主题：【整理】说说恒大的问题 -- 普鲁托

偏远海边风险高，质量低，维护难，折旧快，物业收入少。

一套房不需太多精力，整个小区或建筑群需要一个团队，持续运作。服务和成本动态平衡，现在向下走，越过平衡点后，整楼和小区就完了。原材料和人工的上涨其实是负面的。

大城市是zf出面协调保障最基本使用功能，实在不行，炸掉。小地方不挣扎，直接一炸了之。挣钱亏钱，平地起，平地终。

两年为限，恒大如果两年内再次拿地，就说明有势力救他，恒大活下来了。不管是不是政府救，我都输！如何？

如果仅仅赌恒大壳存不存在沒意义，恒大壳只是清算平台。

乳山银滩很多房子都有燃气，可以自采暖。

自采暖缺点是太贵了，一般人舍不得花钱。

我们买来是度假的，不需要供暖，减少冬季的维护成本。

谁出钱来炸，炸完了这地怎么分？所有业主都盯着，利益摆不平。

现在大城市里还是拆迁，那是因为老小区容积率低，拆了重建能原面积返还也能赚钱。以后都是高层了，没有空间了。

前一段迈阿密不是倒了一栋楼吗？最后估计就是这个下场。

注意避免冬天湿度过大引起房间发霉，装修脱落等现象。

冬天供暖是很好的房间保护措施。

你说的打7折，其实如果现金流稳定，未来楼价看好，原本应该不会是啥大事，但现在政策有变，实在不好说。

今晚听一个在地产界的朋友说，没错，恒大大部分债主是海外的，许家印手头有钱的话，优先还给海外的债主，其实也合乎商业逻辑，未来难以在国内融资，他还想继续在海外融资，先把旧债还了，才容易借新债。

结果是惹恼了国内的债主，包括大批供应商，于是楼盘交付更慢，回款更为困难，造成了恶性循环，现在连海外的债主也不愿意放新债。。。。。

谁住谁知道，很多人都是被传销话术下的订金。不管啥时候可以去租俩月试试啊，保证你够够的。觉得合适可以去买，哭爹喊娘的要退房的可太多了。

砖混的多层，低的时候可以做到800-1000成本。这两年高了点，地价很便宜的。4000卖中介的佣金可以达到800～1000

据我所知那边很多客户40万的房子，占用资金，无任何收益。为了止损，可以在卖给中介20多万一次性收回来，那个区域的海景房市场有多混乱可想而知。您这3000元说不定只是报价，成交价更低也有可能。那边在国内也是特殊市场的特殊产品，不具有代表性。更应该关注的是正常城市的住宅产品。别着急，会慢慢好起来的，不动产投资会回归理性。毕竟人可以不度假，但是不可能住在马路上。

2021年3月末，中国全口径外债总额25266亿美元，当期外汇储备是31700亿美元，外汇净额大概在6000多亿美元。而2020年3月末中国全口径外债总额21079亿美元。去年中国一年增加外债4000亿美元。如果不能快速遏制外债债务总量，到2023年中国外债将超过外汇储备。

先说这个外汇净额的问题，因为它非常重要。后面我就简单说说我的观点。

1.恒大问题是一个标准的灰犀牛。2019年恒大高管可能就意识到可能破产了，各种转移资产行动众多。去年8月更是公开叫板政府，坏了苏宁的200亿投资。说恒大是突发问题，基本是胡说。可能有绑架大众叫板政府的行为，但中央应该早就知晓恒大的情况。

2.恒大要完全救起来代价巨大，几千亿上万亿的投入。之后还有众多类似房地产企业等待国家救援。如果整个房地产商都被救起，那么国家可能要花费几十万亿。但货币不能乱印制。在国际贸易条件下，货币政策收到蒙代尔不可能三角制约。一旦中国外汇净额归零，中国金融将发生巨大的灾难。

3.解救恒大，可能还要看美国人的颜色，特别当中国外汇净额归零时，美方的态度可能是决定性的。这个事情会很复杂。

4.恒大为代表的房地产问题是一个中长期的巨大问题。早在2015年忙总就提过，房地产问题是习大最头疼最难受也最重要的问题。也就是说，习对此应该有数年的常考，各种应对方案应该都想过了。

5.房地产问题即是地产问题，也是金融问题，跟是财政问题，但说到底是资本主义经济本身的顽疾。房地产的大头是土地价格，但其资金是从银行借的。其本质就是一种税收，但税收不足只能靠寅吃某粮，对未来征税来平衡财政。如果金融无法印钞，那么财政危机就立刻出现。2020年中国财政缺口是8万亿元，一旦房地产出问题，财政缺口会迅速上升到10万亿以上。这时候可能导致政府执政能力下降。要解决财政缺口，就必须开源节流。开源就是对富有的资产阶级征税，节流就是要减少地方的各种城建投资。但这个会冲击我们经济的基本属性，资本主义经济，（中特市场经济）。

6.要从根本上解决房地产问题，需要深刻改变我们的政治结构。因为我们的上层建筑已经长期处于资本主义经济中难以自拔。体制的惯性会强烈抵制对于房地产的根本性改革。中国上层官僚在大学中学习资本主义经济学，在工作中使用房地产投资拉动GDP获得升迁，个人有与地产商们关系暧昧，相互利益输送。上层官僚又提拔下层能拉动GDP的干部升迁。这导致整个体制都是地产商的同路人。如果他们不下课，不能退出历史的舞台，真正的改革是无法实现的。这时候中国也许只能与美方剧烈对抗一条路走了。

7.意识形态为基石的队伍建设工作是解决中国房地产问题的根本之道。通过培养新一代干部，然后以某种手段，让旧干部下课，才能真正展开改革。中国房地产问题才能解决。从这点上我们可以看看习大其实做得不错的，只是意识形态的功力还是差不少。习在2017年后的工作基本有几个，一个是建立了一个强大的外汇防火墙，给中国房地产的核弹降温，让它晚一点爆炸。另一个是党内教育工作明显加强了，谈主义的多了，方丈重新开始念经了。相比胡温时代可能放弃主义，从不念经的。这个意识形态工作就是为了培养新干部做准备的。但是效果不佳，主要原因是有三方面，第一是培养的对象出了问题，他们都已经深陷资本主义思维中，难以自拔了，这得培养体制外新人。第二是念的经太老，对新人吸引不大。第三是选拔晋身机制还有问题，还是遵循资本主义GDP选拔晋身方式，导致真信马列的人太少，越是上层越少。

8.无论如何，20大习还会连任。中国房地产的雷就必然在习手里拆。这点应该赞扬习的有担当有毅力去攻克最难的中国问题。

外媒，特别是BLOOMBERG，对它的债务问题说了很久，就等着它爆。如果说政策风险，其实也早有明确说明，它本应该有足够的时间去准备，却居然几个月前还能动议特别分红。要不就是它自己判断失误，没想到来真的了。

近期各种说法很多，严重一点的认为这和当年雷曼等同，周一美股大跌，它有一些贡献。国内情况不太熟悉，但是从它在港上市，84.68%内部持有，2.32%机构持有（YAHOO资料）来看，股价大跌对外影响比较大，对内可能有限。更何况它本身还有实际资产，不象雷曼只有金融产品。

08年美股大跌，巴菲特找了时机廉价进入后来赚了不少。印象中美国政府也参与利不少公司，后来应该都有盈利。

现在这个价位，如果有大资金入场，应该不是很奇怪的事情。如果它的主业本身质量还不错，冲着钱的面上，进场是可行的，但是对于股份结构，可能就需要重新理顺了。

关于它债务的报道很早以前就有。我的印象，当时并没有明确说哪家公司，只是笼统而言有不少公司有债务问题。同时也有不少文章说到地区性的债务问题。至少一年前就有不少类似的文章。只是最近一段时间集中在X大上。前些时候也报道过国内某资产管理公司的亏损。

这些很可能就是为做空造势，当然也很有可能是在政治上造势。

内地公司在外上市，往往会有内外信息脱节的问题，比如外面的投资者往往不能很真实的了解公司的运作。

现在X大股价跌到地板，甚至开始影响到美国股市（周一大跌，其中一个理由就是它），是坏事，还是好事？很难说。

房地产融资三道红线，2020年8月，房地产企业应该就知道了。知道了有没有放在心上？是觉得风声大雨点小，还是怎样？就不得而知。

好吧，现在的状况就算是验证了媒体之前报道中的一种期望。坏的角度看，就是说明了债务问题的确存在。好的角度看，就是问题不大爆，出师就无名。房地产可以挖挖，银行也可以挖挖。至少大家以后都会对政令有足够的重视。

其实，国资出面低价收购，然后不以盈利为目的，用它搞平价房，也是可能的吧。

从道理上讲，按我的理解，期货、OPTION这些，本来目的应该是用来作为对冲（保险）手段。比如，你为了预防股价大跌，可能会买一点PUT来对冲下跌风险。在一定程度上，期货、OPTION的动态可以比较直接的显示参与者对将来的看法，因而也体现参与者的行为。只是很多时候，它看上去反而变成决定因素了。