旧社会的地主平日里省吃俭用，目的就是为了买更多的地，因为封建时代土地是最能稳妥保值甚至升值的资产；来到美国的移民也是平日里省吃俭用，目的就是为了买更多的房，买完了第二套再买第三套。这一回经济危机下来，美国某些大城市的住房相当一部分都落入了老中的手中。

(关于物业税，我认为这比70年产权更公平合理，或者说更有实现上的可行性。70年产权，之后怎么解决似乎没有明确的说法，如果产权完全被TG收回，那么简直比每年收4-5%的Tax都狠了，所以N多人不认为这个会成为现实。我也不知道当年TG是怎么想的，难道他自己认为政权不会持续70年？摇头。从另一方面来说，比方说你买了房，附近国家掏钱新修了地铁，你的房子大幅度升值，等于说国家拿人民的钱给你做了贡献，而人民中的大多数并没有因此得到好处。从这个角度来说，作为直接受益方的房主多掏点物业税才更合理嘛。)

1. 广大的中国妇女，在她们心里，“家”就等于“自己的房子”。

2. 杜甫同学：“安得广厦千万间”，这一句话顶千万句。

就是取消期房销售制度，这样就没有资金会削尖脑袋钻进来了。

期房销售造成社会矛盾很大，承诺的时候什么都好，拿到的房子都是缩水的。

国家规定禁止预售房，全部现房销售，很好啊，我是开发商，我不卖房，我收定金、卖房花，换个名词，不是卖房就行，再不济，我说我找人合资，你需要房子吧，先借我100万（合同、借据一应俱全），房子完成以后房子归你，多退少补一点差价，反正比市场价明显低一块，信不信照样成群的人来交钱？

最后出问题怎么办？好办，找政府呗。比如开发商跑了，楼烂尾了，这上当受骗的人民群众能善罢甘休？一准儿闹事，你zf解不解决？解决了，下次照样上当的一大堆，不解决，问你zf当初为啥不管（肯定不会骂自己贪便宜，至于zf知不知道也不管），往大了闹，闹不大的上吊自焚来几个，看你撑不撑得住，当然，下次同样的当，还是有人上——因为确实有人因为不规范的合同获益。

这次改革，如果要改的话，真正得益的是谁，反正看不出现在局内的谁可以沾到点什么，大概国家经济已经到了剥削银行和大企业以及周边国家的地步（输出通胀），完成这一过程之后做一个华丽的转身，真正明白游戏规则的人估计少的可怜，更可怕的是什么呢，没有人有信心去堵这个华丽的转身能够做好，因为风险太大。

而不改革，抱团取暖，就地产和现在的局面，大家也都知道是在等死，只是什么时候完蛋而已。

中国到了现在，不是改革或者改变的问题，而是必须改，这次没有经验可以借鉴，外部的环境也很差，只能一竿子走到底了。

利益集团已经用房价绑架了全国的经济金融等等方方面面。要等利益集团良心发现降低房价，还不如盼天上掉馅饼。房子和利益集团已经合为一体了，要彻底解决，只有靠极端手段。那就是政府想不想的问题了。

另外一个问题就是，政府是谁的政府？政府是你们的，也是我们的，但归根到底是房地产商的。

99年

物业税的土地出让金不是一回事

这个国庆将有突击购房潮，以享受20%首付

不知你观察到广东没有，深圳，东莞这些地方活得最舒服的是那些原先的农民，深圳扩建，原先土地上的农民获得很惊人的收益。东莞或者其他地方的农民拆迁有很高的补偿，不拆迁的造起七八层楼，每年收房租的收入也很可观。

东莞这些地方开发得早，那时对自建房管得还不严，所以土地真正的价值就在那体现出来了，至少几百万。

二套房三套房就是没有宅基地这样的中国唯一算是私人拥有的土地而不得已出得下策。现在工业地都在涨价，因为工业地可以搞起类似小产权之类的东西出来。出租之类的都没问题。

我一个朋友在西南，就在自己家造起六层楼出租，现在变成市中心了，收入暴增。

正是因为这才是土地充分开发出来的实际价值，才有这么强的投资刚性在上面。

至于70年后，或者你所说得类似于资产增值是否应该交税。这些都是打压房地产市场的大杀器，轻易不敢使用的。呵呵。

70年后的事情，70年后再说吧。