主题：有关房地产的一些看法 -- PBS
经济管理版相当多的帖子在讨论房地产，可以看出某种焦虑情绪，这种情绪对争论的两派来讲都是客观的描述--只不过两派都没有看到事实的本质。
支持批地房地产继续开发的一派用“刚需”来支持自己的论断，而反对的一方则用”泡沫“来回击。
我这里试图用比较中国与发达国家的水平的方法来论证中国目前的房地产开发水平已达世界先进水平，继续开发暂无必要了。
先看一个2005年中国房地产水平：
2005年我国人均住宅面积在20平方米有2个省份，人均住宅面积在22平方米有7个省份，人均住宅面积在24平方米有8个省份，人均住宅面积在26平方米有6个省份，人均住宅面积在28平方米有3个省份，人均住宅面积在30平方米以上的有5个省份。
2011年的人均住房面积比6年前的2005年应该更上一层楼了吧？
全美住房人均标准在40平方米左右，但纽约市却是28平方米，世界一些大城市如东京、新加坡、香港、纽约等人均住房面积远小于北京市现行的面积。
由于中国人口众多，相当多中国城市人口可以媲美西方的大城市（比如以波士顿的人口-100万人口-为标准），所以中国的人均住房面积已经同西方城市相同--与西方国家整体平均水平相比已无意义。
看看北京和上海的数据：
应该说改革开放以来中国的房地产发展迅速，严格讲城市人均居住面积上已经赶上世界先进水平--另外也要说房地产不是什么创新高科技产业，赶上西方不过是小菜一碟。
在城市人均居住面积达到发达国家大城市的水平后，再靠房地产拉动国民经济是不可能的事情了--因为二线城市农村的人均面积要更大，更没有发展空间了。
这是我对数据分析后得出中国房地产必须进行调控的结论。
一个经济体在人均住房面积达到世界发达国家水平后，还靠房地产来推动本身就是没落的表现了。
日本房地产泡沫破灭是前车之鉴，美国在互联网泡沫之后格林斯潘用房地产泡沫来托市是黔驴技穷，而中国试图用卖地开发房产来推动经济生产则是邯郸学步了。
那么西方世界在房地产泡沫爆破后陷入萧条的情况会在中国出现吗？--假定中国无法再利用批地开发地产来作为经济增长点来拉动经济发展。
我的看法是否定的：理由是我们还有发展的空间--
那么我们再排排除了房地产人均中国不再落后的情况下，中国在什么地方人均还落后？
不比不知道，一比吓一跳: 中国在人均占有量其它方方面面同世界先进水平比，什么都落后：GDP,能源，水源，粮食。。。。。
我已经讨论过中国的人均能源消耗是中国各种人均指标发展的瓶颈，只要牵住能源这个牛鼻子，一切都好办了：中国的经济发展目标应该是将人均用电量达到8000度-10000度；有电就有水，有水就有粮棉，就有一切；如何达到人均用电量8000度-10000度。
中国的人均用电量目前是2000度，证明中国在能源这个领域还有300-400%的空间可以发展，而房地产领域则只有0%的发展空间了。
开发能源可以走常规，也可以走创新，而开发房地产，我左看右看实在看不出有哪些创新而言。
该走什么路是不是很清楚了呢？
路线是个纲，纲举目张。
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继续发展房地产固然不能为社会经济整体进步带来什么更多的好处，但是对某些上位者来说，却可以实实在在地让自己的钱包更迅速地鼓起来啊，现如今还有什么领域能像房地产这样来钱又快又多又合法的呢？既然如此，为啥要主动斩断这么好的财路呢？至于身后洪水滔天，人家才不关心呢，最多到时候拍拍屁股走人就是了。
收割中小喽罗才是最大的财源
还能收买民心
奴才吃饱了储存食物过多，就不听话了
至少在魔都，房价是不会跌的：
看看魔都所谓的保障房的选址区位和定价就很清楚了
目前经适房的定价已经是8000了
而且保障房的准入门槛还要不断降低，可以申请各种保障房的人群还要不断扩大
在这种背景下商品房的下跌空间在哪里呢？
我另查到的数据：这个是2008年的。
而中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称：2004年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4平方米，江苏、浙江、福建城镇居民人均住房使用面积分别为20.4、23.9和24.5平方米。而上世纪90年代初期，人多地少的香港和东京，人均住房使用面积分别只有7.1和15.8平方米。
对照上述两段内容，发现聂梅生女士的讲话似乎有些问题：一是偷换了概念，错把东京当日本；二是用我们现在部分发达地区的数据去和上世纪90年代初期的香港和东京比。这恐怕还是很有出入的。
世界“较高水平”到底是什么样子？
据建设部的相关资料， 上世纪90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为以下状况：美国60平方米，英国和德国38平方米，法国的该数字为37平方米，日本为31平方米。而据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家该数字应为17.6平方米，中等收入国家为20.1平方米，中高收入国家为29.3平方米，高收入国家则为46.6平方米。
蒋浙安在《英国政府在战后住宅业发展中的作用》中写道：1986年，在英国2200万套住宅中住房自有率达到62%。超过80%的英国人住在一至三层、带花园和车库的小别墅里，只有收入较低的人才住公寓（flat），其小别墅住宅与公寓比已达4：1。很多英国人还有“第二住宅”：一处在大城市中，便于工作与学习，一处在乡村以供周末度假。
《环球时报》记者柴野，2003年6月
报道：德国有8000万人口，13500个小城镇，绿地占了城市的1/3。德国人均住房面积40平方米左右，在小城镇人均住房面积达到50平方米以上，85%的人有精巧别致的私人住宅庭院。连有上百年历史的房屋都安装了现代化的卫生设备和供暖设施。
而据建设部赴美房地产考察团的反馈，1999年，美国2.7亿人口拥有1.1亿个住房单位，67%的家庭拥有独立住房，人均居住面积60平方米。
印度则存在两级分化情况。据《环球时报》记者钱峰2003年7月报道：印度各大城市都有集中的富人区。
从以上这些描述中，我们对世界“较高水平”应有一个大致的认识。
在我国，“人均26平方米”如果是真实的，那可以说明住房数量“凑合”（但不知道这个数字是如何统计的）。而我国的住房质量离“世界较高水平”还差距甚远，“跑、冒、滴、漏”现象严重。建设部政策研究中心主任陈淮表示，我国的住房质量不高，在未来15到20年里，现有的160亿平方米住宅有大部分要拆了重建。许多城市10多年前盖的房子，现在看上去像建筑“垃圾”，目不忍睹。而住房功能不完善、配套不齐全也是普遍问题，尽管大城市稍好些，但是垃圾处理和污水排放等问题也没有很好解决。此外，我国居住的自然环境、安全环境相对比较差。
中国人居住的综合水平离“世界较高水平”还有很大距离，不宜坐井观天，盲目乐观；地方政府在解决民众居住质量、居住环境方面还任重道远
还另忘了住房面积统计方法的区别，不同的计算方法有相当大的差距，仅中国就用过居住面积、使用面积和建筑面积等不同的统计方法。按楼层高度的不同，建筑面积大约是使用面积的1.3-1.4倍，如果计算居住面积还得除去厨房、厕所、走廊的面积，数值就更低，而中国现在使用的是数值最高的建筑面积，而且还得加上物业用房、公共走廊的面积。
另外，中国还有大量的农村人口等着进城，数量至少相当于现有城镇户籍人口的一半，这些人都将需要城镇的住房，虽然他们在农村都有住房，但不可能把房子搬到城里。而发达国家的城市化已经完成，没有这方面的需求。
可能我的回帖没说的太明白，不过我的引用里加红的部分已经表示了我的疑问在哪。
The chart is based on data in the 2004 Timbro study "EU vs. USA" (Table 3.3) 外链出处
平均每家的居住面积1875square feet, 折合成平米是174平米
图里美国贫困家庭平均也有1228平方英尺（用gg翻译的），折合114平方米，这两个数字应该都比中国高。俺这个不算贫困的户住50几平方米，建筑面积。
老美车库，地下室都不算里面的。不过老美贫困家庭的孩子多喔。
这几年朋友买房的多，我跟着看热闹也长点见识，下边总结一下估价师的基本说法。
居住面积living space主要依据ANSI标准，ANSI（American National Standards Institute）就是米国国家标准局的标准，大体意思两条：一是装修过的，所以车库，储藏间和未装修的地下室不算；二是房顶平均高度要超过７英尺，所以太矮的地下室隔楼或者斜墙的墙脚部分都不算。
ANSI标准之外，一般还要依据当时的市场情况和当地的地方法规习惯来调整执行，如楼梯间算不算，上下打通的客厅面积要不要减去，寒冷地区还有一条考虑就是,不能加热的面积要不要算,较冷的地方一般都不算，不太冷的地区就有区别了。