主题：茗谈200：民居杂谈 -- 本嘉明
既然有河友谈到美国和加拿大的普通民居，我们就稍微说细一点。居住在北美的华人，自购独立屋的比较多，希望各位读者中，有比我懂得更多、更专业的，也来补充几句，给将要买房的比较不熟悉土木知识的河友，提供一些知识点，其实我们在说的，也就是你花400加元聘请一个验房师时，他基本会用到的细节CHECK POINT，有时候甚至他还不如我们捋得这么细。
先说独立屋的屋顶。
（一）
民居的性质分几种，说粗一点，就是完全自洽（free hold)和有物业管理服务的。有物业管理的呢，每月收管理费，可以是平房，可以是大楼。以下说的，都是大多伦多地区的收费标准：
1）大约100-150加元/月。物业只负责小区便道、替你家收垃圾、便道铲雪。
2）大约500加元/月。物业负责你的房子外部的维护（屋顶、外墙），如果有小院子，负责后院的剪草（所以这类Town House的后院一般是敞开的，供工人随时进来割草）。
3）近1000加元/月，一般是房子新、大，服务项目更多，比如还包括水费和网络服务费。多数年份比较新的公寓楼，两室一厅以上，都会有接近1000加元的管理费，这包括24小时警卫、各种娱乐设施（健身房游泳池）、水电费在内。
所以，Free Hold和上述第一种，屋主要自己负责屋顶的维护。
（二）
屋顶的形状，分为：
1）山字顶 （PITCHED ROOF)
2）单面顶 (FLAT ROOF)。注意，有斜度但是是单向斜的，不论角度多陡，也属于Flat Roof。当然，大多数是大平顶（有晒台）。
山字顶，就必须用瓦（Shingles）。瓦的作用，一是防晒，二是防水（雨、雪），三是防风，四是着色（瓦可以做成各种颜色的），但不防弹（不扛撞，比如树倒了）。
用得最普遍的，是沥青瓦（Asphalt shingles)。
沥青瓦的品质，按单位重量来区别。业内的术语是“屋顶坪（Roof Square）”，一个Roof Square 是100平方英尺。最薄的（就是最便宜的）沥青瓦，是215磅/屋顶坪，厚的可以达到350磅每坪。贵的当然可以用久一点。
但不论用多厚的沥青瓦，一旦寿命达到17年，就可以考虑换，整个换一遍叫Reroofing。施工时，拆除旧沥青瓦所耗用的费用，要远大于安装新瓦。沥青瓦看起来是一片一片的，其实是整排一起铺设，同时往往有三层（少数地区，法律允许可以只用2层），所以拆、装都是体力活儿，而且高空作业。
斜屋顶有利于积雪滑落，但北美日照强烈，南向和东南向的沥青瓦，比同时铺设的其他面向的瓦，“衰老”要快得多，发脆后，屋主在屋顶走动，清扫垃圾时，容易踩坏。有时候还要加装电视天线、太阳能板，这些都会造成屋瓦受损，或者瓦片没有严重损坏但引发漏水。
多数自洽的屋主，会等屋瓦老化到漏水才换；而收取管理费的物业公司，通常到了一定年限就换，因为即便最外面那层屋瓦的质量，看起来还凑合，其实下面的第二层已经开始不平整，发泡起块。屋瓦铺设完后，表面大片平整非常重要，不能容忍不平。一般讲，目测看到整个屋顶有1/3面积的瓦面不良，就必须全部换了。
第二种是木瓦，普遍讲寿命大约25年。
绝大多数的材料是雪松Cedar，其他材质还有redwood、southern cypress。木瓦的缺点，第一是会长苔藓，既不好看也损害寿命。第二比较难小范围修补，因为新补的木瓦，与旧瓦的沧桑感不搭。
第三种是石棉+水泥，Asbestos-cement shingles（也叫mineral-fiber shingles)，拒腐蚀永不沾，缺点是比其他几个哥儿们更脆。
第四种是石瓦（Slate Shingles），这个地道，稍微注意一点保养的话，用100年没事。英国Stratford-on-Avon的古Saxon教堂，那瓦已经1100年了，状况良好。
今天先说这些，希望同好多多留言。去跑步了。
我希望这个楼能长长久久保留下去，一直有新的信息添加进来。
首先说明，我不是房地产经纪，不是来拉客户。所有这些知识，是因为我好奇心重，又有渠道打听和正规学习，然后贡献出来，供大家举一反三。同时，我也感谢和希望其他河友，不管身处何方，踊跃参与这个题材，说说自己关于“住”的经验和体验，哪怕只是一个知识点。
有一点，我一直在怀疑的。买民居，Location是最大的考虑因素，但地段好又值得建房的地块，其实30年前就都被开发了；城市在向外围衍生，新的热门地段，20年前也被瓜分了。所以现在新推出的（不是推倒旧屋重建），地段比较好的小区，其实有一定可能，是以前迟迟不开发的“孬地”，现在不管了，硬上马了。那么这些地段，应该是有一点“瑕疵”的，有些的瑕疵在明处，比如隔壁是墓园。
但有的楼盘，猛一看没有啥毛病，那就可能牵涉到另一个要素：Flood Plain（易涝地块）。就是说，30年前狼少肉多，开发商就把“好地”都叼走了，今天要赚钱，只能盯上“孬地”了，蚊子肉也是肉。
目前多伦多已经开发了这样一款Town House，这是从后面看，红框里就是一个单位，没有地下室，地面上就是第一层，一层主要就是一个车库，屋主从楼前面的一层进大门，直接爬楼梯去二层，二层就相当于老式House的一层（厨房、客厅、起居室等）；三楼四楼就是卧室。
上图：这是从前面看，大门直接开在二楼，前门的地面略低于二层而高于一层，说明地是斜的，前高后低。
这种款式其实蛮受欢迎，因为不想要后院和地下室的买房人越来越多（这两块要打理好，尤其花钱花精力）。但同时，这种“高脚楼”的设计思路，很难说设计师没有一点因素，是顾虑到建在“易涝地块”上了。
当然，这种小区的月管理费一般就100加元左右。因为根本没有各家的院子，物业不用打理那么多绿化，只管小区的道路、每星期定时收垃圾/扫扫雪，最多有几个室外篮球、网球场，开销当然省。
我的理解，一个这样的木房子，有四大害：水旱蝗汤。
一）水：水克木。这里指所有形态的水：冰雪雨霜、蒸汽、雾气、民用水滴漏、有害化学液体、冻土或湿地，等等。
二）旱：这是一个筐，凡其他三个不包括不代表的，都装这里，包括风（防风和通风）、电（闪电、民用电）、设计失误、施工质量低劣、变形金刚来搞破坏，等等。
三）蝗：wood-destroying insects.这里不止各种虫、蚁，也包括霉菌等其他有害于木制品及其他材质的房屋部件的生物、微生物。极端情况下，棕熊老弟也算。
四）汤：这里当然不是指汤恩伯司令官，而是通“烫”，指火灾和高温天气对房子的危害。
这四大害，排名分先后，“汤”其实是最小的危害。北美承平已久，最近一次战争是美国内战，因此在当代，因为大火而失去家园的概率很小。
而“水”，确实是最大，或者说最频繁最常见的麻烦。水滴石穿，水滴房毁。
一座木房子，其实是一种比植物（比如某种树木）更高级的生物体，它虽然不常遛弯儿，但肯定要呼吸、排汗、化妆、整容。如果你把房子设计得很outstanding（木秀于林）的话，这房子自己会悄悄地改变自己，慢慢融入集体，融入背景板，融入周围的大环境中，泯然众人矣。所以，我们会看到有很多房主，费尽心力跟自己的房子较劲儿，跟周围的大环境较劲儿，而房子则默默地跟你拧巴，也不知道这一辈子是人拉着驴走，还是驴拉着人走。
当然，出来散散步消消食儿还是必要滴
今天的时代，是百年喂鱼的编剧，新的一代人，纯熟掌握着旧的上一代人完全不擅长（甚至是畏惧）的数字技能；相应的，“数字新生代”面对传统的机械时代需要的各种生活自理技能，经常像是白痴。他们的解决办法非常简单：既然不想解决自己的畏缩无能，就把不会的项目给“解决”了------这就是传统燃油车被斩草除根的根本原因，小爷们不想费神学开车、学换轮胎、学自己改装喷漆。将来的车，车自己开、车自己换轮胎、车自己喷漆（BMW已经有变色车了）。
同样的，传统的“北美木民居”，那种演变了几百年的与环境和谐的理念、约定俗成的审美、非常成熟的管理法规和施工技术/经验（加总起来，比京剧要博大精深100倍），也在受到刨根儿式的冲击，小爷们需要的是住在城中心、公寓楼、走路上班、夜店。但是，撼丰田易，撼恒大难，民居的大变革（移风易俗），对社会的牵扯实在太大，不会像电动车那么狂飙突进。
所以，不论你身在中国还是国外，我们作为“三明治夹层”的一代，还是有必要多了解一些“北美木屋”（该货早晚要晋升为“联合国非物质遗产”）的道道儿，国内的不妨当作猎奇，国外的偶尔拿来救急。
坐等本大介绍壁炉的使用情况
【混个脸熟】
【氨基酸浓汤】
【木柴好贵啊，中国城市居民烧不起。。。】
这在国外，物业费比我们国内大城市房租都贵。
我们国内农村自建房（看起来）都是水泥顶，没听说换房顶的。一般翻盖就是拆了房子全部重新造一遍，一般最主要的目的是要比邻居家房子高。很多北方农村月台起的已经快有一房高了。
我这一个冬天的经验就是壁炉拿来烘托气氛很不错, 取暖效果极为一般/
关键是还占位置, 我家就被壁炉限制了沙发摆放位置还有电视机尺寸😠
主要是因为民宅的屋顶不管什么材料的瓦片, 屋顶和房梁都是木制的.
所以哪怕真正瓦片的屋顶也是会有需要换屋顶的需求的.
和中国很像，也有不同的地方。
有物业费的原因往往是有一些公共的设施需要维护。你如果住公寓那就没得说了。电梯，走廊有事情不得你掏钱？如果是有一个社区，那往往就是社区的花园，游泳池什么的。像有的连片房子共享一堵墙，有时候也搞一个物业，收一些物业费，用来共同维护。这就是两个业主之间的事情了。两家一商量，觉得没必要，直接就取消了。
和中国不同，在美国欠物业费是不行的。可以直接被告的把房子没收。 但是，虽然不能欠，但是民主啊。物业费得有业主共同讨论决定。往往会走极端：一个小区的人都很穷，所以每次开会都倾向于减少物业费，越减越少，那服务也趋近于零，最后房屋社区得不到合理得维护，会不断贬值。 另一个极端就是，很多地方业主都有钱，不在乎，于是物业就不断狮子大开口。我知道的一个例子是一个教堂改的住宅。在波士顿一代200多万一套，算是很贵了。物业也不干什么，每月6，7百。一看没人在乎，又直接涨到了1500，说需要修装饰性的水池，花园什么的。很多中年人无所谓，我的哪个朋友，一个退休的老人就有点受不了了。比较好一点的是一开始就签好合同，声明物业必须在房价为参考的一个合理区间。业主只能对一些新设施修建提同意或者反对的意见，相当于在立法基础上的民主，这一般就没有太大问题了
过去最大的问题是胶的质量不行，10几年之后真的是彻底老化了。很多发泡是老化之后的事情。
新一点的房子的用胶的老化则慢得多。很多2000年之后盖的20多年一点事情都没有。我看寿命至少50年以上。这其实差不多也就够了。
或者搞个屏风或桌上挡住。反正用处不大。
倒是好奇那个壁炉跟东北火墙类似不？东北火墙在屋子中间，能量利用率还是挺高的。壁炉在房子的一侧，感觉热效率就不高。
现在用的越来越少了。很多地方已经立法禁止新建房屋用石棉材料，旧房需要做去石棉处理。
不过水泥顶施工容易多了。
从普遍的社区建设和管理水平可以看出一个国家搞民主能不能成功， 中国真的不行，无论是农村村级直选还是城市业委会选举，都搞得乌烟瘴气。
貌似就没见过在中间的普通民房, 酒吧啥的倒是见过不少在中间的.
封了其实也挺麻烦的, 因需要找人把烟囱从屋顶封上, 否则光封下面, 里面会上霉,还会有动物进去做窝.
客厅里封也是大工程, 因为壁炉是从墙壁里面凸出来一大块, 地面也是凸出一大块, 都需要砸掉, 否则还是不好摆家具.
我这个壁炉虽然是烧劈柴的, 但是壁炉边还是有煤气管, 估计以前房东试过烧煤气的壁炉(隔壁同期房子就有烧煤气的). 这活还必须要煤气工干才行.
另外壁炉在英国卖房时还是有些优势的, 所以干脆就这么用吧, 以后换电视彻底不用考虑超过55寸的, 还是能省点钱的😁
屋顶的木梁都是金属固定件, 其实就是带钉子的金属片, 不知道叫啥玩意, 长这样
瓦片固定也不用胶, 是用钉子钉在屋梁上的
假如我的话，烟囱口简单，不知是铁的不是陶的，随便拿什么都封了，铁，木，水泥，塑料板，都行，也很容易固牢。墙面突出作个背景墙，博古架，屏风，背景墙。地面突起，如果够高，就铺个毯子给老板玩，不够高就搞张木桌盖上去，还是给老板玩。
其实按我想象，地面突的就是烧柴进风用的吧？应该不大不高，直接搞张电视台，然后墙突应该较对称吧？直接搞个电视背景墙。
还有一个方法，烟囱口也不封了，装个排气扇，当通风管道。办法总比困难多。关键是没达到你要不搞掉它不足以令你舒心的地步，凑合凑合反正也能过。
偷偷告诉你，一般人我不告诉他（这话我学了多少次了？果然偷偷的都不是好人），大屏电视看得很爽的，特别是小朋友。
地面凸出的部分就是装饰用的, 用砖铺的. 很窄, 半米都没有.
突出墙面的部分也是装饰用的, 用砖垒的, 最上面是装饰用的timber. 电视放壁炉上面的话, 位置就太高了, 所以也不合适.
墙面和地面凸出部分加一起大概半米的样子, 遮挡的话太浪费空间了.
所以基本上不全部拆掉的话, 和现在也没区别.
网上找到了邻居家的卖房照片. 我家的和第一张和第二张基本上一模一样.
进风口在旁边的墙上, 有塑料盖板. 这个倒是没影响.
烟囱顶装排气扇倒是有, 还是那种无动力用风力的. 长下面这样.
这大冬天的, 壁炉不能取暖还从家里抽风, 这是要被骂死的节奏.
大电视是爽, 以前用投影的时候就知道.
等激光电视成熟了, 在花园门那边利用现成的杆子挂上电动幕布, 然后把激光电视挂顶上😁