主题：【原创】聊几句关于房地产开发商目前的困局 -- 自以为是

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没做过房地产开发，从融资的角度有些了解，谈谈对前些年房地产开发行业的问题和现在困境的一点零散看法。错漏之处敬请指正。

前些年的住宅开发大致是这样的流程：开发商用自有资金（不了解如何证明是自有资金，也许不多于财报中所有者权益的金额就可以认定是自有资金？）注册一个项目公司，参加招拍挂，从政府（平台公司）手里拿地（国有土地使用权）。拿地的时候会有用途、容积率、绿化率、商业服务业配套比例等等要求。拿到地后办理四证才能动工。拿到四证就用土地使用权向金融机构抵押贷款，用于基建。建设到一定程度（貌似正负零）就可以预售，然后再到一定程度（貌似封顶）可以向买家收全款，款项存入地方政府指定账户，用于项目本身支出，不得挪用。然后完工、验收、交房，换掉借款，支付费用，剩下的钱投入下一循环。

如果真正按照这个路数操作，房地产不会出现后来的巨雷。暴雷的原因，根本上还是杠杆过大。首先是“自有资金”多半是虚的。例如有一个亿的所有者权益，放到项目公司甲里是自有资金，再放到项目公司乙里面还是自有资金。只要项目公司没有借款，就都是自有资金，至少那个时候地方政府都是睁一眼，闭一眼。其次“所有者权益”里面有多少是手里的房地产估值提高搞出来的，估计老板自己都不知道。第三，项目公司资金不是封闭使用的，而是集团统一调度。这种做法在顺风顺水的时候可以提高资金使用效率（另外一种加杠杆方式），但遇到资金流动不畅的时候就容易全面崩盘。第四种加杠杆的方式就是拖欠工程款。

开发商最早是找银行借款。后来遏制房地产的政策一条条出台，开发商就开始通过各种变形的方式借钱，综合成本也越来越高，年利15%算是良心价。

在“房住不炒”之后，限制措施不断加码，但大多数开发商仍然在继续扩大规模，不断加杠杆。记得大概是21年的时候看过几个大型开发商公布出来的发展计划，还是每年大幅增值的架势。当然，开发商不断扩大规模背后的原因比较复杂，可能也少不了地方政府的因素。

那些限制措施，说起来没有一条是不可规避的，但每一条都有些作用。类比一下，就是给人身上套上绳圈，都不紧，所以还能继续走路甚至快跑，但一条一条地，碍手碍脚。等到市场不好，住房销售放缓，资金回流速度不够了，这些绳子的作用全发挥出来了。例如售房款监管，前面说了，过去是不严格的，可以在集团内部随意调度，现在各地政府为了辖区内保交房，账户全部冻结，只能专款专用，对应的房子不交付，就一分钱也不许调走，哪怕账户里有上亿资金，而项目完工只需要几百万，也是一分钱不许动。这样一下就把开发商卡死了。同时，金融方面的各项整改和电话指导，不分青红皂白地封闭所有民营开发商的融资渠道（也许有例外，但仅仅是例外，而且无关企业本身资质）。到了这个时候，民营开发商很难调动资金，不是说融资成本多高，而是多高都拿不到钱，从整体上更是难以交楼。于是有一段时间，开发商就是被冻僵了。这种情况持续时间一长，融资成本就高于项目收益了，于是全面崩盘就在所难免了。

当然，开发商抽逃资金等情况也是存在的，那就更是雪上加霜了。

房住不炒肯定是对的，前几年那种高速发展的房地产行业也是不可持续的。但要说是主观目的甚至准确安排要在某个时点刺破泡沫，我觉得未必，更大的可能是人口趋势+经济放缓+政策逐步生效+政策叠加作用显现+疫情的综合作用。

大家拿镜子一照，都不敢吱声了：）

出台了政策，大家有办法变通，“顶风”操作，中央也管不了，工行建行借不到钱我找汇丰史丹利，就算管不了国外正常，人家找马云李嘉诚他们也可以借到钱。

对照一下，美国搞的微操是这样子的吗？东南亚金融危机欧债危机各种金融危机的时候，是大家你看看我我看看你拖拖拉拉的吗？是一部分人执行一部分人拆台吗？我怎么看他们的步伐比咱们的阅兵式还整齐呢。

县委老书记被抓了，但他从老家带来一帮房地产开发商的项目中，有的进行到一多半（A小区），有的进行一小半(B，C，D小区)，隔壁小区，后续如下：

老书记这一进去，新书记上马，A小区旁边的规划中的学校因为一点屁事被移走（为了卖别的地皮），先是失去学区房的概念，接着是在容积率要求下剩下的住宅只能盖低层（前期私自加高），A小区楼房好歹总算都卖出去了，老书记表弟小赚一亿多成功身退。

B小区是老书记另一个表弟，十几栋楼卖了7-8年，盈亏不知，但房子还是建成了。

c项目是商业地产，开发商是老书记老乡，老书记一进去，规划中的商业街独零零的只有C项目一栋地标大楼，C老板寻了短见一死了之，在政府的操持下房子后期也完工了，全砸在业主们手中。

D小区，老书记弟弟是股东之一，D小区地段最好所以赚得最多了，只可惜老书记弟弟陪着老书记一起坐牢去了........

小地方，让大家见笑了。老书记一倒裙带下的房地产老板们全都困局了，哈哈

各种限制购房的规定，还是很有效的。到后来的电话指导，也是立竿见影的。只不过早几年没有下死手，类似于两张A4纸那种死手，所以总能绕道。与政策的博弈，本来也是市场经济中的正常现象。

天朝金融行业的一个很大的弱点正是不按照经济原则，或者商业原则，经营。企业的所有制，企业所有者的政治地位与关系等等因素过多地干扰了金融机构的决策。十年前很多金融机构敢于给恒大放贷的一个重要原因是认为他抱上了大腿。类似的例子很多。如果真正按照商业原则经营，根本不会给地产企业如此规模的贷款。

到了金融危机的时候，只要是市场化经营，金融机构都是步调一致的，中外皆然。有逆流而上的，要么是天才，要么就是有其他原因。